Hvad er forbedringsforhøjelse?
Forbedringsforhøjelse betyder, at du har ret til at hæve huslejen, hvis der er lavet forbedringer i lejemålet.
Lejeforhøjelse efter forbedring kan være efter renoveringer eller installationer, som øger lejemålets værdi, og derfor kan huslejen også hæves.
Hvad kan udgøre en forbedring?
Forbedringsforhøjelse knytter sig til bestemte typer af forbedringer, f.eks.:
- Renovering af badeværelse
- Renovering af køkken
- Maling
- Energibesparelser
- Overordnede renoveringer af boligen
- Opsætning af altaner
- Udskiftning af vinduer i lejemålet
Forbedringerne skal have en vis størrelse eller være en gennemgribende renovering for at give en forbedringsforhøjelse. Forbedringer er ikke det samme som vedligeholdelse, hvor du ikke kan hæve huslejen.
Laver du forbedringer i form af energibesparelser, kan du kræve en højere husleje på baggrund af de udgifter, der er brugt til forbedringen. Dog kan du højst hæve lejen med den besparelse, som lejeren vil opnå.
Fordeling af forbedringslejeforhøjelse
Når du skal finde ud af, hvor meget du skal regulere din husleje efter dine forbedringer, kan det beregnes på flere måder.
Som udgangspunkt skal lejeforhøjelsen kunne give en passende forrentning af den udgift, der har været i forbindelse med forbedringen og dække de normale omkostninger til driften i ejendommen.
Fordelingen kan ske efter:
- Gældende leje
- Bruttoetageareal
- Opgørelse af udgifter til forbedringen
Det er normalt, at forbedringen tager udgangspunkt i lejemålets bruttoareal, men der kan være forbedringer, hvor det vil være en unfair løsning, f.eks. hvis kælderen er blevet renoveret i ejendommen, og brugsværdien i selve lejemålet derfor ikke er øget.
Ligeledes er det normalt, at forbedringsforhøjelser efter køkken- og badeværelsesrenoveringer lægges efter de afholdte udgifter for det enkelte lejemål.
Forbedringsforhøjelse vs. vedligeholdelse
Du kan ikke hæve huslejen på baggrund af normal vedligeholdelse. Der er ikke en klar definition på, hvad der er forbedringer, og hvad der er vedligeholdelse, men hvis du forbedrer lejemålets stand fra dengang, du overtog det, kan det betegnes som en forbedring.
Hvis du f.eks. har købt en ejendom i 2018, og du i 2024 får malet døre og udskiftet vinduer, så lejemålet matchede med tilstanden i 2018, er det vedligeholdelse.
Men hvis du istandsætter hele køkkenet, vil køkkenets tilstand være bedre end i 2018, og der vil derfor være tale om en forbedring.
Forbedringslejeforhøjelse – beregning
Forbedringsforhøjelsen skal kunne give en passende forrentning af forbedringens udgifter. Udgifterne tæller blandt andet omkostninger til håndværkere og andre fagfolk, administration og byggelånsrenter. Har du fået rabatter, skal de modregnes.
Du skal være opmærksom på, at ikke alle forbedringer kan betegnes som en 100% forbedring. Det kan f.eks. være udskiftning af døre eller vinduer, hvor forbedringen, afhængigt af omgang, kan tillægges 50%.
Dermed er det kun 50% af udgifterne, der kan beregnes med i forrentningen, når du skal fastsætte den nye husleje. Derimod vil en tilbygning eller altan eksempelvis kunne tillægges 100% forbedring.
Forbedringsforhøjelse er en permanent lejeforhøjelse, som ikke ændrer sig, selvom renteniveauet ændres. Årsagen er, at lejeren har fået en forøget værdi af det lejede, men at du som udlejer har en forpligtigelse til at vedligeholde det.
Varsling af forbedringsforhøjelse
Du skal give lejeren en skriftlig besked samt en begrundelse for huslejestigningen. Det sker alt efter, om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune:
- I uregulerede kommuner er der ingen regler for, hvornår varslingen skal forekomme. De almindelige regler om varsling af iværksættelsen af forbedringen gælder dog stadig, hvilket er seks uger eller tre måneder afhængigt af, om forbedringen er til væsentlig ulempe for lejeren.
- I regulerede kommuner skal du lave en varsling til lejeren, hvis forbedringsforhøjelserne sammen med lejeforhøjelsen over de seneste tre år overstiger 110 kr. pr. m2 årligt.
- I regulerede kommuner, hvis forbedringsforhøjelserne sammen med lejeforhøjelsen over de seneste tre år overstiger 218 kr. pr. m2 årligt, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig.
I både regulerede og uregulerede kommuner skal beboerrepræsentationen inddrages inden forbedringsarbejdet, hvis forbedringsforhøjelsen sammen med lejestigningen over de seneste tre år vil overstige 69 kr. pr. m2 årligt.
Overholder du reglerne for varsling af forbedringsarbejdet, kan du med tre måneders varsel kræve en lejeforhøjelse.
Hvis lejeren er uenig
Mener lejeren ikke, at du har lov til at lave forbedringerne, kan sagen bringes for Huslejenævnet.
Ligeledes kan tvister om forbedringsforhøjelsens beregning også afgøres af Huslejenævnet.
Individuel aftale om forbedringsforhøjelse med lejer
Du kan indgå en forbedringsforhøjelse med lejeren. Her aftales det, at du forbedrer lejemålet mod en lejeforhøjelse.
Det kan være i lejerens interesse, hvis vedkommende har særlige ønsker til forbedringer eller installationer. På den måde kan lejeren få sine ønsker opfyldt, og du kan forbedre lejemålet og kræve en højere husleje.
Du skal dog tjekke gyldighedsbetingelserne for ikke at få klager fra lejeren over stigningen.
Lejelovens kapitel 15 § 137 og 140 siger, at hvis gyldighedsbetingelserne overholdes, kan du og lejeren indgå en individuel aftale om, at du udfører forbedringer i lejemålet mod en højere husleje.
Selvom det tidligere var muligt at bruge den gamle § 62 B, anbefales det nu at anvende §137 for at sikre, at aftalen er gyldig.
Aftalen skal være skriftlig og indgås efter, at lejekontrakten er underskrevet, men den kan indgås på ethvert tidspunkt herefter.
Aftalen skal henvise til § 137 og tydeligt angive, at du har orienteret lejeren om, at vedkommende kan bede dig om at indhente en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet.
Det skal også fremgå, at du har fortalt lejeren om mulighederne for at søge Udbetaling Danmark om en udtalelse i forhold til ændringer i boligstøtte.
Forbedringsforhøjelsen fastsættes efter de gældende regler i lejeloven.
Ofte stillede spørgsmål
Forbedringsforhøjelse betyder, at du laver gennemgribende forbedringer i dit lejemål og derfor hæver huslejen, da lejemålet er steget i værdi. Der er krav til, hvor meget du skal forbedre lejemålet for at hæve huslejen.
Der er ikke en klar definition for, hvornår der er tale om en forbedring. Som tommelfingerregel kan man sige, at hvis lejemålet kommer i bedre stand, end da lejeren overtog det, er der tale om en forbedring.
Ja, dig og lejeren kan bruge § 137 til at indgå en aftale om, at du forbedrer lejemålet efter lejerens ønske mod en huslejestigning.
