Ejendomsinvestering

Regulerede og uregulerede kommuner

Lars Horsbøl,
Ejendomsinvestor
Læsetid: 5 min.
Sidst opdateret: 21/03/2024

Indhold:

Om dit lejemål ligger i en reguleret eller ureguleret kommune har indflydelse på, hvordan du kan fastsætte din husleje. Efter 2022 gælder lejelovens bestemmelser både for regulerede og uregulerede kommuner, hvor leje i regulerede kommuner førhen skulle fastsættes ud fra boligreguleringsloven.

Hvad er regulerede og uregulerede kommuner?

Som udlejer skal du vide, om din ejendom ligger i en reguleret eller ureguleret kommune, da det har indflydelse på, hvordan du må fastsætte huslejen. Ligger din ejendom i en reguleret kommune, har lejeren flere rettigheder end i et lejemål beliggende i en ureguleret kommune. 

Af de 98 kommuner i Danmark er 80 regulerede, og 19 uregulerede.

I regulerede kommuner skal udlejeren følge principperne fra den gamle boligreguleringslov, mens de gamle regler fra boligreguleringsloven ikke gælder for ejendomme i uregulerede kommuner.

Du kan se et illustrativt overblik over huslejefastsættelse ud fra kommunes status nedenfor:

Følgende kommuner er uregulerede: 

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Regulerede kommuner

Langt de fleste kommuner i landet er regulerede, og der skal du som udlejer følge principperne fra den gamle boligreguleringslov. Det er alle de kommuner som ikke fremgår oven over.

Læs meget mere om de regulerede kommuner i de næste afsnit.

Hvilke kommuner er regulerede?

Typisk er kommunerne omkring de store danske byer regulerede, og det samme er kommuner med stor efterspørgsel på boliger. Her fastsættes huslejen i disse kommuner efter omkostningsbestemt leje.

Længere nede i artiklen kan du se en liste over uregulerede kommuner. Hvis en kommune ikke er på listen, er den reguleret.

Hvilke regler er der i regulerede kommuner?

I regulerede kommuner har udlejeren ikke lige så frie muligheder for at bestemme huslejen som i regulerede kommuner.

Du har ikke lov til frit at fastsætte huslejen, fordi der ydes en ekstra beskyttelse mod lejeren som følge af principper fra den gamle boligreguleringslov – som i dag er en del af lejeloven. 

Huslejen i regulerede kommuner kan fastsættes på to måder alt efter, hvor mange lejemål der er i ejendommen.

 

Væsentligt er det også, at lejer ikke kan påtage sig den udvendige vedligeholdelsespligt i regulerede kommuner.

Huslejefastsættelse i regulerede kommuner: Omkostningsbestemt husleje

Ved omkostningsbestemt husleje siger Lejelovens § 19, at huslejen ikke må overstige det beløb, som dækker driftsudgifterne og afkastet af ejendommens værdi.

Lad os tage et fiktivt eksempel.

Du har en ejendom med 10 lejemål, som tilsammen er 1000 m2. 

Driftsomkostninger er 400.000 kroner årligt, og ejendommen har en værdi på 6.000.000 kroner. Det årlige afkast er på 7 % af de 6.000.000 kroner = 420.000 kroner.

Driftsomkostninger + årligt afkast er derfor på 400.000 + 420.000 = 820.000 kroner

Fordeler du 820.000 på 1000m2, giver det en m2-pris på 820 kroner. Det betyder, at en bolig på 100 m2 ikke må koste mere end 82.000 kroner årligt i husleje. Eller 6.833 kroner om måneden.

Huslejefastsættelse i regulerede kommuner: Det lejedes regulerede værdi

Huslejen i ejendomme med under syv lejemål fastsættes efter det lejedes regulerede værdi. Huslejen udregnes ud fra lignende og omkringliggende ejendomme, hvor huslejen er fastsat efter omkostningsbestemt husleje.

Hvis din ejendom med fem lejemål er naboejendom til den, vi brugte i eksemplet før, ville dit lejemål også fastsættes til en husleje omkring 6.833 kroner, såfremt det også er 100 m2, og lejemålene er sammenlignelige ift. inventar, stand osv. Her bruges andre boliger til sammenligning for at kunne fastsætte en rimelig husleje til dit lejemål.

Huslejeforhøjelse i regulerede kommuner

Er huslejen sat efter omkostningsbestemt leje, kan du forhøje lejen, hvis lejen ikke dækker driftsomkostningerne samt ejendommens afkast, eller du forbedrer ejendommen. Vær dog opmærksom på, at stigningen ved forbedringer af ejendommen aldrig må forhøje huslejen så meget, at den overstiger det lejedes værdi.

Dette skal varsles mindst tre måneder før, at huslejestigningen træder i kraft. 

