Hvad er en erhvervslejekontrakt?
En erhvervslejekontrakt er en skriftlig aftale omkring udlejning af et erhvervslejemål. En erhvervslejekontrakt er ligesom en normal lejekontrakt, men blot for virksomheder.
Erhvervslejekontrakten skiller sig ud fra boliglejekontrakter ved at have en større aftalefrihed.
Hvilke lejemål kræver en erhvervslejekontrakt?
Erhvervslejeloven siger, at lejemål, der kun benyttes til erhvervsmæssige formål, skal være omfattet af en erhvervslejekontrakt. Det gælder lejemål såsom:
- Butikslokaler
- Caféer
- Kontorer
- Restauranter
- Lagre
Er det lovpligtigt at have en lejekontrakt til erhvervslejemål?
Det er ikke et lovkrav at lave en erhvervslejekontrakt mellem dig og lejeren. Men hvis en af parterne ønsker det, bliver det lovpligtigt.
En erhvervslejekontrakt er dog altid en god idé, da den fungerer som bevis for, hvilken aftale der er indgået mellem dig og lejeren. Den beskytter begge parter mod tvister og uenigheder.
Aftalefrihed
Erhvervslejekontrakter skiller sig ud fra lejekontrakter til privatpersoner ved at have en større aftalefrihed.
Hvor lejeloven i større grad beskytter lejeren, kan vilkårene for erhvervslejekontrakten frit aftales mellem dig og lejeren.
Ligeledes kan der tages markedsleje, hvor dig og lejeren i fællesskab finder den husleje, der er rimelig.
Aftalefriheden betyder dog også, at der er en masse vilkår, du skal tage stilling til, når du lejer dit erhvervslejemål ud.
Tillæg til erhvervslejekontrakt
Hvis lejemålet skifter lejer, kan du lave et tillæg til kontrakten – også kaldet en allonge. Allongen fungerer som et tillæg, hvor det fremgår, at den nye lejer har overtaget lejemålet med de rettigheder og forpligtelser, der er beskrevet i den allerede eksisterende lejekontrakt.
Du behøver dermed ikke at lave en ny erhvervslejekontrakt.
Jesper Bitzer
Ejendomsinvestor
104 ejendomme
125 mio. DKK
Vigtige punkter erhvervslejekontrakt
Da aftalefriheden er stor på erhvervskontrakter, er det vigtigt, at du får det hele med i kontrakten, så den passer til dine ønsker og giver dig den sikkerhed, du har brug for.
Herunder har vi samlet en tjekliste til erhvervslejekontrakten, som du med fordel kan inkludere i din erhvervslejekontrakt.
Uopsigelighed
Uopsigelighed betyder, at lejemålet ikke kan opsiges i en periode. Det er din sikkerhed for, at lejeren ikke opsiger lejeaftalen kort tid efter, at den er indgået.
Efter uopsigelighedsperioden er slut, kan erhvervslejekontrakten fortsætte under normale vilkår med en vanlig opsigelsesperiode.
Det er normalt at have en uopsigelighedsperiode på f.eks. et par år, og hvis lejeren insisterer på at flytte ud, skal der stadig betales leje i perioden.
Depositum
Ligesom med private lejekontrakter er det en god idé, at lejeren betaler et depositum. I lejeloven må du maksimalt kræve tre måneders husleje i depositum, men i erhvervslejeloven er der ingen regler.
Depositummet er din sikkerhed for, at lejeren behandler lejemålet ordentligt, og at du har økonomi til at istandsætte lejemålet ved fraflytning.
Krav ved indflytning
Det kan aftales ved indflytning, at lejeren udfører istandsættelse af visse områder for egen regning. Det kan f.eks. være, hvis lejeren har bestemte ønsker for at kunne udføre sit erhverv.
Husk at vedlægge en projektbeskrivelse, så der er dokumentation for, hvad der er aftalt at forbedre.
Andre udgifter
Hvis der er andre udgifter end huslejen, er det lovpligtigt, at du skriver det i erhvervslejekontrakten. Det kan f.eks. være udgifter til vand og varme.
Du kan ikke opkræve andre udgifter, hvis det ikke står i lejekontrakten, og du skal også oplyse et estimeret beløb for udgiften.
Nettoprisindeksregulering
Ved at skrive i erhvervslejekontrakten, at huslejen stiger efter nettoprisindekset, sikrer du dig en årlig stigning i huslejen, så den følger samfundets udvikling.
Du kan f.eks. skrive, at lejen reguleres med 3% årligt.
Afståelse
Du skal vurdere, om lejeren har mulighed for at afstå lejemålet og overdrage det til en anden lejer. Det skal fremgå i lejekontrakten, hvis lejeren ikke må afstå lejemålet.
Det er også muligt at skrive ind i erhvervslejekontrakten, at du må ændre kontraktens vilkår, hvis der laves en afståelse. Det kunne f.eks. være at hæve depositummet eller huslejen.
Fremleje
Du kan enten forbyde lejeren at fremleje lejemålet eller begrænse mulighederne. Du kan f.eks. skrive i erhvervslejekontrakten, at du skal godkende den nye lejer.
Markedsregulering
Ifølge erhvervslejelovens § 13 har både du og lejeren mulighed for at kræve huslejen reguleret, så den passer til markedslejen over en 4-årig periode.
Du skal skrive det ind i lejekontrakten, hvis du eller lejeren kan gøre brug af erhvervslejelovens § 13, og du kan også notere, at lejen f.eks. skal stige med det samme. Ligeledes kan du skrive ind i lejekontrakten, at kun du bør gøre brug af paragraffen.
