Få succes med udlejning af ejendom
For at få succes med udlejning af ejendom i 2024, er det vigtigt at sætte sig ind i de grundlæggende principper omkring driften af ejendommen og udlejningsprocessen.
Artiklen her gennemgår de vigtigste principper og giver praktiske tips og tricks baseret på vores egen erfaring med udlejningsejendomme.
Vi gennemgår følgende emner.
- Hvordan finder du lejere?
- Hvem er den ‘bedste’ lejer?
- Drift af udlejningsejendom
- Lejekontrakt
- Lejefastsættelse
- Ophævelse af lejemål
- Indflytning og fraflytning
1. Hvordan finder du lejere til din udlejningsejendom?
Der er 3 overordnede måder til at finde lejere til din ejendom:
- Dedikerede platforme som Boligportal.dk, lejebolig.dk og lignende sider
- Sociale medier, såsom Facebook og Instagram
- Dit netværk
Dedikeret platforme
Udlejningsprocessen er nem at styre på Boligportal.dk eller tilsvarende sider, og det er oftest gratis for udlejere, da det er lejer, der skal betale for adgang. Det koster dog penge, hvis udlejer ønsker at fremhæve lejemålet for at opnå bedre eksponering – men muligheden for eksponering er samtidig en fordel ved en dedikeret platform. Det giver væsentligt flere henvendelser og kan derfor hjælpe med at skubbe gang i udlejningen, hvis lejemålet har ligget for længe.
Sociale medier
De seneste år er Facebook og især Marketplace blevet en større platform til udlejning, da de er gratis for såvel lejer som udlejer, og fordi de fleste i forvejen har en profil på platformene. Herudover er der også mange lokale Facebookgrupper, der matcher boligsøgende med ledige lejemål. Et eksempel er Facebookgruppen ”Ledige lejligheder i Vejle – Omegn”, hvor både professionelle og private annoncerer deres lejemål. Det er dog værd at notere, at annoncering mange steder kan resultere i flere useriøse henvendelser og følgelig kan blive tidskrævende.
Netværk
Hvis udlejer kan finde en lejer gennem sit netværk, kan der være større sikkerhed for at finde en god lejer, da udlejer herved enten kender personen, eller kender andre der gør.
Markedsføring af lejemålet
Det kan også anbefales, at udlejer prioriterer at markedsføre sit lejemål optimalt med billeder og beskrivelse – (markedsfør-dit-lejemål optimalt) og at udlejer svarer på henvendelser hurtigst muligt. De gode lejere finder typisk hurtigt et sted at bo, så det gælder om at ”smede mens jernet er varmt”, når der kommer henvendelser fra interessante lejere.
Så snart en lejer har takket ja, bør udlejer fremsende kontrakten – så lejeren ikke når at finde en anden lejlighed eller kommer i tvivl.
Herudover kan det anbefales, at udlejer holder fremvisninger separat og fysisk og derved får mulighed for at møde og snakke med hver enkelt, der har henvendt sig. Vores erfaring er, at de lejere vi ender med at vælge, oftest har taget sig tid til at udfylde profilen på Boligportal.dk grundigt og skrive en åbningsbesked med en beskrivelse af dem selv, deres arbejde og fritidsinteresser.
2. Hvem er den “bedste” lejer at udleje til
Langt de fleste lejere er heldigvis gode – og især hvis udlejer gør sit bedste for at skabe et godt miljø i ejendommen, vil det gøre arbejdet med at finde de rigtige lejere nemmere – gode rammer tiltrækker gode mennesker. Som udlejer gælder det derfor om at have et attraktivt lejemål.
Strategien for udlejningsejendommen
Det er dog også vigtigt, at lejeren passer med strategien for ejendommen. Hvis det er en ejendom i en større by, vil en jævn udskiftning i lejerne være at foretrække, da det giver mulighed for at justere lejen til det aktuelle markedsniveau. Der kan kun reguleres med nettoprisindekset, så længe lejeren bor der, men historisk har huslejeniveauerne udviklet sig hurtigere end det.
