Huslejeregulering i 2024
Der findes flere metoder til at regulere husleje i 2024. Det er vigtigt, at du kender til metoden i dit lejemål, og at du får reguleret huslejen efter gældende regler.
Som følge af inflationen får du mindre i husleje med tiden, hvis du ikke regulerer den. Derfor er en huslejeregulering med til at optimere indtægterne i din ejendom.
Du kan regulere huslejen efter følgende metoder:
- Nettoprisindekset
- Omkostningsbestemt husleje
- Markedsleje
- Det lejedes værdi
- Det regulerede lejedes værdi
Her i teksten gennemgår vi alle metoderne og giver dig en forståelse af, hvilken metode din ejendom er omfattet af.
Nettoprisindeks – huslejeregulering
Når du regulerer huslejen efter nettoprisindekset, regulerer du den i takt med udviklingen i samfundet. Inflationen stiger statistisk set årligt, og derfor vil din husleje blive mindre værd, hvis du ikke regulerer den.
Nettoprisindekset – også kaldet NIP – kan bruges til at regulere huslejen på tværs af alle metoder, men det skal følge den generelle prisudvikling.
I 2022 blev det vedtaget, at huslejen ikke må stige med mere end 4% årligt. Heller ikke selvom nettoprisindekset er steget mere. Dette er vedtaget for at beskytte lejeren.
Regulerer du huslejen grundet øgede udgifter, som skal dækkes, må stigningen godt overskride 4%, hvis du benytter omkostningsbestemt leje.
Det skal fremgå i lejekontrakten, at huslejen reguleres årligt efter nettoprisindekset.
Huslejeregulering med trappeleje er afskaffet
Vi nævner trappeleje, selvom det ikke længere er en lovlig metode til at regulere husleje i lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015.
Trappeleje blev brugt til at regulere husleje på med et aftalt beløb på en bestemt dato. Det kunne f.eks. være aftalt, at huslejen steg med 100 kr. månedligt hvert år d. 1. august. Det kunne også være en procentuel stigning – f.eks. 5%.
På den måde sikrede udlejeren sig altid at følge med prisudviklingen.
Har du en lejer, hvor lejekontrakten er indgået før d. 1. juli 2015, må du stadig benytte trappeleje.
Det mest normale er dog at bruge nettoprisindekset som grundlag for en huslejeregulering.
Gennemgribende renoveret eller konverteret ejendom
Et konverteret lejemål er en ejendom, som udelukkende er blevet brugt som erhvervsbygning senest d. 31. december 1991, men som i dag bruges som lejemål.
Konverterede lejemål er vigtige, når du skal fastsætte din husleje. Her må du tage markedsleje i stedet for omkostningsbestemt leje eller husleje ud fra det lejedes værdi. Det betyder, at du kan sætte lejen så højt, som en lejer er villig til at betale for.
Der gælder også særlige regler i lejeloven for gennemgribende renoverede lejemål. Har du lavet en gennemgribende renovering af dit lejemål, må du tage husleje efter det lejedes værdi – også selvom dit lejemål ligger i en reguleret kommune og burde være omfattet af omkostningsbestemt leje.
Hvordan reguleres forskellige metoder for huslejefastsættelse?
Huslejefastsættelse i 2024 kan ske efter fire metoder. Vi gennemgår herunder, hvordan du må regulere husleje for hver metode ifølge lejeloven.
Markedslejeregulering
Har du et lejemål, hvor du må tage markedsleje – også kaldet fri leje – skal du regulere din husleje efter nettoprisindekset, som beskrevet tidligere.
Du skal varsle huslejereguleringen skriftligt til lejeren i overensstemmelse med lejelovens § 54, stk. 3.
Er der uenighed mellem dig og lejeren, kan det afgøres af Huslejenævnet.
Huslejeregulering af omkostningsbestemt husleje
Der tages omkostningsbestemt leje i ejendomme, som ligger i en reguleret kommune i henhold til den gamle boligreguleringslov. I dag er det en del af lejeloven.
Omkostningsbestemt leje bestemmes ud fra driftsudgifter kontra minimumskravene til afkastet på ejendommen.
