Skal man investere i ejendomme som privatperson eller gennem et selskab?
De fleste investorer er i begyndelsen i tvivl, om de skal investere som privatperson eller stifte et selskab. Selvom privatpersoner har flere muligheder, når det kommer til beskatning af ejendomsinvestering, så opnår man i praksis næsten altid det bedste skattemæssige resultat med en virksomhedsordning (VSO) eller kapitalafkastordning (KAO). Dette indlæg fokuserer derfor på forskellen mellem at investere med VSO eller KAO over for investering gennem et kapitalselskab (ApS).
Indlæg:
Ejendomsinvestering
Læs om de vigtigste områder i ejendomsinvestering
Ejerskab som privatperson
Investeres der i en mindre portefølje, f.eks. forældrekøb eller enkelte lejligheder, er det oftest mest velegnet at eje investeringsejendommen i privat regi. Det skyldes, at det ofte kræver mindre administration og eventuelle underskud kan trækkes fra i øvrig personlig indkomst – og så er det ofte muligt at finansiere lejligheden på samme vilkår som en privatbolig, hvilket er mere gunstigt end ved køb som erhverv gennem et selskab.
Det er muligt at have en virksomhedsordning (som beskatningsmodel) uden at have en egentlig enkeltmandsvirksomhed med CVR-nummer, når en person har erhvervsmæssig aktivitet i form af erhvervsmæssig udlejning. CVR-nummer er alene nødvendigt, hvis udlejningen er momspligtig, f.eks. ved udlejning til erhverv.
Ejerskab gennem selskab (ApS)
Ejerskab gennem et ApS er mest velegnet, hvis investoren ønsker at bygge en større portefølje af investeringsejendomme. Det er også muligt at købe ejendomme gennem et aktieselskab – det giver dog kun mening for store ejendomsselskaber, da kapitalkravene og administrationsbyrden er væsentlig større ved A/S vs ApS.
Det giver især god mening med et selskab, hvis investoren har mange udlejningsenheder, som herved vil kunne sælges samlet, hvor investoren således blot laver en overdragelse af anparter/aktier, frem for aktivt at handle ejendommene, hvilket vil udløse skat af fortjenesten på ejendommene samt tinglysningsafgift.
Indlæg:
Skat af erhvervsmæssig udlejning
Læs om skattereglerne for udlejning af ejendomme her!
Indlæg:
Skat af erhvervsmæssig udlejning
Læs om skattereglerne for udlejning af ejendomme her!
Investering som privatperson via VSO
Ved stiftelse af en enkeltmandsvirksomhed skildres der ikke skatteretligt mellem privatpersonen og virksomheden- det er samme enhed. Der skal oprettes et ApS eller A/S, før at selskabet ses som en selvstændig juridisk enhed. Når en privatperson udlejer fast ejendom erhvervsmæssigt, er der mulighed for at anvende samme skatteordning som øvrige selvstændigt erhvervsdrivende, herunder kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen.
Fordelene ved at anvende kapitalafkastordningen er primært, at der kan beregnes et kapitalafkast, der beskattes mere lempeligt som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Dette giver en skattemæssig fordel.
Fordelene ved at benytte virksomhedsordningen er, at renteudgifter kan fratrækkes fuldt ud i huslejeindtægten og dermed den personlige indkomst, og der kan opspares overskud i virksomheden og betales 22% i foreløbig skat. Virksomhedsordningen giver i lang udstrækning de samme skattemæssige fordele, som selskaber (fx ApS) har.
Fordele og ulemper ved investering gennem VSO eller KAO
Fordele ved investering gennem VSO eller KAO
- Investoren har mulighed for at købe én bolig på samme finansieringsvilkår som private boliger – det er gunstigere vilkår end ved erhverv og giver mulighed for en højere belåning
- Afkastet af udlejningen af lejligheden via ordningen vil ligeledes blive lavere beskattet
- Renteudgifter kan fradrages fuldt i den personlige indkomst (kun VSO)
- Boligen kan senere sælges skattefrit, såfremt ejeren selv har beboet den, og den herudover opfylder kravene til skattefrit salg
Ulemper ved investering gennem VSO eller KAO
- Der hæftes altid personligt og fuldkomment for gælden i den investeringsejendom, der købes.
- Der er ingen skildring mellem ejers privatøkonomi og driften af udlejningsejendommen.
Ejendomsinvestering gennem selskab
Et ApS er velegnet ved køb af investeringsejendomme med flere boliger i samme bygning, hvor det ikke er muligt at udnytte de gunstige finansieringsvilkår ved fx en forældrekøbslejlighed eller mulighed for et senere skattefrit salg, som en enkeltmandsvirksomhed/privatperson har.