I Aarhus meldte Boligportal.dk, at prisen for 2 og 3-værelses lejligheder steg 6% fra 2015-2020, og stigningen for 1-værelses lejligheder var på 15% (JP). I samme periode viser Danmarks Statistik, at nettoprisindekset steg ca. 3,5% (DST). Derfor kan en udskiftning hvert 5. år være med til at sikre, at ejendommen løbende værdioptimeres.
De vil typisk være unge singler eller par, som der vil være størst sandsynlighed for, vil rykke videre indenfor et kort årrække. Det skyldes, at mange ønsker at stifte familie og købe egen bolig. Hvis der udlejes til mere modne singler og par, vil disse erfaringsmæssigt blive boende i en længere periode. Vores erfaring er dog, at det er umuligt at forudsige det, så vi vil altid anbefale at vælge den/de lejere, der giver den bedste mavefornemmelse.
Omkostninger ved lejerskift
Der er typisk omkostninger ved lejerskift, som betyder, at for høj udskiftning vil reducere driftsresultatet fra ejendommen. Udgiften til lejerskifte hos en administrator kan ofte være 1 måneds husleje + omkostningerne til ind- og flytningssyn samt eventuel annoncering og tomgang i en mellemliggende periode. Derfor bør lejeren vælges efter, at udlejer vurderer, at lejeren bliver boende i flere år, men ikke hele livet. Vi forsøger selv at vælge lejere efter forhåbningen om, at de bliver boende i 4-5 år.
Mindre attraktive lejemål
Har udlejeren et mindre attraktivt lejemål, der potentielt tiltrækker lejere som er afvist andre steder, kan udlejer sikre sig på flere måder. Der kan eksempelvis kræves 3 måneders depositum + 3 måneders forudbetalt husleje.
Herved testes det, om lejeren kan betale, hvad der svarer til 6 måneders husleje på forhånd – det giver ligeledes en god sikkerhed, såfremt lejeren holder op med at betale. Der kan ligeledes benyttes en administrator, som kan slå lejeren op i RKI registreret – herved vil det afsløres, om hvorvidt lejeren fx har restancer til tidligere udlejere – det beskrives nærmere i næste afsnit. Helt lavpraktisk, kan udlejer også høre omkring referencer fra tidligere udlejere, eller fælles bekendte.
Det skal nævnes, at det er en kortsigtet strategi at satse på mindre attraktive lejemål. Det vil betyde, at det er svært at få ressourcestærke lejere ind, og kan derfor sende ejendommen ind i en spiral, hvor få dårlige lejere kan skræmme alle potentielle nye lejere væk. Selv i større byer ses velbeliggende ejendomme, som praktisk talt er usælgelige grundet forsømmelse og en heraf broget sammensætning af lejere – en godt driftet ejendom med gode lejere er derimod et aktiv som historisk har oplevet store værdistigninger.
Kredittjek ved ejendomsudlejning kan være en god ide
Mange større ejendomsselskaber og administratorer tjekker på forhånd, om lejeren er registreret i RKI. Det kræver dog, at der er købt adgang til registret, hvilket ikke giver økonomisk mening for mindre udlejere. Det er derfor i praksis meget besværligt at lave dette tjek – derfor må mindre udlejere ofte henholde sig til mavefornemmelsen og en vurdering af lejers betalingsevne baseret på lejers beskæftigelse, samt eventuelt opkræve op til 3 måneders forudbetalt leje. Benytter udlejer en professionel administrator, vil det dog ofte være muligt at foretage et tjek.
3. Drift af udlejningsejendom
Administration af udlejningsejendom
- Investeringen bliver så tæt på passiv, som det er muligt
- Vælges der en god administrator, der ligeledes sørger for “asset management”, kan administratoren være med til at sikre, at ejendommen holdes opdateret og at ejendommens lejeniveauer hele tiden er optimeret ift. resten af markedet
- De har typisk adgang til databaser som RKI, som ikke giver økonomisk mening at købe som mindre udlejere.
- Udlejer slipper for at sætte sig ind i lovgivning og processer omkring forbrugsregnskaber mv.
