Hvad er det lejedes værdi?
Det lejedes værdi er en af de fire metoder, man i Danmark kan fastsætte lejen af et lejemål ud fra:
- Omkostningsbestemt husleje
- Markedsleje
- Det regulerede lejedes værdi (dette indlæg)
- Det lejedes værdi (dette indlæg)
Den bestemmes i princippet af huslejenævnet og boligretten ud fra førnævnte kriterier, dog sker dette kun ved tvister. I praksis beregnes det lejedes værdi ved at finde den gennemsnitlige leje for sammenlignelige lejemål, hvor der typisk ses afvigelse på 8% i begge retninger.
I dette indlæg kan du læse generelt om fastsættelse af husleje.
Hvilke ejendomme er omfattet af de lejedes værdi?
Det lejedes værdi bruges i hovedreglen til fastsættelse af leje for ejendomme, der er opført før 1991, og som ligger i en ureguleret kommune. De uregulerede kommuner er følgende:
- Billund
- Fanø
- Fredensborg
- Greve
- Herning
- Ikast-Brande
- Læsø
- Mariagerfjord
- Rebild
- Ringkøbing-Skjern
- Samsø
- Solrød
- Struer
- Thisted
- Tønder
- Varde
- Vesthimmerland
- Ærø
Undtagelser hvor lejedes værdi tages i brug
Dog er der en række undtagelser, hvor der tages husleje efter det lejedes værdi, selvom ejendommen ligger i en reguleret kommune:
- Moderniserede eller betydeligt renoverede lejligheder: Hvis forbedringerne overstiger 2.280 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 260.738 kr. (niveauet for 2021), kan der tages husleje efter lejedes værdi på tværs af regulerede og uregulerede kommuner. Det kræver dog, at forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år.
- Udlejning af enkeltværelser: Hvis udlejer selv bor i ejendommen, så fastsættes huslejen efter lejedes værdi på tværs af regulerede og uregulerede kommuner.
- Små ejendomme, der har mindre end 7 enheder: Her fastsættes lejen efter det lejedes “regulerede” værdi. Det betyder, at lejen skal fastsættes efter lejedes værdi, som kun må baseres på omkostningsbestemt leje af lignende ejendomme i samme område. Dette er kun tilfældet i regulerede kommuner, da der ikke er OMK-leje at sammenligne med i en ureguleret kommune.
- 80/20 ejendomme: Hvis 80 procent af ejendommen bruges til andet end beboelse, bestemmes huslejen ved lejedes værdi på tværs af både regulerede og uregulerede kommuner.
Hvad er det lejedes regulerede værdi?
Det regulerede lejedes værdi følger de samme regler og principper som det lejedes værdi. Dog må denne kun baseres på ejendomme, hvor huslejen er fastsat efter omkostningsbaseret husleje. Derfor kan sammenligningsejendomme også kun være ejendomme, hvor huslejen er fastsat efter OMK.
Hvordan beregnes det lejedes værdi?
Det lejedes værdi beregnes i praksis ud fra sammenligningslejemål. Det betyder, at man finder lejemål, der deler beliggenhed, type, størrelse, kvalitet, og vedligeholdelsesstand med den ejendom, man vil udleje.
Eksempel på udregning af det lejedes værdi
Lejlighed A skal udlejes. Lejligheden er på 3 værelser, 120 kvm., opført i 1963, og har både eget køkken med afløb samt et enkelt badeværelse.
Udlejer finder tre lejligheder, der ligger inden for en rimelig afstand af lejlighed A, der har samme udstyr og antal værelser:
- Lejlighed B: 135 kvm. opført i 1965 – årlig leje pr. kvm: 1350 kr.
- Lejlighed C: 125 kvm. opført i 1959 – årlig leje pr. kvm: 1385 kr.
- Lejlighed D: 118 kvm. opført i 1963 – årlig leje pr. kvm: 1365 kr.
Her kan udlejer med fordel tage gennemsnittet af sammenligningsejendommene, og sætte denne som lejen for lejlighed A. Vær dog opmærksom på, at tvister vedrørende husleje fastsat ud fra det lejedes værdi, typisk afgøres med favør til parten, der kan præstere de bedste sammenligningsejendomme.
Hvordan reguleres husleje ved det lejedes værdi?
Lejeloven § 42 dikterer, hvordan husleje efter det lejedes værdi reguleres. Her fremgår det, at hvis huslejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, må udlejer varsle en forhøjelse af huslejen. Dog kan denne først varsles, og reguleres, 2 år efter lejeaftalens indgåelse, hvorefter endnu en lejeforhøjelse efter denne regel igen kan forekomme efter 2 år.
Lejer kan på samme måde forlange en nedsættelse af huslejen, hvis denne er væsentligt højere end det lejedes værdi. Her er det dog væsentligt, at udlejer kan blive pålagt at tilbagebetale den del af huslejen, der blev betalt for meget.
Dog kan der ved nogle lejekontrakter stadig forekomme trappeleje, hvis lejekontrakten er indgået og uændret siden 1. juli 2015.
Regulering af husleje ved øgede eller faldende udgifter
Dog kan regulering af huslejen også forekomme ved øgede udgifter til ejendomsskat, vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende. Her må huslejen reguleres med et varsel på 3 måneder.
Her er det dog væsentligt at bide mærke i, at udlejer selv skal nedsætte huslejen igen, såfremt det beløb, som forhøjelsen baseres på, falder.
Det lejedes værdi i danske byer
Hvis man leder efter det gennemsnitlige beløb af det lejedes værdi i Danmarks byer, kan man bruge diverse online databaser. Her er bl.a. Resights database over lejestatistik Danmarks største. Følgende gennemsnitlige værdier for det lejedes værdi for beboelse for de største byer i Danmark er (29/11/2023):
- Gennemsnitlig husleje ved det lejedes værdi i København: 1637 kr. årlig nettoleje pr. m²
- Gennemsnitlig husleje ved det lejedes værdi i Aalborg: 980 kr. årlig nettoleje pr. m²
- Gennemsnitlig husleje ved det lejedes værdi i Aarhus: 1295 kr. årlig nettoleje pr. m²
Lejeniveauer ved anvendelse af det lejedes værdi
Du kan læse mere om resights lejedata her.
Ofte stillede spørgsmål
Det lejedes værdi er en metode, der bruges til fastsættelse af husleje. Her fastsættes lejen efter den husleje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, type, størrelse, kvalitet, og vedligeholdelsesstand.
Det lejedes værdi beregnes i praksis ud fra sammenligningslejemål. Det betyder, at man finder lejemål, der deler beliggenhed, type, størrelse, kvalitet, og vedligeholdelsesstand med den ejendom, man vil udleje.
Det regulerede lejedes værdi følger de samme regler og principper som det lejedes værdi. Dog må denne kun baseres på ejendomme, hvor huslejen er fastsat efter omkostningsbaseret husleje.
