Ejendomsinvestering

Vedligeholdelsespligt som udlejer – indvendigt og udvendigt

Lars Horsbøl,
Ejendomsinvestor
Læsetid: 6 min.
Sidst opdateret: 12/03/2024

Indhold:

Vedligeholdelsespligt er paragraf 8 i lejeloven, som har til formål at opretholde lejemålet i den aftalte stand. I lejekontrakten vil det fremgå, hvem der både har den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt.

Vedligeholdelsespligt

Som udlejer af en eller flere ejendomme har du som udgangspunkt både pligt til udvendig og indvendig vedligeholdelse. Det aftales dog normalt, at lejeren er forpligtet til den indvendige vedligeholdelse. 

Vedligeholdelsespligten fremgår som paragraf 8 i
lejekontrakten, som klargør, om det er lejeren eller udlejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Under lejekontraktens paragraf 11 (særlige vilkår) kan det aftales, hvem der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Dog er det kun ejendomme i regulerede kommuner, der går under  lejeloven paragraf 19, hvor lejer kan påtage sig det udvendige vedligehold.

Derfor er det vigtigt, at du som udlejer kender dit ansvar og overholder lejeloven omkring vedligeholdelse.

I denne artikel gør vi dig meget klogere på alt, du skal vide om vedligeholdelse som udlejer.

Vedligeholdelsespligt i lejeloven – det står der

Kort sagt betyder vedligeholdelse, at du opretholder lejemålet i sin oprindeligt aftalte stand. Derfor skal både udlejer og lejer ikke tage højde for slid, der er sket, før den nuværende lejer er flyttet ind. 

Ifølge lejeloven er det udlejeren, der som udgangspunkt har ansvaret for både den udvendige og indvendige vedligeholdelse.
Ofte vil punktet omkring indvendig vedligeholdelse dog være fraveget efter aftale i lejekontrakten, hvorfor det er lejeren, der er ansvarlig.

Det skal fremgå i
lejekontraktens paragraf 8, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Har lejeren ansvar for den udvendige vedligeholdelsespligt fremgår det af
paragraf 11 om særlige vilkår.

Derfor er der to vigtige paragraffer som udlejer i forhold til vedligeholdelse:

  • Paragraf 8 i lejekontrakten: Indvendig vedligeholdelse (oftest lejerens ansvar)
 
Et eksempel på en paragraf 8 i en lejekontrakt og det bilag som oftest et tillagt i slutningen af en kontrakt for vejledning og dybere forklaring.
  • Paragraf 11 i lejekontrakten om særlige vilkår: Udvendig vedligeholdelse (oftest udlejers ansvar). Derudover kan du i paragraf 11 inkludere tilføjelser til paragraf 8 som set herunder, så længe ejendommen ikke er omfattet af paragraf 19 i lejeloven.

Vedligeholdelsesplan som udlejer

Som udlejer skal du hvert år inden d. 1. juli have udarbejdet en vedligeholdelsesplan for de næste 10 år. Planen skal indeholde større vedligeholdelsesprojekter på ejendommen. Loven gælder for ejendomme, der har mindst syv lejemål og ligger i en reguleret kommune.

Har du en eksisterende plan, kan den revideres og ajourføres inden d. 1. juli, så den er tilpasset eksisterende arbejde. Det skal fremgå af planen, hvornår arbejdet udføres i perioden, og der skal gives et overslag på udgifterne.

Er der 
beboerrepræsentation i ejendommen, skal du som udlejer af ejendom indkalde til møde med det formål at få udarbejdet og revideret vedligeholdelsesplanen.

Planens formål er at sikre, at bygningen er i forsvarlig stand. Det gælder f.eks. installationer, mure og tag.

Tildeling af vedligeholdelsespligt: Hvem har ansvaret?

Det skal fremgå af lejekontrakten, hvem der har ansvaret for den udvendige og indvendige vedligeholdelse. Selvom der står i lejeloven, at du som udlejer har ansvaret, vil det ofte fremgå af lejekontrakten, at lejeren er ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse.

Indvendig vedligeholdelse: Oftest lejerens ansvar

Står der intet specifikt i lejekontrakten om den indvendige vedligeholdelse, er det dit ansvar som udlejer. Som nævnt vil det dog oftest fremgå, at det er lejerens ansvar.

Den indvendige vedligeholdelse omfatter blandt andet:

  • Lakering af gulve
  • Hvidtning
  • Maling af vægge, loft og evt. træværk
  • Tapetsering

Oftest vil lejeren betale et depositum ved indflytning, som du som udlejer har lov til at bruge for at sørge for den indvendige vedligeholdelse, når lejeren fraflytter. Depositummet må ikke overstige tre måneders husleje og skal bruges til normalistandsættelse. 

Lejeren har krav på at få en flytteopgørelse for at se, hvordan pengene er brugt, og overskydende depositum skal betales tilbage.

Alternativt kan du aftale med lejeren, at vedkommende selv står for udgifterne til indvendig vedligeholdelse og dermed kan få hele sit depositum tilbage. 

