Hvad er markedsleje?
Markedsleje, også kaldet “fri leje” eller “fri markedsleje”, er en måde at fastsætte husleje på, hvor lejens størrelse alene afgøres af aftalen mellem lejer og udlejer. I dette indlæg kan du læse generelt om fastsættelse af husleje og hvad de vigtigste fokus punkter. Markedsleje er en af de fire metoder, man i Danmark kan fastsætte lejen af et lejemål ud fra:
Markedsleje betyder i princippet, at lejen kan sættes så højt, som en lejer er villig til at betale. Det er tilladt at opkræve markedsleje ved udlejning af ejendomme, som er opført efter 1991.
Markedsleje beskrives i lejeloven § 54, hvor det bl.a. fremgår, at det skal angives i lejekontrakten, hvis lejen er omfattet af reglerne om markedsleje. Derudover vil jeg anbefale, at det tydeligt fremgår af lejekontrakten, hvornår ejendommen er opført, samt hvilke bestemmelser i lejeloven § 54, der derfor finder anvendelse ved fastsættelsen af lejen.
Du kan desuden læse mere om lejekontrakter i blogindlægget: “Lejekontrakt – Det skal du vide før udlejning”.
Hvordan reguleres markedsleje?
Hvis udlejer vil hæve huslejen, skal dette baseres på udviklingen i nettoprisindekset og altid varsles skriftligt over for lejer i overensstemmelse med lejelovens § 54, stk. 3.
Hvis der er enighed om, at en lejeaftale er indgået i overensstemmelse med reglerne for fri markedsleje, så kan det afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet kan afgøre tvister mellem lejer og udlejer såfremt de er i strid med aftalelovens § 36, og aftalen kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis den er urimelig eller i strid med redelig handlemåde. Dog kan der ved nogle lejekontrakter stadig forekomme trappeleje, hvis lejekontrakten er indgået og uændret siden 1. juli 2015.
Hvornår må man tage markedsleje?
- Lejelovens paragraf § 54 beskriver de tre tilfælde, hvor der må tages markedsleje:
- Ejendomme opført efter 1991: Alle ejendomme, som er opført efter 1991, der udlejes til beboelse, må udlejes efter markedsleje.
- Konverterede lejemål: Ejendomme, der før 1991 udelukkende var anvendt til erhverv, men senere skiftes til beboelse, må udlejes efter markedsleje.
- Enkeltværelse i tageetage: Enkeltværelser, der er opført i en tagetage efter den 1. september 2002, må udlejes efter markedsleje. Derudover, så må lejemål, der er indrettet i etager, der er opført efter 2004, udlejes til markedsleje.
Dog skal det i alle tilfælde fremgå af lejekontrakten, at lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje. I andre tilfælde, tages leje efter omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi, der kan læses om i indlægget om omkostningsbestemt leje.
Fastsættelse af markedsleje
Fremgangsmåden for at beregne markedsleje varierer fra situation til situation. Når fastsættelsen af lejen betegnes som markedsleje, er det også fordi, at den typisk baseres på sammenlignelige lejemål i samme område. Altså den typiske middelleje for lejemål af samme kategori, beliggenhed, stand, størrelse osv.
En fremgangsmåde kan derfor være at fremsøge huslejen for forskellige lejemål i området og samle dem. Derefter kan der tages højde for eventuelle forskelle i størrelse, beliggenhed og kvalitet.
Dog er lejen stadigvæk frit aftalt, og udlejer kan i princippet udbyde en leje over eller under gennemsnittet, så længe den ikke er i strid med aftaleloven § 36. En hurtig og effektiv måde at fremsøge lejemål på, er gennem Resights’ database over dansk lejestatistik.
Beregning af markedsleje
Det kan forestilles, at du har en 2-værelses lejlighed på Østerbro i København, på 60 kvadratmeter, som du ønsker at udleje. For at beregne markedslejen kan du undersøge lignende lejligheder i området med lignende størrelse, beliggenhed og kvalitet. Det kan du gøre på diverse boligsider eller hurtigt og effektivt på resights.dk.
- Lejlighed A: 2-værelses på Østerbro på 60 kvadratmeter til en kvadratmeterpris på 2.000 kr. pr. kvadratmeter årligt.
- Lejlighed B: 2-værelses på Østerbro på 65 kvadratmeter til en kvadratmeterpris på 1.950 kr. pr. kvadratmeter årligt.
- Lejlighed C: 2-værelses på Østerbro på 55 kvadratmeter til en kvadratmeterpris på 2.100 kr. pr. kvadratmeter årligt.
Det giver en gennemsnitlig kvadratmeterpris årligt på 2.017 kr.
Husk at når den årlige kvadratmeterpris skal beregnes, så skal areal fra BBR-registret bruges.
Denne gennemsnitlige årlige kvadratmeterpris kan nu bruges som en reference til at vurdere, om huslejen for din lejlighed er rimelig og redelig. Det er vigtigt at huske, at markedslejen kan variere afhængigt af flere faktorer.
Her kan beliggenhed, størrelse og kvalitet af boligen være belæg for, at der skal tages mere eller mindre i husleje. Jo flere lejligheder der sammenlignes med, desto mere retvisende et billede får du.
Markedsleje i danske byer
Hvis man leder efter det gennemsnitlige beløb af markedsleje i Danmarks byer, kan man bruge diverse online databaser. Her er bl.a. Resights database over lejestatistik Danmarks største. Følgende gennemsnitlige værdier for markedsleje for beboelse for de største byer i Danmark er (29/11/2023):
- Gennemsnitlig husleje ved markedsleje i København: 1.980 kr. årlig nettoleje pr. m²
- Gennemsnitlig husleje ved markedsleje i Aalborg: 1.136 kr. årlig nettoleje pr. m²
- Gennemsnitlig husleje ved markedsleje i Aarhus: 1.536 kr. årlig nettoleje pr. m²
Lejeniveauer ved anvendelse af markedsleje
Nedenfor kan du se en række statistikker på lejedata i de største kommuner, som er baseret på faktiske observationer i det givne område, som er tilegnet beboelse og hvor huslejen er fastsat efter reglerne om markedsleje.
Resights lejedata modul er Danmarks største database af konkret lejestatistik, hvor du kan finde lejereferencer helt ned på den enkelte adresse.
Du kan læse mere om resights lejedata her.
Ofte stillede spørgsmål
Markedsleje, også kaldet “fri leje” eller “fri markedsleje”, er en måde at fastsætte husleje på, hvor lejens størrelse alene afgøres af aftalen mellem lejer og udlejer.
Der må tages markedsleje i følgende tilfælde:
Ejendomme opført efter 1991: Alle ejendomme, som er opført efter 1991, der udlejes til beboelse, må udlejes efter markedsleje.
Konverterede lejemål: Ejendomme, der før 1991 udelukkende var anvendt til erhverv, men senere skiftes til beboelse, må udlejes efter markedsleje.
Enkeltværelse i tageetage: Enkeltværelser, der er opført i en tagetage efter den 1. september 2002, må udlejes efter markedsleje. Derudover, så må lejemål, der er indrettet i etager, der er opført efter 2004, udlejes til markedsleje.
En fremgangsmåde kan være at fremsøge forskellige markedslejemål i området og samle dem. Derefter kan du tage højde for eventuelle forskelle i størrelse, beliggenhed og kvalitet.
