Hvordan fastsætter man husleje?
Danmark har en af verdens mest omfattende love om udlejning af ejendomme. Det kan derfor være en kompliceret proces at sætte sig ind i diverse regler og reguleringer, når der skal fastsættes husleje på en udlejningsejendom.
Som udlejer er det dog vigtigt, at du fastsætter huslejen korrekt i første omgang. Her kan det være en fordel at få forhåndsgodkendt huslejen hos den pågældende kommunes huslejenævn. Godkendelsen er her bindende, og huslejenævnet kan ikke nedsætte huslejen i fremtiden, såfremt vilkårene for godkendelsen forbliver de samme. En forhåndsgodkendelse skal gives af huslejenævnet, der er separat fra kommune til kommune. Huslejenævnet kan læses om i indlægget om tvister mellem lejer og udlejer.
Hvis huslejen sættes for højt, risikerer du, at din lejer får medhold i en klagesag, og huslejenævnet derefter nedsætter huslejen. Hvis lejeren klager inden for de første 12 måneder af lejemålets begyndelse, vil huslejen blive nedsat med tilbagevirkende kraft. Hvis lejeren klager efter 12 måneder, vil lejen kun blive nedsat. Derudover kan du også risikere at få en bøde.
Hvis huslejen sættes for lavt, kan du gå glip af en del af dit afkast. Det samme gælder, hvis du glemmer at regulere huslejen på grund af stigende skatter og afgifter.
Hvordan beregner man en husleje?
Huslejen skal altid beregnes ud fra de i lejeloven beskrevne regler og reguleringer. Fra 1. juli 2022 er boligreguleringsloven ophævet, og der refereres kun til lejeloven til beregning og regulering af husleje. Dog eksisterer princippet fra boligreguleringsloven stadigvæk om forskellig metode til huslejefastsættelse ud fra kommunens status som reguleret eller ureguleret. Derfor er der overordnet 4 måder at fastsætte husleje på i Danmark, som beskrevet i lejeloven:
- Omkostningsbestemt husleje (OMK): Ejendomme i regulerede kommuner med 7 eller flere enheder, der er opført før 1992 har husleje fastsat efter OMK.
- Det lejedes værdi: Ejendomme i uregulerede kommuner har husleje fastsat efter det lejedes værdi.
- Det regulerede lejedes værdi: Ejendomme med 6 eller færre enheder, der er beliggende i regulerede kommuner, har husleje fastsat efter det regulerede lejedes værdi
- Markedsleje: Alle ejendomme, der er opført efter 1991, har frit fastsat husleje.
Hvordan fastsættes husleje i regulerede kommuner?
I de regulerede kommuner, fastsættes huslejen i hovedreglen efter omkostningsbestemt husleje (OMK). Dette er tilfældet, da alle ejendomme med 7 eller flere enheder, der er opført før 1992, ikke gennemgribende renoveret og beliggende i regulerede kommuner, skal have husleje fastsat efter OMK.
Selvom det lyder forholdsvis ligetil at definere hvornår der skal opkræves husleje efter OMK, er der dog reglen om det udvidede ejendomsbegreb, som du bør være opmærksom på og som kan volde flere investorer problemer. Du kan læse mere om det udvidede ejendomsbegreb længere nede.
Hvordan beregnes en omkostningsbestemt husleje?
Omkostningsbestemt husleje beregnes i praksis ved at tage udgangspunkt i de faktiske driftsudgifter og afkastet på ejendommen. Ifølge Lejelovens § 19 må lejen ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi. For forbedrede lejemål kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, som dog ikke må overstige reglerne for det lejedes værdi.
Først beregnes de samlede driftsomkostninger, som typisk inkluderer skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring. Driftsudgifterne fordeles på det samlede antal kvadratmeter for ejendommen for at få en omkostningspris per kvadratmeter.
Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7% af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurderinger af landets faste ejendomme, jf. Lejelovens § 25.
Hvordan beregnes husleje ved ejendomme med under 7 enheder i regulerede kommuner?
