Hvorfor er beliggenhed en vigtig faktor?
Beliggenheden er en meget vigtig faktor for den langsigtede værdi af en ejendomsinvestering og er samtidig den vigtigste parameter for et løbende overskud. En ejendomsinvestor bør derfor klarlægge sin strategi og herefter udsøge relevante områder for investeringen.
Analyse af områder med henblik på investering
Når en investor skal finde potentielle områder til ejendomsinvestering, er det vigtigt, at investoren først har klarlagt sin strategi. Ejendomme i udkantsområder giver typisk et løbende højere afkast, mens ejendomme i større byer og vækstområder giver et mindre løbende afkast, men typisk har en større løbende værdistigning. Der kan læses mere omkring strategi og valg af ejendom i artiklen: Boliginvestering (find den rigtige ejendom).
De fleste ejendomsinvestorer har en langsigtet strategi, og her vil det være optimalt at investere i vækstområder, der er kendetegnet ved:
- Øget tilflytning
- Udvikling i uddannelsessituationer og fritids-/kulturtilbud
- Udvikling af infrastruktur
- Erhvervsudvikling og nye arbejdspladser til området
- Byudvikling – fx omdannelse af udearealer eller bestemte områder
Befolkningstilvækst
For investoren er befolkningstilvækst en god garanti for, at en ejendom kan holde sin værdi på sigt.
Der er forskellige grader af befolkningstilvækst. F.eks. har større byer som Aarhus og København over de sidste mange år oplevet store befolkningstilvækster, hvorfor ejendomme i disse byer også er forholdsmæssigt dyrere prissat end byer/områder med mindre tilvækst. Den dynamik afspejles i afkastkravet, som i byer med høj befolkningstilvækst er lavere end i byer med mindre tilvækst – det skyldes naturligvis, at en investering i en by med stor tilvækst betragtes som mere sikker.
Mange provinsbyer har også oplevet en større tilvækst. F.eks. ses det i grafen nedenfor, at befolkningsudviklingen i Silkeborg har været jævnt stigende i de sidste mange år, hvorimod udviklingen i Holstebro er stagneret.
Ofte vil vækstområder opleve et løbende stigende lejeniveau, da tilflytningen holder efterspørgslen på boliger oppe, og skabelsen af nye job og højere lønniveau giver højere betalingsvillighed fra lejerne. Det fører typisk til stigende ejendomsværdier.
Finansieringsgivere er derfor mere positivt stemt for at yde finansiering til ejendomme i vækstområder, hvorimod de er mere modvillige i områder med affolkning. Overordnet kan det siges, at tiden arbejder med investorer i vækstområder, mens tiden kan have en tendens til at modarbejde investorer i områder med affolkning.
Arbejdspladser
For ejendomsinvestorer giver det også mening at analysere, hvor der skabes flest nye job, eller – som det ses af grafen nedenfor – etableres flest nye virksomheder. Her ses 3 vækstkommuner tæt på hinanden, Vejle, Kolding og Fredericia (kendt som Trekantområdet).
Der etableres flest nye virksomheder pr. indbygger i Vejle, dernæst Kolding og sidst Fredericia. Det indikerer, at der vil være større efterspørgsel på arbejdskraft i Vejle og deraf følgende højere lønniveau og højere rådighedsbeløb hos potentielle lejere til husleje.
Hvordan udvælger investoren det rigtige område?
For investoren gælder det om at afveje, hvor høj sikkerhed der ønskes – og i mange tilfælde vil kapitalkravene i de større byer sætte en naturlig begrænsning for mange investorer. Samtidig vil de løbende pengestrømme fra investeringer i de helt store byer være væsentligt mindre end i mindre byer. F.eks. ligger afkastkravet på en ejendom i København på 3,75%, mens det i Kolding er 5,75%.
