Hvordan værdiansættes en investeringsejendom?
Når en ejendom værdiansættes, er det reelt set den løbende driftsindtægt, der skaber grundlaget for værdien – altså hvor meget vurderes en årlig indtægt på eksempelvis 100.000 kr. at være værd – og hvad er risikoen ved at købe og drifte ejendommen, især med henblik på risikoen for tomgang og fald i værdien.
Værdiansættelse efter 1. års afkast/startafkast
Til værdiansættelsen af en ejendoms markedsværdi benyttes 2 faktorer; nettolejen og afkastkravet.
Nettolejen
Dette er huslejeindtægterne fratrukket driftsomkostninger, såsom grundskyld, forsikring mv. (men ikke renteudgifter).
Her ses et eksempel på et driftsbudget på en mindre ejendom med 3 lejligheder. Nettolejen ses i bunden og er bruttolejen på 252.000 kr. fratrukket driftsomkostningerne på 47.680 kr.
En gennemgang af hele ejendommen og andre eksempler kan findes her: Præsentationer af ejendomme | Skov & Bitzer
Det er vigtigt at bemærke, at acontoindbetalinger for vand og varme ikke indgår i bruttolejen.
Afkastkravet
Udover nettolejen, benyttes der også et afkastkrav. Dette afspejler den forrentning, en investor forventer at få fra de penge, der investeres i en ejendom. Hvis ejendommen er placeret centralt i København, vil en investor i 2024 forvente at få omkring 3,75% i kontantafkast. Det skal forstås således, at hvis ejendommen koster 1.000.000 kr., så forventer investorerne at få 37.500 kr. årligt i afkast, af den million der investeres.
Såfremt ejendommen ligger på en mindre attraktiv placering, eksempelvis langt væk fra en større by, vil investorerne forvente at få eksempelvis 10% i kontantafkast og dermed opnå 100.000 kr. i årligt afkast, såfremt ejendommen koster 1.000.000 kr.
Bemærk, at udtrykket “kontantafkast” bruges om det afkast, der opnås, såfremt ejendommen købes kontant – altså uden finansiering. Det er altid kontantafkastet, der anvendes til udregning, når en ejendom værdiansættes.
Afkastkravene sættes derfor af markedet og udbud/efterspørgsel.
De kan findes i mæglerrapporterne fra henholdsvis:
Bemærk, at EDC er den eneste, der har “ældre ejendomme” og “omkostningsbestemt husleje ejendomme” med – det skal forstås således, at det er ejendomme opført før 1992 og dermed falder ind under det lejedes værdi eller omkostningsbestemt husleje.
Ejendommen, hvorfra budgettet længere oppe i artiklen stammer fra, ligger i Vejle og er fra før 1992. Ved et opslag i EDC’s Market Update, ses det, at det forventede afkastkrav i Vejle på sådan en ejendom er 5,25%.
Nedenfor ses et udsnit fra rapporten:
Selve værdiansættelsen
Værdiansættelsen finder du således:
Nettoleje (kr.) / afkastkravet (%) = værdiansættelsen i kr.
Hvis vi tager udgangspunkt i eksemplet fra tidligere, så har vi nu begge faktorer, som er hhv.
- Nettolejen = 204.320 kr.
- Afkastkravet = 5,25%
Vi kan derfor værdiansætte ejendommen med formlen:
Nettoleje / afkastkrav = 204.320 / 5,25% = 3.892.000 kr.
Det er den mest brugte værdiansættelsesmetode og er også kendt som “1. års afkast”. Det vil ligeledes være den salgsværdi ejendommen udbydes med, såfremt den skal sælges.
Det har en forholdsvis stor påvirkning på værdien, hvis en investor kan optimere en ejendom og dermed vil der være mulighed for at låne op i den nye højere værdi – læs mere om dette i mit tidligere blogindlæg: Optimering og refinansiering af udlejningsejendom.
Hvis der er tomgang i ejendommen, må man som investor selv estimere, hvad der kan forventes at opnås af leje i det tomme lejemål – og så er dette beløbet, der indregnes i værdiansættelsen.
Salgsværdien på lignende handler
Der sammenlignes naturligvis med det øvrige marked, når en ejendom værdiansættes. Den måde, der i praksis indregnes referencer på lignende handler, er gennem afkastkravet.
Hvis der eksempelvis er solgt 3 sammenlignelige ejendomme til omkring afkast 5,25% i samme by, så er det en ret god indikator på værdien. Det er muligt, at disse ejendomme eksempelvis har haft en årlig nettoleje på 150.000 kr., hvilket giver en værdi på 150.000 / 5,25% = 2.857.000 kr.
Hvis din egen investeringsejendom selv har genereret en årlig nettoleje på 175.000 kr., så værdiansættes den løbende driftsindtægt på samme måde: 175.000 / 5,25% = 3.333.000 kr.
Det vi ser her, er, at salgsværdien inddrages fra sammenlignelige ejendomme gennem afkastkravet, og derudover er det individuelle driftsoverskud fra hver ejendom afgørende for værdien. På den måde kan både små og store ejendomme værdiansættes ud fra salgsværdien fra sammenlignelige handler – men hvor der samtidig er taget højde for, at større ejendomme typisk giver en større indtægt end mindre ejendomme.
Kostpris
Kostpris er en værdiansættelsesmetode, der ikke tager højde for, hvad ejendommen reelt er værd, men derimod hvad den samlede omkostning har været til at anskaffe ejendommen + eventuelle udgifter til istandsættelse.
Eksempelvis kan en ejendom have kostet 2.000.000 kr. i køb, og derudover er der købt nye vinduer for 100.000 kr. – i så fald vil ejendommens kostpris være 2.100.000 kr.
Det kan dog godt ske, at ejendommen reelt kan værdiansættes til 2.500.000 kr., hvis formlen ovenover benyttes til at beregne værdien – i så fald, kan investoreren vælge at skifte til at opgøre værdien ved dagsværdi.
Kapitalværdimetoden (DCF-modellen)
Som oftest benyttes kun 1. års afkast eller kostpris til værdiansættelsen af investeringsejendomme. En investor kan benytte Discounted Cash Flow modellen, også kendt som DCF-modellen, for at indregne værdien af fremtidige stigninger i lejeindtægterne – f.eks. via nettoprisindeksering.
Modellen bruges til at beregne nutidsværdien af de fremtidige pengestrømme, som en investeringsejendom forventes at generere. Her medregnes de forventede indtægter og udgifter over en given periode, og normalt over 5-10 år, samt en salgspris ved periodens slut.
Hvis du er i starten af din ejendomsinvesteringsrejse kan du med fordel gøre brug af beregningen af 1. års afkast/startafkastet til værdiansættelse af investeringsejendomme, da DCF-metoden er en anelse mere kompliceret at beregne.