Det er vigtigt, at dig og lejeren er enige om, hvorvidt § 13 kan anvendes og i hvilket omfang.
Vælger du at lejen skal stige efter markedslejen, kan lejen ikke stige efter nettoprisindekset, og det er vigtigt at være opmærksom på, at disse to kan udvikle sig væsentligt forskelligt.
Vilkårsændringer
Erhvervslejelovens § 14 giver dig lov til at ændre vilkårene i erhvervslejekontrakten 8 år efter lejeperiodens begyndelse. Det kræver, at det står i lejekontrakten.
Vilkårsændringerne giver dig f.eks. mulighed for at ændre arealets størrelse, huslejen eller at omrokere. Er udlejeren ikke enig i dette, kan du opsige lejemålet.
Vedligeholdelsesforpligtelse
Det er en god idé at skrive ind i lejekontrakten, hvilke arealer lejeren skal vedligeholde i lejeperioden.
Krav ved fraflytning
Hvis du vil have, at lejemålet er i den bedst mulige stand, når lejeren flytter ud, skal det skrives i erhvervslejekontrakten. Hvis du kræver, at lejemålet skal afleveres i samme stand som da lejer flyttede ind, er det vigtigt at denne stand dokumenteres med beskrivelser og billeder i en indflytningsrapport.
Depositummet har en væsentlig rolle som økonomisk sikkerhed for dig, når lejeren fraflytter.
Reetablering
Hvis lejeren har lavet omrokeringer, kan det stå i lejekontrakten, at lejeren skal reetablere lejemålet, så det er identisk med den indretning, der var ved indflytningen.
Det kan være en fordel for dig, da det ellers kan blive sværere at genudleje lejemålet.
Kapitalisering af istandsættelsesforpligtelse
Hvis lejeren skal istandsætte lejemålet, kan lejeren betale omkostningerne direkte til dig kontant som en konvertering. Dermed betaler lejeren sig fra at stå for istandsættelsen.
Erstatning ved opsigelse
Du kan bruge erhvervslejelovens § 66 til at fratage lejeren retten til erstatning, hvis vedkommende har opsagt lejemålet.
Ansvarsbegrænsning
Du kan begrænse dit økonomiske ansvar, hvis du kommer til at beskadige lejerens inventar eller ejendele. Du kan f.eks. skrive, at du maksimalt kan hæfte for 3 måneders husleje.
Aftale om branchebeskyttelse
Lejeren kan have et ønske om branchebeskyttelse, der betyder, at du ikke må leje andre lokaler i bygningen ud til konkurrerende virksomheder.
Hvis lejeren er omfattet af branchebeskyttelse, skal det fremgå i erhvervslejekontrakten.
Opsigelse af en erhvervslejekontrakt
Både lejeren og dig kan opsige lejemålet. Dog er der regler for, hvornår og hvordan et lejemål kan opsiges.
Lejerens opsigelse
Lejeren kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel, såfremt lejeren ikke er bundet af en uopsigelighedsperiode.
I særlige tilfælde ved leje af stalde, garager og i kontorfællesskaber vil lejeren kun have 1 måneds opsigelse.
Er lejeperioden tidsbestemt, kan lejeren kun opsige lejemålet efter aftale med dig, og hvis det er angivet i lejekontrakten.
Udlejerens opsigelse
Du kan kun opsige lejemålet, hvis du har en gyldig grund, men du kan opsige garager og stalde uden grund.
Følgende årsager er en gyldig grund til at opsige lejemålet som udlejer:
- Du skal selv benytte lejemålet. Det kræver dog 1 års varsel.
- Lejeren overholder ikke husreglementet.
- Bygningen skal rives ned eller bygges om, så lejemålet må ophøre. Her skal du tilbyde lejeren leje af et tilsvarende lokale, hvis udlejningen skal fortsætte efter en eventuel ombygning .
- Du kan opsige lejeren i uopsigelighedsperioden, hvis husreglementet ikke overholdes.
- Du kan opsige en tidsbestemt lejeaftale, hvis lejeren bryder reglerne, og du dermed kan benytte en af ovenstående opsigelsesgrunde.
Tvister ved lejekontrakter til erhvervslejemål
Er der uenigheder mellem dig og lejeren, skal det afgøres af boligretten.
Det kan dog skrives ind i erhvervslejekontrakten, at voldgiftsretten skal tage sig af sagen. Voldgiftssager behandles hurtigere, men de har også højere omkostninger og kan ikke ankes.
Professionel hjælp kan være med til at sikre en hurtigere proces med færre omkostninger.
Er der indgået en urimelig aftale mellem dig og lejeren, kan boligretten annullere aftalen. Det kan f.eks. være, hvis dig og lejeren har en relation til hinanden eller har et magtforhold, hvor en af jer står i gæld.
Ofte stillede spørgsmål
En erhvervslejekontrakt er en lejekontrakt for erhvervsmål. Den fungerer ligesom en lejekontrakt til privatpersoner, men følger erhvervslejeloven og ikke lejeloven.
Der er større aftalefrihed i en erhvervslejekontrakt, som betyder, at du og lejeren kan aftale vilkårene i kontrakten – herunder huslejen. Derfor skal du også være særligt opmærksom på, at lejekontrakten bliver udformet, som du ønsker.
Vi har lavet en liste med punkter her i artiklen, som du bør overveje at skrive ind i erhvervslejekontrakten som udlejer. Den omhandler blandt andet nettoprisindeksregulering, depositum, uopsigelighed og reetablering.
Nej, det er det ikke. Men det er altid en god idé at lave en kontrakt mellem dig og lejeren, så vilkårene for lejemålet er på plads, og der ikke opstår tvister.
