Hvad er en fejl- og mangelliste?
En fejl- og mangelliste er en liste, som lejeren kan udarbejde inden for de første 14 dage efter at have overtaget lejemålet.
Hvis lejeren finder fejl og mangler inden for de første 14 dage, som eksisterede før indflytningen, og som ikke blev noteret i indflytningsrapporten, kan disse tilføjes til fejl- og mangellisten. Hvis lejer kan dokumentere en eller flere fejl og mangler inden for de 14 dage, hæfter de som udgangspunkt ikke for dem ved fraflytning. Er manglen væsentlig, kan manglen udbedres med det samme.
Er lejer og udlejer dog uenige om fejl- og mangellisten, kan der opstå en tvist, hvor huslejenævnet skal afgøre, hvorvidt der har været en mangel ved det lejede, og om udlejer skal udbedre det med det samme eller ved fraflytning for egen regning.
Efter 14 dage udløber lejerens mulighed for at indgive en fejl- og mangelliste. Det er heller ikke tilladt at registrere mangler og skader, der opstår efter, at lejeren er flyttet ind.
Listen skal være skriftlig og skal indeholde adressen og datoen for lejemålets overtagelse.
Paragraf 91: Fejl- og mangelliste ifølge lejeloven
Fejl- og mangellisten er beskrevet i lejelovens § 91-93. Derfor kan du som udlejer ikke nægte lejeren at udarbejde en fejl- og mangelliste, eller nægte at tage stilling til den, såfremt en lejer præsenterer dig for en.
Der fremgår af §91, at hvis det lejede er mangelfuldt, skal lejeren informere om manglen senest to uger efter lejeforholdets begyndelse for ikke at miste sin ret til at påberåbe sig manglerne. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren har handlet svigagtigt.
Hvad indeholder en fejl- og mangelliste?
En fejl og mangelliste behøver ikke følge et specifikt format, så længe den tydeligt dokumenterer de fejl og mangler, som en lejer påberåber sig. Dog skal det fremgå af listen, hvilken adresse den tilhører samt dato for indflytning. Det kan også være en fordel at præcisere rum eller placering af manglen i lejemålet foruden billeder af manglen. Nedenfor findes et eksempel på en fejl og mangelliste.
Skjulte mangler
Skjulte mangler er en betegnelse for mangler, der ikke er synlige og dermed ikke kunne være opdaget af lejeren inden for de første 14 dage.
Her kan det kræves, at du som udlejer udbedrer manglerne, selvom tidsfristen er udløbet.
Det er dog lejerens ansvar at gøre dig hurtigst muligt opmærksom på de skjulte mangler, og det er Huslejenævnet, der i sidste ende afgør, om der er tale om en skjult mangel, hvis lejer og udlejer er uenige.
Eksempler på skjulte mangler kunne være:
- En dørtelefon, der ikke virker
- Råd eller svamp i konstruktioner
- Farlige eller fejlagtige el-installationer
- Utætheder i tag eller loft
- Radiatorer, der ikke virker
Fælles for skjulte mangler er dog, at de ikke kan have været opdaget inden for 14 dage efter indflytning.
Hvad skal du som udlejer være opmærksom på?
Som udlejer skal du være opmærksom på, at der kan komme en fejl- og mangelliste senest 14 dage efter at lejer er flyttet ind. Det er normalt, at lejeren gør brug af sin ret og udfylder listen.
Når du modtager en fejl- og mangelliste, kan du vælge at udbedre skaderne med det samme, hvis manglen er væsentlig nok, eller de kan udbedres ved fraflytning – i begge tilfælde er det dog udlejer, der hæfter. Du skal som udlejer altid tage imod fejl- og mangellisten, men du behøver ikke udbedre manglerne med det samme. Vær dog altid opmærksom på, at lejer ikke hæfter for veldokumenterede mangler, der var til stede ved lejemålets begyndelse.
Hvis lejer kræver manglerne udbedret med det samme, kan udlejer imødekomme ønsket eller lade det være op til huslejenævnet ved en tvist, hvorvidt mangler skal udbedres med det samme.
Eksempel og skabelon til fejl- og mangelliste
En fejl og mangelliste behøver ikke følge et specifikt format, så længe den tydeligt dokumenterer de fejl og mangler, som en lejer påberåber sig. Dog skal det fremgå af listen, hvilken adresse den tilhører samt dato for indflytning. Det kan også være en fordel at præcisere rum eller placering af manglen i lejemålet foruden billeder af manglen. Nedenfor findes et eksempel på en fejl og mangelliste.
Regler for fejl- og mangelliste
Lejeren har ifølge lejeloven ret til at udarbejde en fejl- og mangelliste og sende den til dig indenfor de første 14 dage efter indflytning. Som nævnt tidligere kan huslejenævnet kræve, at udlejer udbedrer manglerne, hvis listen leder til en tvist.
Fejl- og mangelllisten skal dokumentere, at lejeren ikke er ansvarlig for skader, der var tilstede før indflytning, og som får betydning, når lejeren flytter ud af lejemålet igen.
Regler ved fraflytning
Når lejeren fraflytter lejemålet, skal der laves en fraflytningsrapport. Da lejeren typisk har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal de hæfte for det vedligeholdelsesarbejde, der er nødvendigt for at returnere lejemålet til den stand, der er dokumenteret i indflytningsrapporten.
Her skal udlejer være ekstra opmærksom på, om lejer har udarbejdet en fejl- og mangelliste, da lejer ikke hæfter for veldokumenterede mangler, som lejer har noteret på en fejl og mangelliste. Udlejer kan godt modsætte sig listen, men dette resulterer typisk i en tvist som tidligere beskrevet.
Indlæg:
Udlejning af ejendom
Læs om de vigtigste praktiske elementer af udlejning fra en ejendomsinvestors perspektiv.
Læs mere her ->
Hvad er forskellen på en fejl- og mangelliste og en indflytningsrapport?
En indflytningsrapport og en fejl- og mangelliste er ikke det samme. Indflytningsrapporten udarbejdes af udlejeren i forbindelse med indflytningssynet og skal dokumentere, hvilken stand lejemålet er i.
Fejl- og mangellisten kan derefter udarbejdes af lejeren de kommende 14 dage. Det er altså tilføjelser til indflytningsrapporten del om fejl og mangler, som lejeren opdager efter indflytning, og kan påberåbe sig op til 14 dage efter.
Ofte stillede spørgsmål
En fejl- og mangelliste er en liste, som lejeren kan udarbejde indenfor de første 14 dage af et lejemål. Listen indeholder de fejl og mangler, som lejeren har fundet, og som ikke er noteret i indflytningsrapporten.
En fejl- og mangelliste udarbejdes af udlejeren ved indflytningssynet og dokumenterer lejemålets stand. Fejl- og mangellisten udarbejdes af lejeren indenfor de første 14 dage af lejeperioden og skal indeholde mangler, som lejeren har fundet.
Skjulte mangler er fejl og mangler, som lejeren ikke har kunnet opdage indenfor de første 14 dage af lejeperioden, da de ikke har været synlige. Her kan du som udlejer stadig være forpligtet til at forbedre manglerne efter tidsfristen.
Ja, den er en del af lejeloven, og lejeren har altid ret til at udfylde listen.
En fejl- og mangelliste er vigtig, fordi den er dokumentation på skader, der ikke er fundet ved indflytningssynet. Dokumenteres manglerne ikke, vil lejeren hæfte for skaderne, når der laves et fraflytningssyn.
