Hvad er konverterede lejemål?
Hvis en bygning senest 31. december 1991 udelukkende er blevet brugt som erhvervsbygning, men i dag bruges til privat beboelse, er der tale om et konverteret lejemål.
Konverterede lejemål har betydning for, hvordan du som udlejer må fastsætte huslejen, og derfor er det vigtigt at vide, om din ejendom har været en erhvervsbygning.
Særligt i storbyerne findes der mange konverterede lejemål, da det er en mulighed for at bygge flere boliger i efterladte bygninger og dermed prøve at leve op til den store efterspørgsel.
Hvornår benyttes konverterede lejemål?
Konverterede lejemål bliver interessante, når du skal lave din huslejefastsættelse. Normalt ville du skulle tage omkostningsbestemt leje eller sætte huslejen ud fra det lejedes værdi, men hvis din ejendom er konverteret, gælder andre regler.
Såfremt din ejendom kun har været brugt til erhverv senest i 1991, må du tage markedsleje – også kaldet fri leje.
Med markedsleje må huslejen fastsættes mellem dig og lejeren efter aftale og skal derfor ikke følge reglerne for omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. Når du tager markedsleje, må du sætte huslejen så højt, som en udlejer er villig til at betale.
Du må dog ikke tage en urimelig høj husleje, og lejeren har ret til at kontakte Huslejenævnet, hvis vedkommende mener, at din leje er urimelig.
Markedsleje giver dig dermed den fordel, at du oftest vil kunne tage en højere husleje, da du ikke er tvunget til at følge andre regler omkring regulering af husleje.
Du skal huske at angive i lejekontrakten § 11, at der er tale om markedsleje.
Fordele og ulemper ved konvertering fra erhverv til bolig:
Ejendomsinvestor Jeppe Duus, har skrevet en case gennemgang for Resights af en konverterings udlejningscase. I den, oplister Jeppe nogen fordele og ulemper ved konvertering fra erhverv til bolig.
Fordele:
- Boliglejemål handles til lavere kontant afkast end erhverv, hvilket har en positiv effekt på værdiansættelsen af ejendommen.
- Det konverterede erhverv bliver karakteriseret som ny bolig, og man må derfor tage fri markedsleje.
- Boliglejemål har lavere tomgang end erhverv.
- Boligejendomme kan finansieres mere effektivt end erhverv.
- Du skal ansøge om byggetilladelse og leve op til bygningsreglementet ved konverteringen, da en konvertering er en væsentlig anvendelsesændring – afhængig af kommunen kan byggesagsbehandlingen være længerevarende.
- Afhængigt at dit projekt skal du bruge dyre fagfolk som brandrådgiver, ingeniør og arkitekt.
- Boligejere har generelt færre forpligtelser ifm. drift og vedligehold af lejemålet.
- Boligudlejning er strammere reguleret end erhvervsudlejning.
- Der er mindre aftalefrihed på boligudlejning.
CASE:
Konvertering af udlejningsejendom
Læs en investors gennemgang af en konvertering med bæde pratiske og finasielle overvejelser.
Eksempel på en konvertering af et lejemål
Som ejendomsinvestor kan det i nogle situationer være en god mulighed at konvertere et lejemål fra erhverv til bolig ejendom. Herunder kan du læse et case eksempel på, hvordan ejendomsinvestor Jeppe Duus konverterede et lejemål.
Ofte stillede spørgsmål
Et konverteret lejemål er en privat beboelsesejendom, som senest i 1991 udelukkende blev brugt som erhvervsbygning. Der er dermed sket en konverteret fra erhverv til privat.
Hvis din ejendom er konverteret, må du tage markedsleje. Det betyder, at du kan sætte lejen så højt, som nogen er villig til at betale, og det giver dig mere frihed i forhold til huslejefastsættelsen.
