Ejendomsinvestering associeres tit med boligudlejningsejendomme – og besværet med Hr. og Fru. Jensen, der ringer og brokker sig over, at vandhanen drypper.
Men når man arbejder med erhvervsudlejning, er der nogle helt andre dynamikker, der gør sig gældende, som kan være til din fordel som investor, hvis du foretrækker at arbejde med de bredere penselstrøg.
Hvad karakteriserer erhvervsejendomme?
Ejendomme, der udlejes til erhvervsmæssigt formål, kategoriseres som erhvervsejendomme og adskiller sig fra boligudlejningsejendomme. Der er en bred vifte af forskellige slags erhvervsejendomme herunder kan bl.a. nævnes kontor, lager/logistik, industri, sundhed/klinik, detail mv.
Erhvervsejendomme er indrettet specifikt til lejerens behov. Virksomheder i kontorer kræver typisk åbne kontorlandskaber, mødefaciliteter og fleksible arbejdspladser. Industrielle virksomheder har brug for lagerplads med højt til loftet, plads til maskiner, robust gulvbelægning og store porte til varetransport. Detailvirksomheder har behov for lettilgængelige udstillingsområder, store vinduer og kundeparkering
Ejendommen og dens indretning skal sikre lejerne og deres virksomheder effektiv og optimal drift ved at skabe funktionelle rammer, der understøtter arbejdsgangene.
Hvorfor investere i erhvervsejendomme?
Erhvervsejendomme kan være en god investering, specielt set i lyset af de seneste års rentestigninger som, for mange, har udhulet cashflowet på de klassiske boligudlejningsejendomme. Derfor er mange investorer igen blevet opmærksomme på vigtigheden af likviditet og cashflow.
Når renteniveauet ligger på et niveau som tilsvarer kontantafkastet på en boligudlejningsejendom, giver det pludselig ikke mening at arbejde med gæld, hvilket er en af de attraktive mekanismer i ejendomsinvestering.
Erhvervsejendomme giver generelt et højere kontant afkast, ofte i spændet 6-8%, men kan også findes med tocifrede kontantafkast. Det højere afkast giver plads til en større løbende indtjening efter dine renteomkostninger, og giver mere luft i likviditeten.
Det højere kontantafkast er dog også en refleksion af investeringens risikoprofil. Investering i erhvervsejendomme er mere risikobetonet end boligejendomme, hvilket skyldes en række faktorer, herunder tomgang og finansieringsstrukturen der ligger bag. Dette kommer til udtryk i prisfastsættelsen igennem kontantafkastet. Dog kan gode erhvervsejendomme sagtens bære en mindre risiko end tilfældigt valgte boligejendomme.
Afdækning af risiko ved investering i erhvervsejendomme
Tomgang er en af de primære risikopunkter, som man skal tage meget alvorligt ved erhvervsudlejning. Da virksomheder er dynamiske, og løbende bliver større eller mindre, ændres deres behov og krav ligeledes til de faciliteter som de lejer.
Detailejendomme kan være meget udsat for tomgang, hvor specielt butikslokaler i mindre attraktive områder har det meget svært. Det ser man tydeligt, når man går op ad hovedgaden i en tilfældig mindre by i Danmark. Der finder du næsten altid tomme butikslokaler, som engang dannede rammen om det lokale handelsliv, men i takt med strukturelle ændringer i vores handel, bl.a. pga. e-handel, globalisering og ændring i forbrugsmønstre, er det blevet svært for mange mindre butiksejere. Hvilket betyder at mange lokaler nu står tomme hen.
I den anden ende af skalaen, har lager- og logistikejendomme oplevet utrolig vækst og lav tomgang de senere år pga. de selv samme strukturelle ændringer. Der er behov for flere løsninger til opbevaring, håndtering og pakning af varer, som skal leveres direkte til forbrugeren. Specielt på strategiske placeringer tæt ved motorvejsnettet er disse ejendomme eftertragtet.
De ovenstående ejendomme er, foruden de strukturelle ændringer, også påvirket af konjunkturer. Rammes landet af en lavkonjunktur er erhvervsejendomme igen mere udsat ift. tomgang.
