Hvad er en gennemgribende renoveret ejendom?
En gennemgribende renoveret ejendom er en ejendom, hvor der er sket mærkbare forbedringer i ejendommens lejemål.
Da boligreguleringsloven er ophævet, er lejeloven gældende for ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Lejeloven fastsætter ligeledes regler for, hvornår en renovering er gennemgribende, og du dermed kan kræve en stigning i husleje i disse ejendomme.
Småhuse, ejendomme opført efter 1991 og udlejning af enkeltværelser er ikke omfattet af ejendomme, hvor der tages omkostningsbestemt husleje.
Dit lejemål er gennemgribende renoveret, hvis et af følgende kriterier er opfyldt:
- Udgifterne overstiger 2.584 kroner pr. m2
- Den samlede udgift er på over 295.515 kroner
Forbedringer skal være udført inden for en periode på to år, og der er også krav til, at energiklassen i lejemålet er forbedret. Enten skal renoveringen have medført, at lejemålet mindst er energiklasse C eller det skal være forbedret to energiniveauer, f.eks. fra energiklasse F til energiklasse D.
Derfor er det ikke en gennemgribende renovering i en ejendom med omkostningsbestemt husleje, at du f.eks. udskifter toilettet i lejemålet, og det giver dig dermed ikke ret til at hæve huslejen.
Hvad er en gennemgribende renoveret ejendom?
Ved fastsættelse af husleje som følge af en gennemgribende renovering skal du indhente en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet. Huslejenævnet skal sikre, at betingelserne for en huslejestigning er opfyldt.
Du skal informere øvrige beboere i ejendommen, når Huslejenævnet har besluttet om kriterierne for en huslejestigning er opfyldt.
Du kan fastsætte huslejen som følge af en gennemgribende renovering alt efter, hvilken metode, der anvendes i dit lejemål.Er dit lejemål omfattet af markedsleje, det lejedes værdi eller det regulerede lejedes værdi, kan du fastsætte husleje efter regler end ved omkostningsbestemt leje, som er gældende for boliger opført før 1991 i regulerede kommuner.
Lejeforhøjelse efter gennemgribende renovering
Du må hæve huslejen til det, som lejemålet er værd efter den gennemgribende renovering i både regulerede og uregulerede kommuner og dermed efter det lejedes værdi.
Du kan dermed have et lejemål, som før renoveringen er omfattet af omkostningsbestemt husleje, men hvor huslejen fastsættes efter det lejedes værdi efter renoveringen.
Her er Huslejenævnets beslutning afgørende for, hvor meget du kan hæve huslejen med. Derfor skal du også bede dem om en besigtigelse, inden du laver renoveringen. Her kan Huslejenævnet vurdere, om dine forbedringer ville kunne medføre en lejestigning.
Du skal selvfølgelig også lave en varsling af huslejestigningen til lejeren. I uregulerede kommuner skal stigningen varsles senest tre måneder før med en tilhørende forklaring på, hvorfor lejen stiger.
I regulerede kommuner skelner man mellem ejendomme med en beboerrepræsentation og dem, som ikke har. I begge tilfælde skal du ligeledes varsle stigningen senest tre måneder før.
Er der en beboerrepræsentation, skal den dog have besked senest syv dage før, at du sender varslingen til lejeren. Her skal du redegøre for huslejestigningen, og beboerrepræsentationen skal have et eksemplar af den besked, du sender til lejeren.
Informerer du ikke beboerrepræsentationen, er varslingen ugyldig.
Lejeren skal have besked, hvis der er indvendinger fra beboerrepræsentationen omkring huslejestigningen.
Lejeloven omkring regulering
En ændring i lejelovens § 5, stk. 2 d. 1/7-2020 gjorde betingelserne bedre for lejeren i forhold til at hæve huslejen.
Regelændringen kom blandt andet som konsekvens af Blackstones investeringer i det danske boligmarked, hvor de renoverede flere ejendomme og derefter opkrævede en højere leje.
Derfor er beskyttelse for lejeren i dag bedre, da der er krav til, hvor gennemgribende en renovering skal være, for at den kan medføre en huslejestigning.
Ændringen har også medført, at udlejeren i dag ikke kan betale en lejer for at fraflytte lejemålet for at få nye lejere ind i et renoveret lejemål til en højere husleje.
Dertil er der en karensperiode på fem år efter det seneste kontrolskifte. I perioden må huslejen ikke hæves. Karensperioden gælder dog ikke ved køb af andelsboligforeninger.
Et kontrolskifte kan betegnes som et nyt eller ændret ejerskab af ejendommen. Det vil f.eks. forhindre Blackstone i at købe en ejendom, renovere den og derefter hæve huslejen året efter overtagelsen. Her skal der altså gå mindst fem år, før huslejen kan hæves (ejendommen må stadig gerne renoveres).
Ofte stillede spørgsmål
Et lejemål er kun gennemgribende renoveret, hvis der er brugt mere end 2.584 kroner pr. m2 eller samlet over 295.515 kroner i udgifter. Dertil skal lejemålet være renoveret til mindst energiklasse C eller være forbedret mindst to energiklasser (f.eks. fra F til D).
Hvis du har lavet en renovering, som opfylder kravene for en gennemgribende renovering, kan du hæve huslejen, så den svarer til det lejedes værdi. Du må ikke hæve den til mere end det lejedes værdi. Huslejenævnet kan lave en besigtigelse før forbedringerne og vurdere, om du kan hæve lejen.
Lejeren skal have besked senest tre måneder før ved huslejestigning. Ligger lejemålet i en reguleret kommune med en beboerrepræsentation, skal denne have besked senest syv dage før lejeren.
