Hvad er kapitalafkastordning?
Når du køber en udlejningsejendom som privatperson, så er der tre beskatningsformer af dine lejeindtægter, som du kan vælge imellem.
- Almindelig personbeskatning
- Virksomhedsskatteordningen (VSO)
- Kapitalafkastordningen (KAO)
Det endelige afkast på dine ejendomsinvesteringer kan varierer væsentligt, alt efter hvilken skatteordning du angiver i din selvangivelse. Hvis man ikke benytter sig af de to frivillige ordninger, virksomheds- og kapitalafkastordningen, så beskattes ejendommens overskud som et lønmodtagerjob, hvor skattesatsen er op mod 56% når man betaler topskat.
Vælger man derimod at benytte virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, så kan man opnå en skattemæssig fordel, da virksomhedens indkomst beskattes som kapitalindkomst (den indkomst, man får fra fx aktier og renter).
Du øger altså din kapitalindkomst, mens din personlige indkomst begrænses. Derudover, kan du også få fradragsret på ejendommens renteudgifter.
I tillæg til de direkte økonomiske fordele ved kapitalafkastordningen, så har man heller ikke samme krav til bogføring og revision. Du skal dermed ikke aflevere et separat regnskab, som er tilfældet for selskaberne i CVR registret. Dette gør kapitalafkastordningen en langt nemmere og mere enkel metode at håndtere for ejendomsinvestorer.
Du skal dog være opmærksom på, at kapitalafkastordningen ikke kan bruges ved delvis udlejning af en bolig. Det betyder, at udlejningen skal foregå i minimum 12 sammenhængende måneder og kan ikke kun inkludere ét værelse, men skal omfatte hele boligen.
Der gælder også andre regler for udlejning af fritidshuse, som for eksempel sommerhuse. Du kan læse mere specifikt om reglerne her.
Hvad er kapitalafkast?
Hvis du benytter kapitalafkastordningen, skal du beregne kapitalafkastet af dine aktiver eksklusiv gæld. Kapitafkastet findes ved at gange værdien af dine aktiver med en procentsats, der kaldes for kapitalafkastsatsen.
Niveauet på kapitalafkastsatsen varierer fra år til år og var for eksempel 4% i 2017, mens det senest i 2022 var på 0%. Ved en sats på 0%, så har kapitalafkastordningen ingen fordele, da din indkomst fra udlejning beskattes efter personskatteloven.
Kapitalafkastet fratrækkes din personlige indkomst og tilføres kapitalindkomsten, så du skal betale mindre i AM-bidrag såvel som eventuel topskat, alt efter dine indkomstforhold. Kapitalafkastet kan dog højest udgøre overskuddet af din udlejningsforretning eller din samlede negative kapitalindkomst.
Med andre ord, så bør KAO kun anvendes hvis kapitalafkastet er mindre end dine renteomkostninger, ellers udnytter du ikke den fulde fradragsværdi af dine renter.
Hvad der præcist indgår i beregningen af kapitalafkastgrundlaget, kan findes på SKATs hjemmeside og skal noteres i rubrik 141 i oplysningsskemaet (tidligere kendt som udvidet selvangivelse).
Eksempel på udregning af kapitalafkastordning
Her er et kapitalafkastordning udregnigs eksempel ved en udlejning af en fast ejendom. Eksemplet tager udgangspunkt i en middel lejlighed i Roskilde der koster 800.000 kr.
Vi går her ud fra en finansieringsgrad på maksimal realkredit – dvs. 640.000 kr. Resten betales kontant. Du har altså et lån på ca. 640.000 kr. Du betaler 3 % i ÅOP i 30 år for dit fastforrentede obligationslån. Du udlejer din bolig for 5.500 kr.
Din indtægt er 66.000 kr. om året. Dine udgifter til ejerforening er stadig 16.000 kr. Med et fastforrentet obligationslån er dine samlede udgifter til rente over 30 år ca. 400.000 kr. eller 13.000 kr. om året.
- Dit overskud efter renter er dermed 37.000 kr.
- Med den almindelige beskatning betaler du 23.710 kr. i skat.