- Udlejer mister meget føling med ejendommen og lejerne
- Såfremt administratoren står for udlejningen, vil administratoren muligvis ikke være så kræsen med lejere, som udlejeren selv er.
- En ejendomsadministrator koster fra 2.500 kr. pr. lejemål, og hertil kommer tillæg for ind- og udflytninger.
- En ejendomsadministrator vil sjældent have samme kærlighed og kendskab til ejendommen, som ejeren selv har.
Vedligeholdelse af udlejningsejendom:
- Jo ‘bedre’ ejendommen er, jo bedre lejere og jo færre problemer
- Brug tid på udlejningsprocessen – tag gode billeder, svar på henvendelser hurtigt og vær fleksibel med tidspunkter for fremvisninger – så er du allerede langt foran mange andre.
- “Åbent hus” udlejninger frarådes – udlejer når ikke at få ordentlig indtryk af lejerne, og ofte møder mange tilmeldte ikke op.
- Sørg for at udbedre de fejl, lejerne melder ind. På lejemål reguleret efter “det lejedes værdi”, er der en risiko for, at lejer kan få nedsat lejen ved huslejenævnet. Mange huslejenævnssager starter som følge af, at udlejer forsømmer henvendelser.
- Sørg for at lave en husorden og noter i lejekontraktens paragraf 11, at lejer altid skal følge den gældende husorden. Husordenen må udlejer altid ændre, og observerer man derfor uhensigtsmæssig brug af fællesarealer eller lignende, kan det reguleres gennem husordenen.
- Sørg for at bruge “udlejningsvenlige” materialer i lejemålene. Ofte kan udlejer være fristet til, at bruge mere følsomme materialer, såsom træbordplader, lakerede køkkenlåger eller ubehandlede gulve. Det anbefales, at benytte bordplader og låger i laminat, lakerede/laminerede gulve mv., som er meget slidstærke.
- Vær skarp på processen omkring ind- og udflytningsrapporten – pt. omhandler størstedelen af sagerne i boligretten omkostningerne til istandsættelse ved fraflytning.
4. Lejekontrakt
Udlejer skal altid benytte den seneste version fra Indenrigsministeriet (i skrivende stund A10). Find den her. Der går som regel mange år imellem, at der kommer nye versioner.
De vigtigste regler for lejekontrakten
Det er vigtigt at udlejer tilvælger indeksregulering i kontrakten – ellers kan lejen ikke justeres op. Dette er det vigtigste enkeltstående punkt, da man ellers kan risikere at en lejer bor i lejemålet resten af livet, uden at lejen kan reguleres op.
Derudover skal udlejer være opmærksom på paragraf 11 (særlige vilkår), og få tilføjet de relevante punkter her. Det er overordnet:
- Digital kommunikation
- Lejer skal fraflytte 14 dage før, så lejemålet kan sættes i stand
- Røgfrit lejemål (anbefales)
- Totalforbud mod husdyr (anbefales i etageejendomme)
- Forbud mod fremleje og korttidsudlejning (undgå at lejer kan udleje lejemålet til andre)
- Istandsættelse skal udføres af håndværkere
- Der foreligger husorden (herved kan udlejer regulere brugen af fx fællesområder)
Et eksempel på en udfyldt paragraf 11 kan findes her:(lejekontrakt eksempel).
I vedtægterne kan du tilføje mere præcist de relevante punkter. Som set nedenfor:
Hvad skal udlejer være specialt opmærksom på?
- Så snart en lejer har takket ja, skal udlejer fremsende kontrakten med det samme
- Der skal udfyldes en ind- og fraflytningsrapport, såfremt udlejer har mere end ét lejemål
- Lejemål kan ikke laves tidsbegrænsede, uden at udlejer har en valid grund til det – en eventuel begrænsning uden ordentlig årsag, vil typisk blive underkendt i Boligretten
- Det er ligeledes vigtigt at få defineret hvordan varme, vand og el afregnes. Såfremt der er individuelle forbrugsmålere på, kan udgiften lægges over på lejer – ellers skal det afholdes af udlejer.
En uddybning af hvad du som udlejer skal være opmærksom på i din lejekontrakt findes i denne artikel: https://resights.dk/blog/lejekontrakt/.