Dette gælder også på kontorejendomme, hvor antallet af medarbejdere har en direkte sammenhæng med antallet af kvm i lejemålet. Hvis virksomhedens medarbejderstab vokser, skal der bruges mere plads og modsat. Derfor er dynamiske kontorfællesskaber også blevet meget populære, idet lejer typisk kan købe flere eller færre pladser i kontorlandskabet og på den måde tilpasse lejemålet til sine behov.
Konjunkturfølsomheden påvirker i mindre udstrækning sundheds-/klinikejendomme, da eksempelvis læger og tandlæger fortsat har kunder, selvom der måtte komme lavkonjunktur. Specielt lægerne, som i sidste ende er betalt af det offentlige, har en slags økonomisk sikkerhed, der reducerer risikoen for manglende lejeindbetaling. Denne kategori har generelt også lavere tomgang.
Foruden ovenstående analyse på ejendomstype og lejertype, kan man gøre flere andre ting for at sikre sig mod tomgang. Man kan bl.a.:
- Investere i tilpasning af lejemålet.
- Aftale tidsbegrænset uopsigelighed på lejekontrakten. Dvs. at binde lejer i f.eks. 3, 5, eller 10 år, hvor lejemålet ikke kan opsiges af lejer i den aftalte periode.
- Tage et kig på lejerens regnskaber.
- Få moderselskabsgaranti, hvis der eksisterer et moderselskab.
Med et grundigt forarbejde, kan man reducere risikoen markant for tomgang, og sikre, at man har et solidt cashflow i mange år fremadrettet.
Potentiale ved erhvervsejendomme
Flere dygtige ejendomsinvestorer har tjent store summer ved investering i erhvervsejendomme, hvilket typisk sker på ejendomme, hvor de ser et uforløst potentiale.
Ofte er tomme erhvervsejendomme ikke attraktive, idet der ikke er noget cashflow på ejendommen, og værdien kan dermed ikke fastsættes ud fra et eksisterende cashflow. Det gør ligeledes ejendommen svær at finansiere, idet banken ikke kan få tilbagebetalt lånet med afsæt i drift af ejendommen. Af denne grund kræver det meget kapital at købe en tom erhvervsejendom og som følge heraf er der en lavere efterspørgsel, hvilket gør det muligt at få et stort afslag i prisen.
På den måde kan man handle ejendommen billigt og herefter iværksætte istandsættelse, i tråd med sin strategi om at tilpasse ejendommen til en eller flere specifikke typer lejere.
Når ejendommen er istandsat, kan man markedsføre lejemålene og forhåbentligt få fyldt ejendommen op med lejere til det budgetterede lejeniveau.
Nu hvor ejendommen har et cashflow, er det muligt at udregne den nye værdiansættelse med afsæt i kontantafkastet og ligeledes er det betydeligt lettere at hjemtage en god finansiering på ejendommen.
Med denne strategi kan man opnå utrolig stor værdiskabelse, idet man tager en ejendom, som ingen vil røre ved og forvandler den til en cashcow.
Genudlejning eller forlængelse af erhvervslejekontrakt
Hvis ikke man køber en tom erhvervsejendom, hvilket er meget risikofyldt, kan man købe erhvervsejendomme med eksisterende lejere, som er helt eller delvist udlejet. Hvis man investerer i en erhvervsejendom, der er fuldt udlejet med lejere, som f.eks. har 10 års uopsigelighed, har man en cashcow i mange år. Her skal man dog være opmærksom på fortsat at pleje relationen til sine lejere og arbejde med en forlængelse af uopsigeligheden, når den nærmer sig udløb.
Hvis man overtager en ejendom med lejere, hvis uopsigelighed nærmer sig, eller hvis man skal genudleje tomme lokaler, er det vigtigt at forstå de forskellige dynamikker i forhandling af lejeaftalen.
Lejekontrakterne har kæmpe stor indflydelse på dit cashflow, såvel som ejendommens fremtidige værdi.
Grundet den store aftalefrihed ved erhvervslejekontrakter, forhandler lejer og udlejer om vilkårene, som ikke kun omfatter hvilken leje der skal betales, men også uopsigelighed, lejeregulering, depositum, vedligeholdelsesforpligtelse, fornyelsesforpligtelse mv.
Der er utrolig mange variabler i en erhvervslejekontrakt, og det er et stort emne, som kan udfoldes i en artikel for sig selv.