Indvendig vedligeholdelseskonto: Hvordan fungerer den?

Har du som udlejer ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, skal der oprettes en vedligeholdelseskonto. 

Her skal udlejeren afsætte 52 kroner pr. kvadratmeter årligt. Hvis lejligheden er 80 km2, skal udlejeren derfor afsætte 306,66 kroner månedligt til vedligeholdelseskontoen (52 kroner x 80 km2/12 = 346,66 kroner).

Dette er ikke lovkrav i uregulerede kommuner.

Udvendig vedligeholdelse: Oftest udlejerens ansvar

Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt, der ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse, og kan derfor kategoriseres som alt andet end maling, lakering og tapetsering.

Den udvendige vedligeholdelse har ligesom den indvendige vedligeholdelse til formål at opretholde lejemålet i den aftalte stand.
Udvendig vedligeholdelse dækker blandt andet over:

  • Hårde hvidevarer
  • Varme- og elinstallationer
  • Altaner
  • Skorstene
  • Vinduer
  • Døre
  • Lys 
  • Gas
  • Tage

Det er normalt, at du som udlejer har den udvendige vedligeholdelse. Har ejendommen færre end syv lejemål og ligger i en ureguleret kommune, kan lejeren få ansvaret. Det skal fremgå af paragraf 11 i lejekontrakten om særlige vilkår.

Som udlejer er du ikke påkrævet at oprette en udvendig vedligeholdelseskonto.
Kun hvis ejendommen ligger i en reguleret kommune og har mindst syv lejemål, skal du fastsætte et månedligt beløb til udvendig vedligeholdelse.

Hvad sker der, hvis lejemålet ikke vedligeholdes?

Hvis vedligeholdelsespligten ikke overholdes, kan Huslejenævnet kræve, at lejeren eller udlejeren skal vedligeholde lejemålet. Huslejenævnet kan også kræve, at lejeren får nedsat sin husleje, hvis det er udlejeren, som misligholder sin pligt. 

Er det lejeren, der misligholder sin vedligeholdelsespligt, kan lejeren risikere at blive tvunget til at fraflytte.

Regler ved fraflytning

Du kan som udlejer kun kræve, at lejemålet normalistandsættes ved fraflytning. Det indebærer maling, tapetsering, hvidtning og lakering svarende til indvendig vedligeholdelse. 

Har lejeren haft ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, kan du bruge noget af lejerens depositum for at opretholde vedligeholdelsen. Så sikrer du, at lejemålet er i samme stand, som da lejeren flyttede ind. Er depositummet ikke tilstrækkeligt, har du lov til at sende en efterregning. 

Har lejeren indbetalt til en vedligeholdelseskonto, kan lejeren ikke kræve, at du udfører vedligeholdelsesarbejde efter lejemålet er opsagt. Derfor er det vigtigt, at lejeren får istandsat lejemålet for pengene på vedligeholdelseskonto før sin opsigelse.

Når pengene ikke at blive brugt, går de videre til den nye lejer. 

Vedligeholdelsespligt under lejemål med B-ordning: Sådan fungerer det

B-ordningen betyder, at lejeren overtager lejemålet, uden at det er normalistandsat. Her er du som udlejer forpligtet til at have vedligeholdelsespligten og oprette en vedligeholdelseskonto. 

Står der mere på vedligeholdelseskontoen end svarende til tre års indbetalinger, kan lejeren kræve, at det overskydende beløb bruges på andet end vedligeholdelse. Dette kan lejeren kun kræve, hvis loft, vægge og loft fremstår vedligeholdt.

Ofte stillede spørgsmål

Indvendig vedligeholdelse inkluderer aktiviteter som maling og lakering. Udvendig vedligeholdelse dækker over vedligehold af ejendommens ydre, såsom vinduer, døre og installationer.

Udlejere skal årligt udarbejde en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendomme med mindst syv lejemål i regulerede kommuner, som indeholder større projekter og deres omkostninger.

Udlejeren har som udgangspunkt ansvaret for den udvendige vedligeholdelse, mens lejeren ofte står for den indvendige vedligeholdelse, som aftalt i lejekontrakten.

Lars Horsbøl

Lars er Co-founder og CEO af dataplatformen “Resights” og vært på podcasten “Ejendomsinvestoren” og “Fremtidsfabrikken”. Lars er dybt engageret i ejendomsbranchen og er vært på Ejendomsinvestoren hvor han interviewer aktører i ejendomsbranchen

Linkedin

Mail

Flere begreber

Lejekontrakt

Læs tips fra en ejendomsinvestor om hvordan du bedst muligt laver en lejekontrakt.

Læs mere her!
Simone Pedersen
Læsetid: 7 min.

Paragraf 11 i lejekontrakten

Paragraf 11 i lejekontrakten er vigtig for udlejer at have styr på. Det er her hvor udlejer kan inkludere fravigelser eller tilføjelser til lejekontrakten.
Lars Horsbøl
Læsetid: 6 min.

Prøv Resights gratis

Opret din egen prøveadgang og se, hvordan du kan få glæde af Resights helt uden binding