Hvad er omkostningsbestemt husleje? (OMK leje)
Når der skal fastsættes leje for en ejendom, så bestemmes den typisk ud fra omkostningsbestemt husleje. OMK leje er én af de fire metoder, man i Danmark kan fastsætte lejen af et lejemål ud fra:
- Omkostningsbestemt husleje
- Markedsleje
- Det lejedes værdi
- Det regulerede lejedes værdi
Omkostningsbestemt husleje betyder, at lejen beregnes på baggrund af de nødvendige driftsudgifter lagt sammen med afkastkravet på ejendommen.
Denne praksis for omkostningsbestemt husleje er gældende i regulerede kommuner, der typisk også er de største. Her fastsættes huslejen for alle private udlejningsboliger, der er opført før 1991, ved omkostningsbestemt husleje, medmindre de er indbefattet af de undtagelser, der findes længere ned i artiklen. Du kan finde en liste over de uregulerede kommuner længere nede i artiklen, hvor reglerne om omkostningsbestemt husleje ikke gælder.
Du kan længere nede også læse flere undtagelser til omkostningsbestemt husleje. I dette indlæg kan du læse generelt om fastsættelse af husleje og hvad de vigtigste fokus punkter.
Hvordan beregnes omkostningsbestemt husleje?
Omkostningsbestemt husleje beregnes i praksis ved at tage udgangspunkt i de faktiske driftsudgifter og afkastet på ejendommen.
I lejelovens § 19 fremgår det, at lejen ikke må fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi.
For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, som dog ikke må overstige reglerne for det lejedes værdi. I denne forbindelse kan udlejer også varsle en stigning i husleje, hvis denne ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast, så længe stigningen ikke betyder, at lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi.
Først beregnes de samlede driftsomkostninger, der typisk inkluderer skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring. Driftsudgifterne deles ud på det samlede antal kvadratmeter for ejendommen for at få en omkostningspris per kvadratmeter.
For at finde den del af lejen, der sikrer udlejer et acceptabelt afkast, så afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7% af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme, jf. Lejelovens § 25.
Ligger lejemålet derimod i en ureguleret kommune, så gælder lejeloven § 6 ikke, og dennes indhold om huslejeregulering efter OMK frafalder. Dog kan der ved nogle lejekontrakter stadig forekomme trappeleje, hvis lejekontrakten er indgået og uændret siden 1. juli 201
Hvad er lejedes værdi, og hvordan beregnes den?
For de lejemål som er gennemgribende forbedret kan huslejen fastsættes til det lejedes værdi. For at lejemålet kan forstås som gennemgribende moderniseret, skal forbedringsudgiften enten overstige 2.280 kroner pr. m2 eller et samlet beløb på 260.738 kroner, og forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, jf. Lejelovens § 19, stk. 2.
Det lejedes værdi dækker over husleje, som skal bestemmes ud fra “den almindeligt gældende leje” for lignende udlejningsejendomme i samme område. Det er udlejers ansvar at fastsætte en rimelig leje ud fra dette princip, som typisk gøres ved at tage den gennemsnitlige lejepris pr. kvadratmeter for lignende ejendomme i området, hvorefter denne justeres for forbedringer, størrelse på individuelle lejemål med videre.
Skulle der opstå tvister i forbindelse med dette, så kan det lejedes værdi også konkret fastlægges af huslejenævn eller boligretten, ud fra en vurdering af, hvad de anser for at være almindeligt gældende i området for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, type, størrelse, kvalitet, inventar og vedligeholdelsesstand.
Undtagelser til omkostningsbestemt husleje
Dog findes der undtagelser, hvor huslejen må sættes højere end OMK-leje eller frit aftales mellem lejer og udlejer (markedsleje). Det sker ved:
- Ejendomme, der er opført efter 1991: Her fastsættes lejen efter markedsleje på tværs af både regulerede og uregulerede kommuner
- Moderniserede eller betydeligt renoverede lejligheder: Hvis forbedringerne overstiger 2.280 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 260.738 kr. (niveauet for 2021), må der tages husleje efter lejedes værdi på tværs af regulerede og uregulerede.