Her må du også regulere huslejen efter nettoprisindekset, da dine driftsomkostninger kan stige som følge af samfundsudviklingen, og du derfor er nødt til at hæve huslejen for stadig at bevare dit afkast.
Du må også hæve prisen på baggrund af en generel prisstigning i samfundet. Men stadig med maksimalt 4%.
Huslejeregulering efter det lejedes værdi
Tager du husleje efter det lejedes værdi, er din husleje baseret på tilsvarende boliger og bygninger i området.
Det er lejelovens § 42, der dikterer, hvordan huslejen kan reguleres. Hvis huslejen er væsentligt lavere end værdien på lejemålet, må du hæve huslejen. Det kan f.eks. være, at det omkringliggende område er blevet moderniseret, og derfor er lejen i andre bygninger i området højere.
Dette skal varsles til lejeren, og du må først regulere huslejen to år efter, at lejeaftalen er indgået.
Du må også regulere huslejen efter nettoprisindekset.
Huslejeregulering efter det regulerede lejedes værdi
Principperne for huslejefastsættelse efter det regulerede lejedes værdi er de samme som for det lejedes værdi med en enkelt undtagelse.
Når du fastsætter husleje efter det regulerede lejedes værdi, må du kun sammenligne med ejendomme, hvor huslejen er fastsat efter omkostningsbestemt leje.
I praksis betyder det, at hvis du vil hæve huslejen, fordi omkringliggende bygninger har en højere leje end din, må du kun tage udgangspunkt i bygninger med omkostningsbestemt leje.
Du må også stadig hæve huslejen som følge af nettoprisindekset.
Hvordan reguleres huslejen i praksis?
Står det i lejekontrakten, at du må regulere huslejen efter nettoprisindekset årligt, har lejeren accepteret vilkårene, og der er derfor intet krav om varsling.
Hvis du tager omkostningsbestemt leje, og dine driftsomkostninger er steget, skal huslejestigningen varsles skriftligt til lejeren senest tre måneder før, stigningen træder i kraft.
Ved gennemgribende renovering
Kommer huslejestigningen som følge af forbedringer i lejemålet, afhænger reglerne af, om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.
Ligger lejemålet i en ureguleret kommune, skal du varsle huslejestigningen senest tre måneder, før den træder i kraft. Her skal du også beskrive årsagen til stigningen.
Samme regler er gældende for lejemål i en reguleret kommune uden en beboerrepræsentation. Hvis mindst 25% af lejerne klager over stigningen, skal du bringe sagen for Huslejenævnet inden for seks uger.
Ligger lejemålet i en reguleret kommune med en beboerrepræsentation, skal den varsles om huslejestigningen senest syv dage før, at varslingen sendes til lejerne. Her skal du ligeledes redegøre for, hvorfor huslejen hæves.
Beboerrepræsentationen har tre uger til at give udtryk for deres holdning, og hvis den har indvendinger, skal lejerne informeres om dette. Accepterer beboerrepræsentationen ikke huslejestigningen, har du seks uger til at bringe sagen for Huslejenævnet.
Ved det lejedes værdi
Der skal minimum gå to år, før du regulerer huslejen i lejemål, der er omfattet af det lejedes værdi.
Du kan gennemføre en huslejestigning med tre måneders varsel, og varslingen skal indeholde en forklaring på huslejestigningen. Lejeren har mulighed for at gøre indsigelse mod stigningen, hvis lejeren er uenig i begrundelsen.
Ofte stillede spørgsmål
Huslejeregulering er en ændring i din husleje, som foretages af gyldige grunde til at ændre huslejen. Ofte vil der være tale om en huslejestigning.
Det mest almindelige er at regulere huslejen efter nettoprisindekset. Der er dog også andre muligheder, men dette afhænger af hvilken metode du fastsætter huslejen efter.
Nettoprisindekset er et indeks over den generelle prisudvikling i Danmark. Hvis indekset stiger, må du hæve huslejen tilsvarende, så dine penge ikke mister værdi. Du må dog maksimalt hæve huslejen med 4%. Også selvom indekset er steget mere.
