Introduktion til lejekontrakten
Lejekontrakten er nødvendig for en ejendomsinvestor, der ønsker at udleje sin bolig. I tvister favoriserer lejeloven generelt lejerne, og det er derfor op til udlejeren at have styr på alle formalia i lejekontrakten – det er derfor også altid en god investering, at udlejer udarbejder en gennemarbejdet lejekontrakt. Du kan læse en generel guide og intro til ejendomsinvestering i 2024 her.
Hvad er en lejekontrakt?
En lejekontrakt er ligesom alle andre kontrakter en aftale mellem to eller flere parter. I dette tilfælde er lejekontrakten en aftale mellem udlejer og lejer med beskrivelse af de forhold, som udlejer og lejer bliver enige om. Det er væsentligt at skelne mellem lejekontrakter til erhvervslejemål og lejekontrakter til boliger.
I kontrakter til erhvervslejemål er der en væsentlig større aftalefrihed end i lejekontrakter til boliglejemål. Artiklen her omhandler lejekontrakter til boliglejemål.
Hvilken lejekontrakt skal man bruge?
Til boliglejemål må udlejer aldrig lave sin egen lejekontrakt og skal altid benytte den seneste udgave fra Indenrigsministeriet. Fra 1. januar 2023 er det A10 formularen, der skal benyttes, og den kan findes her.
Hvis der efter 1. januar 2023 benyttes en ældre udgave, risikerer udlejeren at stå væsentlig ringere i tilfælde af en tvist. Der går en del år imellem, at der kommer nye udgaver af standardkontrakten, så oftest vil udlejeren blive opmærksom på det ved eventuelt at abonnere på nyhedsbrevet fra for eksempel Danske Udlejere, hvilket kan gøres gratis.
Der gælder de samme regler for lejekontrakten, uanset om det er en lejekontrakt til et hus eller lejekontrakt til en lejlighed.
Hvordan udarbejdes en lejekontrakt?
Udlejer kan selv hente lejekontrakten fra Indenrigsministeriets hjemmeside og udfylde med pen og papir. Vi anbefaler dog at benytte Boligportal.dk, der har et gratis værktøj til at udfylde lejekontrakten med mange af de standardformuleringer, der er nødvendige til paragraf 11 (særlige vilkår).
Det er nemt og brugervenligt at udfylde lejekontrakten på Boligportalen, og løsningen kan benyttes af både uerfarne investorer og professionelle. Herved sikres det, at formuleringerne i lejekontrakten er valide og udarbejdet af en jurist, dog fraskriver Boligportalen sig alle former for ansvar, og det er udlejer selv, der er forpligtet til at sikre sig, at lejekontrakten er valid.
På Boligportalen kan kontrakten ligeledes sendes til digital signatur med MitID, hvilket gør det nemt for både lejer og udlejer at underskrive elektronisk.
På Boligportalen er der ligeledes et værktøj, der hjælper med at udarbejde fraflytnings-og indflytningsrapporter. Hvis der udlejes mere end ét lejemål, er udlejer forpligtet til at holde et indflytningssyn, hvor lejemålets stand dokumenteres.
Indlæg:
Skat af erhvervsmæssig udlejning
Læs mere om hvordan udlejningsejendomme bliver beskattet her.
Læs mere her ->
Hvad indeholder en lejekontrakt?
Den gældende lejekontraktformular (Typeformular A, 10. udgave) er en 14 sider lang kontrakt, hvor de første 7 sider udfyldes af udlejer. De resterende 7 sider er en vejledning til lejer og uddyber kontraktens bestemmelser og den gældende lejelovgivning.
Udlejer skal på de første 7 sider i kontrakten udfylde standardpunkter som:
1. Kontaktinformationer på lejer og udlejer
2. Adresse og areal på lejemålet
3. Startdato for udlejningen
4. Beløbet på den aftalte leje, depositum og aconto indbetalinger
5. Afregning og levering af el, vand og varme
6. Årlig regulering af lejen
7. Paragraf 11 (særlige vilkår)
Du kan se mit ekempel på en udfyldt lejekontrakt her
Alle punkter i de prædefinerede kasser på de første 7 sider i lejekontraktformularen er vigtige, men udlejer skal især være meget opmærksom på punktet om regulering af det lejede.
Dette punkt er nyt og er først kommet til i den nye lejekontraktformular fra 1. januar 2023. Hvis udlejer sætter kryds i kassen ”ja”, kan lejen reguleres én gang årligt efter nettoprisindekset. Hvis der ikke er et ”ja” i denne kasse, og lejereguleringen ikke er aftalt efter NPI i paragraf 11, kan udlejer ikke regulere lejen, og lejen kan med tiden blive for lav i forhold til markedet.
På side 6 og 7 i lejekontrakten er der gjort plads til, at udlejer selv kan tilføje punkter, som fraviger fra standardkontrakten. Fravigelserne skal dog stadig overholde den gældende lovgivning. Der er mange vigtige fravigelser, som udlejer skal have med i paragraf 11, og standard lejekontrakten i sig selv er ikke god nok.
Eksempel på en lejekontrakt
Vedhæftet er et overordnet eksempel på, hvordan en lejekontrakt kan udfyldes. Der vil være specifikke dele, som er forskellige fra ejendom til ejendom. Vedhæftet skal derfor blot tjene som inspiration til, hvordan en lejekontrakt kan se ud i en småhusejendom (under 7 enheder) fra før 1992, hvorved lejemålet falder ind under ”det lejedes værdi”. Herunder kan du se et eksemple på side et af en lejekontrakt.
Lejekontrakt skabelon
Her kan du hente en skabelon til en lejekontrakt. Skabelonen er udarbejdet af boligministeriet.
Regler for lejekontrakten
Det er altid den gældende lejekontrakt fra Indenrigsministeriet, der skal benyttes, og hvis dette afviges, kan kontrakten være ugyldig. Generelt vil alle forsøg på afvigelser eller ”krumspring” falde ud til lejers fordel, hvis det afprøves i Boligretten.
Udlejer skal sørge for at udfylde kontrakten præcist og uden modsigelser. Lejekontrakten er først gældende, når både lejer og udlejer har underskrevet kontrakten. Bemærk dog, at selv om lejekontrakten er underskrevet, kan den stadig være ugyldig, hvis kontrakten ikke følger lejelovens regler.
Det er vigtigt at fremhæve, at det altid anbefales at søge professionel hjælp til udarbejdelse af lejekontrakter – især som ny investor. Det kan være dyrt at spørge en advokat hver gang, hvorfor det som ny ejendomsinvestor kan anbefales at melde sig ind i interesseorganisationen Danske Udlejere, som afholder kurser omkring lejekontrakter, ind- og fraflytningssyn, forbrugsregnskaber m.m.
Underviserne er kvalificerede fagpersoner, hvorfor det er en af de bedste måder at lære mere på. Lejeloven er kompliceret, og der er mange aspekter at tage højde for – det kræver derfor, at investoren enten betaler sig fra rådgivning eller selv bruger tid på at sætte sig ind i reglerne. Et medlemskab hos Danske Udlejere koster mellem 100-200 kr. om måneden.