- Med kapitalafkastordningen betaler du 20.030 kr. i skat.
- Med virksomhedsskatteordningen betaler du 19.984 kr. i skat.
Igen er den personlige beskatning den store taber, mens de to andre former er ca. lige gode. Det afhænger igen af, om du har behov for at spare penge i virksomheden eller ej.
Med bedste skattesats er dit overskud ca. 17.000 kr. om året. De 17.000 kr. er dit afkast, som du skal sætte op imod din indledningsvise investering på 160.000 kr. Dit afkast er således ca. 10.5 %.
Hvad er et kapitalafkastgrundlag?
Udtrykket kapitalafkastgrundlag refrerer til den oprindelige omkostning ved køb af ejendommen plus alt kapital der er brugt på at fobedre ejendommen.
Kapitalafkastgrundlaget er afgørende, når du sælger ejendommen, da det bruges til at beregne kapitalgevinsten eller -tabet for skatteformål. For eksempel, hvis du har købt en ejendom for 1.000.000 kr., foretog forbedringer for 200.000 kr. (så dit kapitalafkast grundlag er nu 1.200.000 kr.), og derefter sælger ejendommen for 1.500.000 kr., ville din kapitalgevinst være 300.000 kr. (1.500.000 kr. – 1.200.000 kr.).
Det er ikke alle udgifter som kan inkluderes i kapitalafkast grundlaget. Generelt kan kun udgifter, der direkte øger ejendommens værdi eller forlænger dens levetid, inkluderes. Rutinemæssig vedligeholdelse og reparationer kan typisk ikke inkluderes.
Kapitalafkastordning eller virksomhedsskatteordning?
Virksomhedsordningen kan benyttes af personligt ejede virksomheder, altså interesseselskaber eller enkeltmandsvirksomheder, mens kapitalafkastordningen kan tilvælges uanset hvilken type erhvervsdrivende du er – også hvis du ikke har et CVR nummer.
Udover de individuelle økonomiske fordele som kan opnås i hver ordning, så er det også vigtigt at tage højde for at VSO har flere regnskabsmæssige krav, herunder bogføringspligt og kravet om at din private økonomi skal adskilles fra virksomhedens.
Hvis du vælger VSO, skal du derfor bruge hjælp fra en revisor til din selvangivelse. Omkostningerne til dette løber typisk op i 3000 kr. om året.
Hvorvidt VSO eller KAO giver bedst økonomisk mening, afhænger også af den individuelle ejendom, da det kan variere en smule alt efter lejeindtægt og finansieringsgrad.
Fordele og ulemper ved kapitalafkastordning
Fordele ved KAO
- Mindre kompliceret end virksomhedsskatteordning.
- Overskud beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst, hvilket typisk resulterer i en lavere skattesats.
- Fleksibilitet:
Du kan vælge at trække penge ud af virksomheden og beskatte dem som kapitalindkomst, hvilket kan være fordelagtigt, hvis du har behov for personlig indkomst.
Ulemper ved KAO
- Lavere fradrag:
Du kan kun trække driftsudgifter fra, ikke renteudgifter eller afskrivninger.
Tabshåndtering:
Hvis din virksomhed oplever et økonomisk tab, kan det kun modregnes i positiv kapitalindkomst.
Dette kan være en ulempe i forhold til virksomhedsskatteordningen, hvor tab kan modregnes i anden personlig indkomst.
Ofte stillede spørgsmål
Kapitalafkastordningen er en frivillig beskatningsordning for selvstændigt erhvervsdrivende og privatpersoner som udlejer fast ejendom, der giver mulighed for at betale mindre i skat af forretningens overskud, da det beskattes som kapitalindkomst i stedet for personskat.
Kapitafkastet findes ved at gange værdien af dine aktiver med en procentsats, der kaldes for kapitalafkastsatsen.
Niveauet på kapitalafkastsatsen varierer fra år til år og var for eksempel 4% i 2017, mens det senest i 2022 var på 0%. Ved en sats på 0%, så har kapitalafkastordningen ingen fordele, da din indkomst fra udlejning beskattes efter personskatteloven.