- Udlejning af enkeltværelser: Hvis udlejer selv bor i ejendommen, så fastsættes huslejen efter lejedes værdi på tværs af regulerede og uregulerede kommuner.
- Småhuse (ejendomme der har mindre end 7 enheder): Her fastsættes lejen efter det lejedes “regulerede” værdi. Det betyder, at lejen skal fastsættes efter lejedes værdi, som kun må baseres på omkostningsbestemt leje af lignende ejendomme i samme område.
- 80/20 ejendomme: Hvis 80% af ejendommen bruges til andet end beboelse, bestemmes huslejen ved lejedes værdi på tværs af både regulerede og uregulerede kommuner.
- Konverterede lejemål: Hvis ejendommen før 1991 var erhvervslejemål, må der tages markedsleje på tværs af både regulerede og uregulerede kommuner
Uregulerede kommuner (omkostningsbestemt husleje gælder ikke):
- Billund
- Fanø
- Fredensborg
- Greve
- Herning
- Ikast-Brande
- Læsø
- Mariagerfjord
- Rebild
- Ringkøbing-Skjern
- Samsø
- Solrød
- Struer
- Thisted
- Tønder
- Varde
- Vesthimmerland
- Ærø
Hvad du som udlejer skal være opmærksom på ved omkostningsbestemt husleje
Det kan som udlejer være en god idé at være opmærksom på en række ting, når du udlejer efter reglerne for omkostningsbestemt husleje. Nogle af disse ting er:
Nødvendige og rimelige omkostninger: Du kan som udlejer kun opkræve leje baseret på dine nødvendige og rimelige omkostninger forbundet med den direkte drift af ejendommens lejemål.
F.eks. kan udgifter til større forbedringer af ejendommen og forvaltningsselskabets personaleomkostninger ikke lægges til driftsomkostningerne.
Dokumentation: Du skal som udlejer være i stand til at dokumentere alle omkostninger. Hvis lejen skal sættes op, skal du give lejer en skriftlig begrundelse for ændringen, og lejer har ret til at se dokumentation for ændringer i omkostningerne.
Vær i den forbindelse opmærksom på, at lejere har ret til at klage over huslejen til Huslejenævnet, hvis de mener, at den er for høj. Derfor er det vigtigt at du som udlejer har kendskab til processen og proceduren, når lejer klager.
Nedsættelse af leje er særlig problematisk, da prisen og dermed afkastet på ejendom, er blevet beregnet på baggrund af en ulovlig høj husleje.
Du kan læse mere om hvad det er vigtigt i en lejekontrakt i dette indlæg: Lejekontrakt – Det skal du vide før udlejning.
Som udlejer bør du desuden være opmærksom på det udvidede ejendomsbegreb, som forklares i dybden i indlægget om huslejefastsættelse. Det udvidede ejendomsbegreb er vigtigt at kende, da det kan have stor betydning for om du som udlejer er underlagt reglerne om lejefastsættelse efter OMK.
Omkostningsbestemt husleje i danske byer
Hvis man leder efter det gennemsnitlige beløb af omkostningsbestemt husleje i Danmarks kommuner, kan man bruge diverse online databaser. Her er bl.a. Resights database over lejestatistik Danmarks største. Følgende gennemsnitlige værdier for det lejedes værdi for beboelse for de største byer i Danmark er:
- Gennemsnitlig husleje ved det lejedes værdi i København kommune: 1637 kr. årlig nettoleje pr. m²
- Gennemsnitlig husleje ved det lejedes værdi i Aalborg kommune: 980 kr. årlig nettoleje pr. m²
- Gennemsnitlig husleje ved det lejedes værdi i Aarhus kommune: 1295 kr. årlig nettoleje pr. m²
Ofte stillede spørgsmål
Omkostningsbestemt husleje refererer til en lejeaftale, hvor lejen baseres på ejendommens faktiske driftsomkostninger sammen med ejendommens afkastkrav.
Omkostningsbestemt husleje reguleres efter lejeloven. Hvis lejen ikke kan dække de nødvendige omkostninger for driften af ejendommen og udlejers afkast, må udlejer varsle en stigning i huslejen.