Husleje for ejendomme med under syv enheder i regulerede kommuner reguleres efter specielle regler. De såkaldte “småhuse”, der dækker over alt fra mindre lejlighedskomplekser og tofamiliehuse til ejerlejligheder; så længe ejendommen har seks eller færre boliger, og det lejede ikke er dele af en bolig, f.eks. et enkeltværelse. Her skal lejen fastsættes ud fra det “regulerede lejedes værdi”. Dette betyder, at lejen baseres på lignende ejendomme, der er fastsat efter OMK. Du kan her læse mere om småhuse og det regulerede lejedes værdi.
Det udvidede ejendomsbegreb og lejefastsættelse
Som investor er det vigtigt at kende til det udvidede ejendomsbegreb – og helst inden du køber en ejendom.
I lejeloven anvendes der både et almindeligt og et udvidet ejendomsbegreb, hvilket er afgørende for, hvordan ejendomme defineres og behandles, især i relation til lejefastsættelse.
Almindeligt ejendomsbegreb: Dette refererer til det matrikulære system, hvor en ejendom typisk består af ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der er samnoteret. En ejerlejlighed eller en bygning på lejet grund med eget ejendomsblad i tingbogen betragtes også som en selvstændig ejendom.
Udvidet ejendomsbegreb: Dette begreb indebærer, at flere selvstændige ejendomme i lejeretlig sammenhæng anses som én ejendom, hvis visse betingelser er opfyldt. Formålet er at sikre ensartede vilkår for sammenlignelige lejemål. Eksempler på, hvornår det udvidede ejendomsbegreb anvendes, inkluderer:
Ejerlejligheder: Flere ejerlejligheder under samme ejerforening, ejet af samme udlejer, betragtes som én ejendom.
Samlet bebyggelse: Flere selvstændige ejendomme, ejet af samme person, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse med fælles friarealer eller driftsfællesskab, anses som én ejendom.
Samvurderede ejendomme: Flere matrikelnumre, der er samvurderede, betragtes som én ejendom.
Disse definitioner er vigtige, når man skal afgøre, om en ejendom er et småhus, og dermed undtaget fra reglerne om OMK. Hvis det udvidede ejendomsbegreb medfører, at en ejendom har flere end 6 beboelseslejligheder, skal lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Omvendt, hvis ejendommen har 6 eller færre beboelseslejligheder, er den undtaget fra disse regler.
Det er derfor afgørende at anvende det korrekte ejendomsbegreb for at sikre, at lejen fastsættes i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Som led i det udvidede ejendomsbegreb er det også yderst vigtigt, at kende til begrebet om restejendomme. En restejendom opstår, når en udlejer kun ejer en del af en ejendom, der tidligere har været samlet (eksempelvis ejerlejligheder eller en del af en ejendom, der er opdelt) og derfor har foretaget en udstykning. Hvis restejendommen indeholder flere end 6 beboelseslejligheder, kan den være underlagt reglerne om huslejefastsættelse efter OMK.
Hvis samme ejer den 1. januar 1995 ejede flere end 6 ejerlejligheder, og de var udlejede, er de omfattet af det udvidede ejendomsbegreb. Selvom lejlighederne senere er solgt, vil den nuværende ejer (såfremt der udlejes) skulle fastsætte huslejen efter OMK – også selvom der kun ejes en lejlighed.
Særlige overvejelser ved køb af restejendomme:
- Vurderingen af, om en restejendom er omfattet af reglerne om OMK, kræver en konkret vurdering af ejendommens historik og tilknytning til øvrige ejendomme.
- Det er vigtigt at sikre, at restejendomme ikke fejlagtigt klassificeres, da dette kan føre til forkert lejefastsættelse.
Er du som investor ikke opmærksom på at der er tale om restejendom eller at ejendommen hører under det udvidede ejendomsbegreb, kan det ende med at blive dyrt, såfremt huslejen fastsættes forkert.
Typisk er man som udlejer nemlig ikke interesseret i, at en ejendom bliver omfattet af begrebet, da det ofte indebærer negative konsekvenser i form af en typisk lavere leje pr. lejemål og mere administration relateret til ejendommen.
Hvordan fastsættes husleje i uregulerede kommuner?