5. Lejefastsættelse
Når lejen skal fastsættes vil det falde ind under en af 4 nedenstående metoder:
Det nemmeste er ejendomme fra efter 1991, hvor der er markedsleje, og udlejer derfor frit kan aftale lejen med lejer. Dog må lejen aldrig anses for at være “urimeligt høj”, da boligretten kan dømme en husleje for ugyldig på det grundlag, der findes dog indtil nu ikke reelle domme, hvor det er tilfældet med boliger med markedsleje.
Du kan læse mere om fastsættelse af husleje i dette indlæg.
Ejendomme før 1991
Ved ejendomme fra før 1991, skal man være særligt opmærksom på lovgivningen. Når lejen skal fastsættes her, er det ud fra enten “det lejedes værdi”, “det regulerede lejedes værdi” eller omkostningsbestemt husleje. Ved omkostningsbestemt husleje er lejen fastlagt ud fra driftsomkostningerne med et medregnet afkast – det er dog kun gældende ved ejendomme med 7 eller flere enheder og på ejendomme fra før 1991.
Omkostningsbestemt husleje
OMK leje som det kaldes, er en noget mere kompleks sag, som kræver, at udlejer enten benytter en administrator eller sætter sig ind i hvorledes den omkostningsbestemte husleje beregnes. Her kan det også anbefales, at udlejer tager kurset i lejefastsættelse under Danske Udlejere – det er typisk 3 timer og gratis, så længe udlejer er medlem. Der er ligeledes kurser i OMK leje. Du kan læse mere om OMK leje her.
Det lejedes værdi
Har ejendommen derimod under 7 enheder, fastsættes lejen efter “det lejedes værdi” eller “det regulerede lejedes værdi”. Det afgøres af, om ejendommen ligger i en reguleret kommune eller ej. Denne prakis gælder også for småhuse og 80/20 ejendomme.
Det betyder, at der i regulerede kommuner skal sættes en leje med hensyn til, hvad en tilsvarende lejlighed i en ejendom med omkostningsbestemt husleje koster at leje. I uregulerede kommuner, sættes lejen efter, hvad en sammenlignelig lejlighed koster – i uregulerede kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje ikke, og det er derfor mere et skøn.
Den rette leje er i praksis umulig at afgøre for de fleste, og det anbefales derfor, at man finder sammenlignelige lejemål på Boligportal.dk eller hvis man arbejder med større projekter kan benyttes lejedatabaser som eksempelvis udbydes af Resights.dk.
Mange ringer også til lokale ejendomsadministratorer og får deres vurdering. Denne leje kan ligge over “det lejedes værdi/det regulerede lejedes værdi”, især i større byer, så udlejer accepterer herved en risiko for lejenedsættelse, såfremt lejen påklages – det er dog et vilkår, som de fleste udlejere accepterer.
6. Ophævelse og opsigelse af lejemål
Ophævelse af en lejekontrakt er et øjeblikkeligt ophør af lejeforholdet forårsaget af misligholdelse af kontrakten. Opsigelse af en lejekontrakt er en afslutning af lejeaftalen i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejeloven.
Situationer hvor du som udlejer har ret til at ophæve lejeforholdet kan være:
- Hvis lejer ikke betaler huslejen
- Lejeren benytter lejemålet til andet end hvad der er aftalt i kontrakten
- Misligeholder lejemålet
Der gælder andre regler for opsigelse, hvor du kun må opsige lejemålet i nogle få tilfælde.
- Enkeltværelser til beboelse: Hvis du udlejer enkeltværelser, som er en del af din ejendom, hvor du som udlejer selv bor, kan du opsige dette lejemål med et opsigelsesvarsel på 1 måned. Opsigelsesvarslet skal fremgå af lejekontrakten.
- Hus med to beboelseslejligheder: Hvis du selv bebor en lejlighed i et hus med to udlejningslejligheder, typisk tofamilieshuse, har du mulighed for at opsige lejeren af den anden lejlighed med et års varsel. Opsigelsesvarslet skal fremgå af lejekontrakten. Det er ligeledes et krav, at udlejer ejer den pågældende lejlighed eller andel, på det tidspunkt hvor aftalen indgås – man kan derfor ikke købe en udlejet lejlighed og sætte lejer ud.
