Udlejers opsigelse af lejemål

Udlejers opsigelse eller ophævelse af lejemål

Når du udlejer fast ejendom, skal du som udlejer kende dine rettigheder – det gælder med hensyn til opsigelse af lejekontrakten eller ophævelse af lejeforholdet. Det skal her bemærkes, at en opsigelse er en afslutning af lejeaftalen i overensstemmelse med opsigelsesvilkårene i lejeloven, hvor en ophævelse er et øjeblikkeligt ophør af lejekontrakten på baggrund af misligholdelse

Al kommunikation vedrørende opsigelse eller ophævelse af lejekontrakten skal ske med brev, selvom du i lejekontrakten har aftalt, at der kan anvendes digital kommunikation. Det betyder også, at hvis lejer har indsigelser mod opsigelsen, skal dette også ske med brev.

Kravet om skriftlighed er fastsat i lejelovens § 176, stk. 2. Læs mere om tips og tricks til at udarbejde en lejekontrakt i dette indlæg: Lejekontrakt – Det skal du vide før udlejning.

Som udlejer har du bevisbyrden for, at brevet er modtaget af lejeren. Derfor anbefaler jeg, at lejeren kvitterer for modtagelsen af brevet med sin underskrift. Alternativt kan du aflevere brevet personligt og få en kvittering med lejerens underskrift.

Hvornår må man som udlejer opsige et lejemål?

Som udgangspunkt kan udlejer ikke opsige lejer, hvor der i lejeloven dog findes et par situationer, som undtages fra denne regel. Hvis du som udlejer vælger at opsige lejemålet, skal du angive begrundelsen for opsigelsen over for lejer. Lejer skal altså vide, hvorfor de er blevet opsagt.

Der er flere situationer, hvor du kan opsige din lejer – nedenfor fremgår nogle eksempler:

Enkeltværelser til beboelse: Hvis du udlejer enkeltværelser, som er en del af din ejendom, hvor du som udlejer selv bor, kan du opsige dette lejemål med et opsigelsesvarsel på 1 måned. Opsigelsesvarslet skal fremgå af lejekontrakten.

Hus med to beboelseslejligheder: Hvis du selv bebor en lejlighed i et hus med to udlejningslejligheder, typisk tofamilieshuse, har du mulighed for at opsige lejeren af den anden lejlighed med et års varsel. Opsigelsesvarslet skal fremgå af lejekontrakten.

Overholdelse af husorden: Hvis lejer gentagne gange på skrift gøres opmærksom på, at de bryder husordenen uden at rette op på dette, kan de opsiges med 3 måneders varsel.

Hvis du vil benytte lejemålet selv: Hvis udlejer selv vil benytte lejemålet, og ikke har andre lejemål, er opsigelsesvarslet mindst 1 år. Det skal fremgå af lejekontrakten.

Den sidstnævnte opsigelsesgrund er den, jeg ofte bliver spurgt om. Når du opsiger lejemålet, skal du som udlejer have til hensigt at bebo ejendommen selv.

Hvis dine forhold ændrer sig efter opsigelsen, og du ikke længere ønsker at flytte ind i ejendommen, er du som udlejer forpligtet til at informere lejeren om ændringen og spørge, om de stadig ønsker at blive boende. Undlader du at gøre det, risikerer du som udlejer at skulle betale for lejerens fraflytningsomkostninger og istandsættelsesudgifter ved en tvist.

Hvis en lejer har indgivet en klage til huslejenævnet, f.eks. over lejens størrelse eller anden tvist med udlejer, kan lejemålet ikke opsiges, før nævnet har truffet en afgørelse i sagen.

Når lejer er blevet opsagt, skal lejer fortsat betale husleje. Der kan dog aftales, at hvis lejer f.eks. har indbetalt 3 måneders forudbetalt husleje, at lejer kun skal betale sine forbrugsudgifter i de sidste 3 måneder af lejeperioden.

Opsigelse ved en tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt ophører uden yderligere varsel. Lejekontrakten kan ikke opsiges i hele lejeperioden, medmindre dette er aftalt i lejekontrakten, eller lejer væsentligt misligholder lejeaftalen.
Hvis du som udlejer har indgået en tidsbegrænset lejekontrakt, skal du sørge for, at lejeren fraflytter, når lejeperioden udløber. Hvis du lader lejeren blive i lejemålet i f.eks. en ekstra måned, vil lejeaftalen fortsætte uden tidsbegrænsning, og lejeren vil have ret til at blive boende i lejemålet.

Hvornår har man som udlejer ret til at ophæve lejemålet?

Hvis lejer misligholder lejekontrakten, må du som udlejer i princippet hæve lejeaftalen. I lejelovens § 182 er der opstillet flere forskellige tilfælde, der kan føre til, at du som udlejer kan ophæve lejemålet. Det gælder for eksempel:

Pligtig pengeydelse: Hvis den pligtige pengeydelse, som kontrakten beskriver, gentagne gange ikke betales rettidigt, kan lejer hæve lejemålet.

Lejerens benyttelse: Hvis lejeren ikke benytter lejemålet til det formål det er udlejet, hvis et erhvervslejemål for eksempel anvendes til beboelse, eller omvendt, må udlejer hæve lejemålet.

Skade på lejemålet: Hvis lejer bevidst påfører lejemålet skade, kan udlejer hæve lejemålet.

Det lægges dog vægt på, at misligholdelsen skal have en væsentlig betydning for udlejeren. Hvis lejeforholdet ophæves, betyder det, at lejeren straks skal fraflytte lejemålet og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte lejemålet med sædvanligt varsel.

Som udlejer skal du dog være opmærksom på, at enkeltstående tilfælde af for sen betaling umiddelbart ikke kan føre til en ophævelse af lejemålet.

Hvad skal opsigelsen indeholde og hvordan skal den udfærdiges?

En udlejers opsigelse skal være skriftlig og indeholde oplysninger om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Derudover skal den indeholde oplysninger om årsagen til opsigelsen. Hvis opsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, kan den betragtes som ugyldig.

Hvis lejeren ikke godkender opsigelsen, skal lejeren inden 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen fremsætte skriftlig indsigelse per brev til udlejeren. Ønsker udlejeren fortsat at opretholde opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af lejerfristen, jf. Lejelovens § 176, stk. 2.