I uregulerede kommuner fastsættes husleje i hovedreglen efter det lejedes værdi. Her er det altså både ejendomme over og under syv enheder, hvor lejen skal fastsættes efter det lejedes værdi.
Hvordan beregnes huslejen efter det lejedes værdi?
For lejemål, der er beliggende i en ureguleret kommune, eller ejendomme, der er gennemgribende forbedret, kan huslejen fastsættes til det lejedes værdi. For at lejemålet kan anses for at være gennemgribende moderniseret, skal forbedringsudgiften enten overstige 2.280 kroner pr. m2 eller et samlet beløb på 260.738 kroner (beløb for 2023), og forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, jf. Lejelovens § 19, stk. 2. Derudover skal lejemålet vurderes som nyt, dvs. med nyere køkken, badeværelse, el, nyslebet eller nyanlagt gulv, nymalede lofter og vægge mm.
Det lejedes værdi dækker over husleje, som skal bestemmes ud fra “den almindeligt gældende leje” for lignende udlejningsejendomme i samme område. Det er udlejerens ansvar at fastsætte en rimelig leje ud fra dette princip, som typisk gøres ved at tage den gennemsnitlige lejepris pr. kvadratmeter for lignende ejendomme i området og derefter justere den for forbedringer, størrelsen på individuelle lejemål osv. Der kan her læses mere om det lejedes værdi.
Hvordan beregnes markedslejen for nyere ejendomme?
For ejendomme opført efter 1991 kan der tages markedsleje, der altså skal fastsættes frit mellem lejer og udlejer. Du kan for eksempel bruge Resights database til at danne dig et indtryk af de gennemsnitlige m2-priser i byerne i Danmark.
Undtagelser for de normale regler om lejefastsættelse
80/20 ejendomme: Der kan ved 80/20 ejendomme tages husleje efter det lejedes værdi i alle kommuner
Konverterede lejemål: Huslejen for lejemål, der før 1991 var benyttet til andet end beboelse, kan fastsættes frit.
Hvor meget kan man tage i husleje i Aarhus og København?
Det er min vurdering, at huslejen for de omkostningsbestemte lejemål i Aarhus og København ligger på mellem ca. 800-1.000 kr. pr. m2 årligt. Dette afhænger af lejlighedens stand, størrelse og beliggenhed.
Det er min vurdering, at huslejen for gennemgribende moderniserede lejemål i Aarhus og København ligger på mellem ca. 1.100-1.500 kr. pr. m2 årligt. Dette afhænger ligeledes af lejlighedens stand, størrelse og beliggenhed.
For nyopførte lejemål, der er opført efter 1991, eller nyindrettede taglejligheder/værelser efter 1. september 2002, ligger huslejen fra ca. 1.600 kr. pr. m2 årligt og opad. De dyreste lejemål kan ligge langt over 2.000 kr. pr. m2 årligt, og prisen afhænger af, hvor meget lejerne er villige til at betale for lejemålet. Derfor er det svært for en lejer at få medhold i en urimeligt høj leje, da markedet bestemmer, hvad huslejen skal fastsættes til.
Eksempel på passus i lejekontrakten vedrørende huslejeregulering i nye ejendomme
Den til enhver tid gældende leje reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Udgangspunktet for reguleringen er nettoprisindekset for oktober måned 2022, og reguleringen sker hvert år pr. 1. januar baseret på ændringen i nettoprisindekset for oktober måned 2 år før reguleringsåret til oktober måned året før reguleringsåret. Første gang sker reguleringen pr. 1. januar 2024 efter følgende formel:
(nettoprisindeks oktober 2023 / nettoprisindeks oktober måned 2022) x årlig leje pr. 31.12.2023.
Lejen kan også reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter i henhold til Lejelovens §§ 46-48. Der sker ingen regulering, hvis skatter og afgifter falder.
Når huslejen skal reguleres
Det kan være nødvendigt, at huslejen skal reguleres i takt med stigende omkostninger, indeksregulering, forbedringer mv.
Alt efter hvilken metode, den nuværende leje er fastsat efter, findes der forskellige regler for hvordan denne kan reguleres.
Du kan læse mere i artiklen om huslejeregulering, hvor reglerne for de forskellige metoder bliver gennemgået.
