Hvad er en varsling af huslejestigning?
Hvornår skal du melde en huslejestigning? Og hvor meget må huslejen stige?
En varsling af huslejestigning er en meddelelse til dine lejere om, at prisen på deres lejemål stiger. Der kan være flere grunde til, at huslejen stiger, og vi beskriver dem alle senere i artiklen.
Varslingen af huslejestigning følger forskellige regler alt efter, om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.
I regulerede kommuner
I regulerede kommuner skelner man mellem lejemål, der har en beboerrepræsentation og lejemål, der ikke har en beboerrepræsentation.
Er der ingen beboerrepræsentation, skal du fremsende et skriftligt varsel til hver lejer om, at du ønsker at forhøje huslejen. Du skal varsle huslejestigningen senest tre måneder, før den træder i kraft.
Har ejendommen en beboerrepræsentation, skal repræsentanterne have besked om huslejestigningen senest syv dage før, at varslingen sendes til lejerne. Her skal du redegøre for huslejestigningen. Redegørelsen for huslejestigningen er forskellig efter grundlaget for huslejestigningen. Lejerne skal have besked om stigningen senest tre måneder før den træder i kraft.
Ligeledes skal beboerrepræsentationen have et eksemplar af den besked, du vil sende ud til lejerne omkring huslejestigningen.
Informerer du ikke beboerrepræsentationen, vil varslingen være ugyldig, og repræsentationen har tre uger til at besvare din anmodning.
Er der indvendinger fra beboerrepræsentationen omkring huslejestigningen, skal lejerne informeres om dette. I disse tilfælde har du seks uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du stadig vil hæve huslejen.
I uregulerede kommuner
I uregulerede kommuner skal huslejestigningen også varsles senest tre måneder før. Her skal du ligeledes forklare, hvorfor lejemålet stiger i pris, ligesom du skal gøre lejeren opmærksom på sine muligheder for at gøre indsigelse.
Lejeren har seks uger til at gøre indsigelse, hvorefter du er forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet.
Varsling af huslejestigning ved forøgede driftsomkostninger
Du kan hæve huslejen, hvis dine driftsomkostninger til ejendommen stiger, så lejen ikke længere kan dække nødvendige driftsomkostninger og afkastet fastsat ved OMK. Driftsomkostninger dækker blandt andet:
- Skatter til det offentlige
- Afgifter til det offentlige
- Forsikringer
- Vedligeholdelse
- Vand
- Administration
I regulerede ejendomme opført før 1991 med syv eller flere lejemål, skal huslejen følge OMK – omkostningsbestemt leje. Det betyder, at huslejen ikke må overstige driftsomkostninger og et fastsat afkast. Er bygningen opført efter 1991, kan lejen frit fastsættes efter markedslejen. Hvis den er gennemgribende forbedret, kan lejen fastsættes efter det lejedes regulerede værdi.
Hvis driftsomkostningerne stiger, kan du sætte huslejen op.
Da du som udlejer ikke kender omkostninger fra skatter og afgifter til det offentlige, kan du gennemføre denne form for huslejestigning med tre måneders varsling med virkning fra det tidspunkt, hvor udgiften er blevet pålagt. Du skal dog varsle huslejestigningen senest fem måneder efter det tidspunkt, hvor afgiften er blevet pålagt.
Denne form for husleje kan du derfor varsle med tilbagevirkende kraft, og du skal sende varslingen skriftligt til lejeren.
Indlæg:
Fastsættelse af husleje – Sådan gør du i 2024
Læs hvordan du følger lejeloven og fastsætter husleje i 2024 her!
Varsling af huslejestigning ved det lejedes værdi
Husleje i uregulerede kommuner fastsættes ved det lejedes værdi og i regulerede kommuner under syv lejemål ved det lejedes regulerede værdi.
I begge tilfælde kan du hæve huslejen, hvis du mener, at lejen er væsentligt under det lejedes værdi i uregulerede kommuner eller det regulerede lejedes værdi i regulerede kommuner. Her kan du hæve huslejen, så det passer til det lejedes værdi. Det er huslejenævnet, der bestemmer det lejedes værdi. Dog gøres dette kun i praksis, når der opstår en tvist vedrørende værdi af det lejede. Som beskrevet i lejeloven, tager huslejestigningen derfor typisk udgangspunkt i sammenligning med lejemål i området, der har samme kvalitet, størrelse og vedligeholdelsesstand.
Her skal huslejestigningen også varsles senest tre måneder, før den træder i kraft.
Varsling af huslejestigning ved nettoprisindeks
Det mest udbredte grundlag for regulering af husleje er på baggrund af nettoprisindekset (NPI). Her stiger huslejen med det generelle prisniveau i samfundet.
Nettoprisindekset er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugervarer og tjenester i Danmark. Derfor må du ved regulering efter nettoprisindeks regulere lejen svarende til den procentuelle udvikling i indekset mellem en valgt måned og samme måned året inden.
Hæver du huslejen som følge af nettoprisindekset, må lejen stige med samme procentsats som den procentuelle stigning i indekset, så længe lejen er fastsat ud fra det lejedes værdi eller det regulerede lejedes værdi. Hvis lejen er fastsat efter OMK, har denne regulering kun indflydelse på den del af lejen, der udgør driftsudgifterne.
Det skal fremgå af lejelovens § 11, hvis du regulerer huslejen efter nettoprisindekset.
Varslet skal her indeholde indekset for de år, som reguleringen tager udgangspunkt i, samt det beløb, som lejen reguleres med.
Eksempel på varsling af huslejestigning
En varsling af huslejestigning ser forskellig ud alt efter grundlaget for reguleringen. Der skal dog i det fleste tilfælde angå lejers adgang til at gøre indsigelse. Her kan du se et eksempel på en meddelsese om huslejestigning efter nettoprisindekset. Download eksemplet her.
Varsling af huslejestigning ved forbedring af lejemålet
Hvis lejemålet renoveres betydeligt, kan du hæve prisen på lejemålet. Forbedringerne skal hæve det lejedes værdi væsentligt, før du kan hæve huslejen. Både ejendomme, hvor huslejen er fastsat efter det lejedes værdi samt ejendomme, hvor lejen er sat efter OMK, kan husleje reguleres ved forbedringer.
Hvis forbedringen væsentligt forøger det lejedes værdi, kan lejen reguleres herefter. Altså kan det forbedrede lejemål sammenlignes med lignende lejemål, når det kommer til stand, udstyr, størrelse osv.
Ofte stillede spørgsmål
Der kan være flere årsager til, at huslejen stiger. Det kan være, at driftsomkostningerne eller nettoprisindekset er steget, og derfor skal huslejen stige tilsvarende.
Det kan også være, at huslejen er sat efter det lejedes værdi eller det lejedes regulerede værdi, og at du mener, at huslejen er lavere end værdien på lejemålet.
Du skal varsle en huslejestigning senest tre måneder, før stigningen træder i kraft.
Du kan varsle en huslejestigning i både en reguleret og ureguleret kommune, men ud fra forskellige grundlag, da lejen fastsættes efter forskellige regler, alt efter om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Læs mere om OMK og det lejedes værdi