Det er almindeligt, at udlejer skal tilpasse lejemålet til lejer, eller give et markedsføringsbidrag ved indflytning, som en del af forhandlingen mod at udlejer får en vis uopsigelighed ind i lejekontrakten.
Det er vigtigt at indregne denne omkostning ifm. genudlejning eller genforhandling af lejekontrakten.
Ved små erhvervslejemål kan det være svært at få en lang uopsigelighed, da det typisk udlejes til mindre selvstændige, hvis fremtid kan være usikker.
Den mest udlejervenlige version af erhvervslejekontrakter går under betegnelsen “triple-net-lease”. I en sådan lejekontrakt betaler lejeren både sin leje, samt alle ejendommens driftsomkostninger, hvoraf nogle kan betales direkte, mens andres opkræves som et tillæg til lejen og reguleres. Med sådanne lejekontrakter tager lejer typisk mere ejerskab over ejendommen, og sørger for at renholde, vedligeholde og passe på ejendommen, da det er direkte forbundet til deres egen økonomi.
Den mindst udlejervenlige version af en erhvervslejekontrakt minder i højere grad om en boliglejekontrakt. Hvis du overtager en dårlig lejekontrakt, kan du som udlejer stå for al vedligehold og fornyelse, udvendig som indvendig. Du kan risikere ikke at have binding eller regulering af lejen og heller ingen depositum.
Ligesom en god lejekontrakt kan være til stor fordel for dig som investor, kan en dårlig lejekontrakt være en stor byrde med meget risiko.
Hvis du overtager en lejekontrakt med en meget lav leje, kan du kræve lejen reguleret til markedsleje jf. erhvervslejeloven §13.
Din forhandlingsstyrke på lejekontrakten afhænger i høj grad af hvor attraktivt dit lejemål er. Hvis du har haft lang tids tomgang, kan det være fint “bare” at få udlejet dit lejemål, så du får dækket dine omkostninger på ejendommen, i stedet for at den brænder penge af.
Er der derimod stor interesse for dit lejemål, så er det vigtigt at få den rigtige lejer ind og få forhandlet nogle gode vilkår på plads. Det giver dig et solidt cashflow samt værdiansættelse, og du står stærkt i tilfælde af refinansiering eller salg.
Finansiering - Lån til erhvervsejendom vs. boligudlejning
En traditionel erhvervsejendom kan maksimalt belånes med 60% realkredit over 20 års løbetid, hvilket er noget ringere end en boligudlejningsejendom, der kan belånes med op til 80% over 30 års løbetid. I praksis har de seneste års rentestigninger dog medført, at beregninger af kritisk leje sætter en stopper for maksimal belåning, særligt på boligudlejningsejendomme.
Det vil sige, at man i mange tilfælde ikke kan få de 80% belåning på en boligudlejningsejendom, men kun 70% eller 60%. Af denne årsag skal man også her komme med en stor egenfinansiering, hvorfor finansieringselementet ikke er markant ringere ved investering i en erhvervsejendom.
Dog har den kortere løbetid på lån til erhvervsejendomme en del indflydelse på likviditeten, da det giver en hårdere afdragsprofil, hvor der afleveres mere af den løbende indtjening i afdrag.
Til gengæld bliver det hurtigere muligt at refinansiere ejendommen igen, da der hurtigere opbygges friværdi i ejendommen.
Øvrige betragtninger om lånestruktur og forhold mellem fast og variabel rente er uddybet i blogindlægget Lån til ejendomsinvestering af ejendomsinvestor Jesper Bitzer.
Er erhvervsejendomme en god investering?
Erhvervsejendomme kan gemme på rigtig gode investeringsmuligheder, hvor du både kan få et højt stabilt cashflow og samtidig have en upside på værdistigninger. Ligeledes kan du arbejde aktivt med en erhvervsejendom, både gennem fysisk istandsættelse og udlejning, men også gennem forhandling af lejekontrakter og vilkår. På den måde kan du aktivt forbedre ejendommens cashflow og værdi.
Risiko og afkast hænger stadig uløseligt sammen, og selvom den generelle risiko kan nedbringes ved grundigt forarbejde, er der overordnet set større risiko ved investering i erhvervsejendomme, og som afspejling heraf, mulighed for at få et højere afkast.