Før det er muligt at købe en udlejningsejendom i et selskab (ApS), skal selskabet stiftes. Det er dog først nødvendigt at stifte det, når købsaftalen er indgået – der skal blot noteres følgende i feltet, hvor købers navn skrives “Jens Jensen eller ordre”. Det betyder, at køberen kan udskiftes med et selskab, der stiftes efterfølgende. Såfremt boligen skal driftes gennem en enkeltmandsvirksomhed eller i privat regi, er det blot ejeren selv, der skal stå på aftalen, og enkeltmandsvirksomheden kan stiftes efterfølgende.
Fordele og ulemper ved investering gennem selskab
Fordelene ved at investere gennem et ApS er:
- Begrænset personlig hæftelse, med mindre det er aftalt separat
- En ejerstruktur med flere ejere er nemmere
- Ved salg af en ejendom eller ejendomsportefølje, kan selskabet sælges i stedet for ejendommen/ejendommene, hvorved skatteforpligtelsen på fortjenesten ikke udløses, men kan videregives til den nye ejer – det giver typisk mulighed for at handle til en lavere pris, men til fordel for begge parter
- Kreditinstitutter vil oftest betragte større investeringer gennem ApS som mere sikre, hvorved den form for investering skaber bedre grobund for større porteføljer
- Investoren bestemmer selv, hvor meget af afkastet ved udlejning af ejendommen via selskabet, som skal udbetales til privatforbrug, resten kan geninvesteres til lav beskatning.
Ulemperne ved at investere gennem et ApS er:
- De kreditbetingelser, der tilbydes til ejendomsinvestering i ApS eller A/S, er for erhverv – der er derfor oftest højere omkostninger på de lån, der tilbydes, end hvis en lejlighed købes privat, og det dermed er VSO eller KAO, der benyttes.
- Belåningen for en ejendom udmåles ved en rentabilitetsberegning, hvilket betyder, at den maksimale belåning afgøres af driftsoverskuddet fra udlejningen. I større byer, som Aarhus og København, vil det betyde, at belåningen i mange tilfælde vil begrænses til 50-60%, med et renteniveau, hvor 5% fastforrentet er ledende. Ved investering gennem en VSO i privat regi, vil der oftest kunne opnås samme vilkår, som hvis investoren købte egen privat bolig – det giver højere belåning og lavere omkostninger. Det er dog vigtigt at fremhæve, at det oftest kun er muligt at købe 1 eller ganske få boliger ved siden af privatboligen på de betingelser – herefter vil det oftest betragtes som erhvervsmæssigt med udgangspunkt i rentabilitetsberegning.
Brug af holdingselskab
En ejendomsinvestor bør altid have et holdingselskab over sit ApS. Det giver mulighed for at sælge et selskab indeholdende flere ejendomme, uden at fortjenesten kommer direkte til personbeskatning – samtidig giver det mulighed for at købe og stifte andre selskaber under samme holdingselskab. Det er ikke optimalt kun at have et holdingselskab til udlejning, der skal være et separat ApS (ejendomsselskab) under.
Kan man selv bo i en ejendom, der ejes gennem et selskab?
En person kan godt bo til leje i en ejendom, som personens selskab ejer. I sådanne tilfælde skal personen dog være opmærksom på reglerne for beskatning af fri bolig for hovedaktionær/hovedanpartshaver (https://info.skat.dk/data.aspx?oid=1947953) . Det gælder også, hvis ens børn fx bor i en ejendom, som ens selskab ejer.
Hvornår skal man investere i ejendomme gennem et selskab?
Grænsen mellem, hvornår et ApS bliver mere velegnet end en enkeltmandsvirksomhed/privat ejerskab, kan være ved det tidspunkt, hvor banken ikke længere kan yde en passende finansiering (80% realkredit), og hvor banken begynder at stille krav om, at arrangementet skal føres i mere professionelle rammer (via ejendomsselskab).
Hvis en investor har 1-2 udlejningslejligheder/ejendomme forskellige steder (evt. i Aarhus og København), så bør investoren i langt de fleste tilfælde eje i privat regi og anvende virksomhedsordningen.
Hvis investoren har en hel ejendom med fx 3-4 selvstændige lejligheder i, og hvis det påtænkes at udbygge porteføljen, kan investering igennem et ejendomsselskab være den fornuftige løsning.
Privatpersoner har mulighed for at opnå skattefrihed ved salg af en ejendom, hvilket ejerskab gennem selskaber som ApS, ikke kan opnå – så der ligger også en potentiel større fordel ved at investere i privat regi via VSO. Ejeren skal dog i sagens natur opfylde kravene til at kunne sælge skattefrit, hvilket bl.a. kræver, at ejendommen tjener til ejerens (eller husstandens) bolig i dennes ejertid, og ikke i rent investeringsmæssigt øjemed.