Huslejestigning, hvor huslejen er fastsat efter det lejedes regulerede værdi, kan ske hvert andet år, hvis huslejen er lavere end værdien på det lejede. Dette skal ligeledes varsles mindst tre måneder før, at stigningen træder i kraft.

Det er derudover også muligt at forhøje huslejen efter stigningen i nettoprisindekset.

Uregulerede kommuner

Fastsættelse af husleje i uregulerede kommuner skiller sig ud, fordi man ikke skal følge samme regler som i regulerede kommuner.

Lad os kigge på reglerne for husleje i uregulerede kommuner. Følgende kommuner er uregulerede: Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland, Ærø.

Hvilke regler gælder i uregulerede kommuner?

I uregulerede kommuner fastsættes lejen ikke efter omkostningsbestemt leje – heller ikke selvom ejendommen har mere end syv lejemål. 

Her fastsættes husleje efter det lejedes værdi – efter samme princip som beskrevet under ejendomme med under syv lejemål i regulerede kommuner. Her baseres lejen dog ikke på sammenlignelige lejemål med leje fastsat ud fra OMK, da dette ikke eksisterer i uregulerede kommuner.

Ofte vil man tage lignende ejendomme i samme område og justere den til efter størrelse og i henhold til eventuelle forbedringer. 

Hvis huslejen er meget dyrere end det lejedes værdi, kan lejeren gå til Huslejenævnet. Ligeledes kan du gå til Huslejenævnet som udlejer, hvis du mener, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Hvor det ikke er muligt i regulerede kommuner, fremgår det af lejeloven, at lejer kan påtage sig den udvendige vedligeholdelsespligt, såfremt det tilføjes lejekontrakten.

Hvilke regler gælder i uregulerede kommuner?

Huslejeforhøjelse i uregulerede kommuner følger reglerne for ejendomme, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi – ligesom med ejendomme med under seks lejemål i regulerede kommuner. Dog baseres det lejedes værdi i uregulerede kommuner ikke på omkostningsbestemt husleje, da dette ikke forekommer i uregulerede kommuner.

Huslejestigninger kan derfor foretages hvert andet år med en varsling på tre måneder, hvis lejen ikke allerede svarer til det lejedes værdi. 


Det er derudover også muligt at forhøje huslejen efter stigningen i nettoprisindekset.

Ofte stillede spørgsmål

Om kommunen er reguleret eller ej har indflydelse på måden, du kan fastsætte huslejen på, da man i regulerede kommuner skal følge principperne fra den gamle boligreguleringslov. I regulerede kommuner har lejeren derfor en bedre beskyttelse mod en urimelig høj husleje.

I regulerede kommuner skelnes der mellem ejendomme, der har over eller under syv lejemål. Har ejendommen over syv lejemål, fastsættes huslejen efter omkostningsbestemt husleje (OMK), mens den fastsættes efter det lejedes værdi i ejendomme med under syv lejemål.

I uregulerede kommuner fastsættes huslejen ligeledes efter det lejedes værdi.

Omkostningsbestemt leje er et princip, som bestemmer huslejen i regulerede kommuner i ejendomme på over syv lejemål. Huslejen bestemmes ud fra, at den ikke må overstige driftsomkostninger + afkastet i ejendommen.

Det lejedes regulerede værdi er et sammenligningsprincip, som er med til at fastsætte huslejen i uregulerede kommuner og ejendomme med under syv lejemål i regulerede kommuner. Det lejedes regulerede værdi fastsættes ved at sammenligne huslejen med lignende lejemål i området, der har leje fastsat efter OMK.

I ejendomme opført efter 1991 kan udlejeren tage markedsleje – også kaldet fri leje. Det betyder, at udlejeren kan tage den pris, som en lejer er villig til at betale. Dermed er udlejeren ikke underlagt reglerne for omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi.

Lars Horsbøl

Lars er Co-founder og CEO af dataplatformen “Resights” og vært på podcasten “Ejendomsinvestoren” og “Fremtidsfabrikken”. Lars er dybt engageret i ejendomsbranchen og er vært på Ejendomsinvestoren hvor han interviewer aktører i ejendomsbranchen

Linkedin

Mail

Flere begreber

Omkostningsbestemt-husleje

Hvornår bruges OMK leje og hvordan fastsættes den? Læs mere i dette indlæg af Mille Venning, Advokat.
Mille Venning
Læsetid: 6 min.

Markedsleje

Markedsleje, også kaldet “fri leje” eller “fri markedsleje”, er en måde at fastsætte husleje på, hvor lejens størrelse alene afgøres af aftalen mellem lejer og udlejer.
Mille Venning
Læsetid: 6 min.

Prøv Resights gratis

Opret din egen prøveadgang og se, hvordan du kan få glæde af Resights helt uden binding