- Misligholdelse af husorden: Hvis lejer gentagne gange på skrift gøres opmærksom på, at de bryder husordenen uden at rette op på dette, kan de opsiges med 3 måneders varsel.
- Hvis du vil benytte lejemålet selv: Hvis udlejer selv vil benytte lejemålet, og ikke har andre lejemål, er opsigelsesvarslet mindst 1 år. Det skal fremgå af lejekontrakten. Det er ligeledes et krav, at udlejer ejer den pågældende lejlighed eller andel, på det tidspunkt hvor aftalen indgås – man kan derfor ikke købe en udlejet lejlighed og sætte lejer ud.
Du kan læse mere om reglerne for at opsige eller ophævelse lejemål i dette indlæg: Udlejers opsigelse af lejemål.
Hvad gør udlejer, hvis lejer ikke betaler husleje?
Hvis lejer ikke betaler huslejen til tiden, bør udlejer først henvende sig uformelt for at sikre, at det ikke skyldes en fejl eller forglemmelse.
Hvis det ikke skyldes en fejl, og lejer ikke betaler huslejen, vil det ofte lede til en påkravsskrivelse omkring indbetaling af lejen inden for 14 dage. Her er det meget vigtigt, at alle formelle trin i udsendelsen af påkravsskrivelsen og efterfølgende trin overholdes. Så er udlejer uerfaren inden for dette punkt, bør en ejendomsadministrator eller en advokat stå for processen.
Herunder kan du se en skabelon på hvordan du kan meddelse opsigelse til din husleje. Du kan downloade den i PDF form her: Download opsigelse af lejemål skebalonen her.
7. Indflytning og fraflytning
Det skal du vide om Indflytning
Indflytningsrapporten udarbejdes af udlejer i forbindelse med indflytningen og nøgleoverdragelsen. Det er et meget vigtigt trin, da det er her lejemålets stand konstateres. Kvaliteten af indflytningsrapporten har stor betydning for udfaldet, hvis der ved fraflytning opstår en tvist omkring istandsættelsen. Generelt vil eventuel tvivl falde ud til lejers fordel.
Det er også vigtigt at have styr på formalia ift. indkaldelsen til indflytningssyn, og efterfølgende fremsendelse af rapporten, da det har betydning ved en tvist. Som udgangspunkt skal lejer indkaldes 14 dage før indflytningssynet – medmindre andet er aftalt, og indflytningsrapporten skal fremsendes til lejer inden for 30 minutter efter synet er afholdt.
Boligportal.dk har et gratis værktøj til at lave flyttesyn, og ellers findes der adskillige andre udbydere. Der bør bruges dedikeret software til synene, da det sikrer udlejer mod at begå fodfejl undervejs. Hvis en ny udlejer vil sikre sig at være bedst muligt inde i reglerne og processen, kan det anbefales at tage kurserne i ind- og fraflytningssyn hos Danske Udlejere, som er en interesseorganisation for udlejere i Danmark.
Det er et godt råd at bruge god tid på at lave en gennemarbejdet rapport og at tage billeder af alle rum fra alle vinkler. Jo bedre udfyldt og dokumenteret indflytningsrapporten er, jo bedre står udlejer, hvis lejer har misligholdt lejemålet. Ligeledes anbefales det at tage billeder af alle målere, så målerstanden er konstateret ved indflytning.
Det skal du vide om fraflytning
Ved fraflytning udfyldes parallelt hermed en rapport, der dokumenterer lejemålets stand, og hvad der skal udbedres for lejers regning. Her er det vigtigt at dokumentere alt, der skal udbedres, da det i praksis ikke er muligt at gøre efter at synet er afsluttet.
Ind- og fraflytningsrapporterne hænger naturligt sammen på den måde, at hvis lejligheden ikke var nymalet ved indflytning, kan udlejer ikke kræve, at lejemålet skal males ved fraflytning.
