Hvad siger lejeloven om renovering?
Vil du renovere din boligudlejningsejendom, skal du følge reglerne og være opmærksom på lejerens rettigheder under renoveringen.
Det er afgørende for dine muligheder, om dit lejemål ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Langt de fleste kommuner er regulerede og følger derfor stadig den gamle boligreguleringslov – som i dag er en del af lejeloven. Her har lejeren flere rettigheder.
Hvis du som udlejer ønsker lejemålet renoveret, og hvis der er tale om en gennemgribende renovering, skal Huslejenævnet ifølge lejelovens $ 19 stk. 3 besigtige lejemålet før renoveringen påbegyndes. Huslejenævnet skal herefter besigtige lejemålet inden for 4 uger fra anmodningens modtagelse og sende deres afgørelse til dig senest 2 uger efter deres besigtigelse. Afgørelsen er gyldig i 3 år.
Ligeledes har dit lejemåls placering betydning for, hvordan du må hæve huslejen som følge af renoveringen. I uregulerede kommuner må du fastsætte lejen efter det lejedes værdi, mens du i regulerede kommuner med stor sandsynlighed skal fastsætte huslejen efter reglerne for omkostningsbestemt leje.
Hvilke rettigheder har lejeren?
Hvis du vil renovere dit lejemål, skal du senest varsle det til lejeren seks uger før renoveringen ifølge lejeloven. Er der tale om en omfattende og gennemgribende renovering, skal det varsles senest tre måneder før.
Lejeren har to muligheder, mens du renoverer lejemålet:
- Lejeren kan blive boende og få et rimeligt afslag i huslejen.
- Lejeren kan blive genhuset midlertidigt.
Lejeren har krav på at blive genhuset, hvis vedkommende f.eks. står uden vand eller varme i en periode. Lejeren har i den forbindelse også krav på at flytte tilbage til lejemålet, når renoveringen er færdig.
Dermed kan du ikke smide en lejer ud med begrundelsen om, at du skal renovere.
Renovering af lejemål kan optimere lejeindtægten
Det kan være en god idé at lave en renovering af dit lejemål i forbindelse med en ejendomsinvestering. Ikke blot er ejendommen mere værd, når du vil sælge den, men du kan også hæve huslejen, da lejerens brugsrettigheder forbedres.
Når du laver en gennemgribende renovering af et lejemål, skal du tage højde for lejelovens regler om afkastkravet, som vurderer, om din investering giver et passende afkast i forhold til risikoen.
Bruger du penge på en renovering, skal du også hæve afkastet for at leve op til kravet. Hvis f.eks. afkastkravet er på 5% årligt, og din ejendom har kostet 5.000.000 kr., skal du have et afkast på 50.000 kr. årligt.
Men bruger du 1.000.000 kr. på en gennemgribende renovering, skal du have 60.000 kr. årligt i afkast, da du har brugt 6.000.000 kr. på ejendommen. Derfor er det vigtigt at vurdere, hvordan du kan hæve husleje for at opfylde kravet.
Du kan læse om, hvordan investorerne Jesper og Simone fra Mirum Ejendomme optimerede og refinansierede en udlejningsejendom.
Mange investorer bruger også BRRRR-strategien (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat), hvor en renovering er et nøgleaspekt i at lave en god investering.
Det gælder blandt andet ejendomsinvestor Jeppe Duus Olesen, og du kan læse om, hvordan har har investeret og renoveret et gammelt bageri, og dermed konverteret det til udlejningsbolig.
At kunne vurdere en ejendom i købsprocessen ud fra dens potentiale ved en renovering kan derfor være afgørende for, om du er en god investor.
Regler og rettigheder for renovering ved lejemål
Som udlejer giver lejeloven dig også rettigheder, hvis du laver en gennemgribende renovering af dit lejemål.
Opfylder du boliglovens krav for, at renoveringen er gennemgribende, må du hæve huslejen efter det lejedes værdi. Dette også selvom huslejen før var fastsat efter omkostningsbestemt leje, fordi lejemålet ligger i en reguleret kommune.
Det er vigtigt at analysere, hvordan ændringen fra omkostningsbestemt leje til husleje efter det lejedes værdi påvirker din investering. Lejemålets beliggenhed er derfor en vigtig faktor i denne vurdering.
Hvor meget må huslejen stige ved renovering ifølge lejeloven?
Huslejen må efter en gennemgribende renovering stige til det, som svarer til det lejedes værdi. Efter renoveringen vil lejemålet være mere værd, og derfor kan du også tage en højere husleje.
Husk, at dette også er gældende, selvom du før renoveringen fastsatte huslejen efter omkostningsbestemt leje ifølge lejeloven.
Hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune, skal Huslejenævnet ifølge lejeloven lave en besigtigelse før renoveringen. Her vurderer de lejemålets stand og om det lejedes værdi vil stige væsentligt som følge af en renovering.
Det er det lejedes værdi, der afgør, hvor meget huslejen må stige efter renoveringen.
Hvornår må huslejen stige efter renoveringen?
Du skal varsle lejeren, at huslejen stiger med en tilhørende begrundelse på hvorfor.
I både regulerede og uregulerede kommuner skal varslingen ske senest 3 måneder før, mens en beboerrepræsentation i regulerede kommuner skal have det at vide senest 7 dage før lejeren. Beboerrepræsentationen skal modtage et eksemplar af den besked, du sender til lejeren.
Lejeren skal have at vide, hvis beboerrepræsentationen har indvendinger mod huslejestigningen.
Huslejenedsættelse under renovering
Lejeren har ret til et rimelig afslag i huslejen, hvis vedkommende bliver boende, mens renoveringen står på. Der er ingen regler for, hvor meget huslejen skal sænkes, og det skal aftales indbyrdes mellem dig og lejeren.
Opstår der problemer med forsyninger som vand, varme eller el under renoveringen, har lejeren ret til at blive genhuset. Det er dit ansvar at genhuse lejeren, mens renoveringen står på.
Ofte stillede spørgsmål
Hvis renoveringen lever op til kravene for en gennemgribende renovering, må du hæve huslejen, så lejen svarer til det lejedes værdi.
Renoveringen er gennemgribende, hvis renoveringen opfylder et af følgende krav: Udgifterne overstiger 2.584 kr. pr. m2, eller den samlede udgift er på over 295.515 kr. Du kan læse meget mere om gennemgribende renovering i endnu en Resights artikel.
Efter en gennemgribende renovering af dit lejemål skal du fastsætte huslejen efter det lejedes værdi – også selvom huslejen før renoveringen blev fastsat efter omkostningsbestemt leje.
Er der tale om en mindre renovering, skal lejeren have besked senest seks uger før. Skaber renoveringen gene for lejeren, skal det varsles senest tre måneder før – som det vil være tilfældet ved en gennemgribende renovering. Er der en beboerrepræsentation i ejendommen, skal vedkommende varsles senest syv dage før, at lejeren får besked.