Afkastkravene er fundet i EDC Market Update Q2 2023. Det betyder oversat til kontant værdi:
- En ejendom i København vil give 37.500 kr. i driftsoverskud pr. investeret million
- En ejendom i Kolding vil give 57.500 kr. i driftsoverskud pr. investeret million
København vil derfor i højere grad betragtes som formuebevarende end formuevækstende – da ejendomme her med stor sandsynlighed minimum vil holde deres værdi over tid, hvorimod en vækstkommune som Kolding vil være mindre formuebevarende, da værdierne her er mindre sikret end i hovedstaden – men omvendt vil investeringen være mere formuevækstende.
Sammenætning af alders- og indkomstgrupper
Det er væsentligt at holde typen og størrelsen af lejemålene op mod alders- og indkomstgrupperne. F.eks. vil små enheder ned til 30 m2 være forholdsvis nemme at udleje i større studiebyer, hvor mange studerende er villige til at gå på kompromis med plads, da deres indtægt er forholdsvis lille. I modsætning hertil kan meget små lejligheder være svære at afsætte i byer, hvor der er få studerende, og de fleste indbyggere er i fast job med deraf følgende højere indtægt. Rækkehuse skønnes attraktive for familier og seniorer, men mindre attraktive for studerende.
Som det ses af grafen, er tomgangen højere på 1-værelses lejligheder i Randers end i Aarhus, hvorefter forskellen udjævner sig på større antal værelser. Dette kan meget vel være resultatet af, at Aarhus har flere studerende, der søger mindre lejemål.
Prisniveau og lejeniveau
Priserne på investeringsejendomme følger til en vis grad priserne på markedet for privatboliger. Hvis en ejerlejlighed i gennemsnit sælges for 20.000 kr. pr. m2, vil prisen for en udlejningsejendom skulle følge det niveau nogenlunde. Hvis der opstår for stor forskel i prisen mellem privatboliger og udlejningsejendomme, vil investorerne begynde at købe privatboliger for at konvertere dem til udlejningsejendomme – og omvendt. Derfor vil balancen opretholdes over tid.
Investoren kan benytte Resights til at tage udtræk på alle bolighandler i et givent område. På den måde kan investoren verificere, at m2-prisen på en udlejningsejendom ikke drastisk overstiger niveauet for privatboliger, og omvendt kan Resights benyttes til at spotte en udlejningsejendom, der måske er forholdsmæssig billig.
Når en investor skal afklare lejeniveaet i et område, er der flere tilgange. Der er flere udbydere af lejedata, herunder har Resights et modul med lejedata, ligesom Boligportal.dk også har en løsning med lejedata.
For de fleste mindre eller nystartede investorer kan det anbefales at kigge på Boligportal.dk for at finde lejeniveauer i området – og der kan oprettes en søgeagent, hvor investoren får tilsendt alle nyopslåede lejemål i området. Det er en god måde at skabe et overblik over tid og få samlet et større datasæt på lejeniveauer.
Afkastkrav
Prisniveauet på investeringsejendomme findes meget konkret ved formlen:
Driftsoverskud/afkastkrav = værdi
Så hvis en ejendom generer et driftsoverskud på 100.000 kr. og afkastkravet i området er 5,0%, vil værdien af ejendommen være 2.000.000 kr. Det er naturligvis ikke hele fortællingen, men et langt stykke hen ad vejen vil det være metoden til at finde værdien på en investeringsejendom. Du kan læse mere om afkastkrav og driftsoverskud her.
Investoren kan finde afkastkrav for specifikke områder i mæglerrapporterne. Her er:
- EDC Market Update (ejendomme før og efter 1992)
- Colliers Markedspuls (kun ejendomme efter 1992)
- Nordicals Market Foresight (kun ejendomme efter 1992).
Det er ligeledes muligt at finde afkastniveauer via Resights transaktionsmodul.
Afkastet har ligeledes stor betydning for, hvor meget finansiering der kan opnås. Der kan læses mere om det i denne artikel: Finansiering (Guide til finansiering)
Boligudbud og efterspørgsel
Investoren skal være opmærksom på, at vækstområder med efterspørgsel efter boliger ofte også er de områder, der tiltrækker ejendomsudviklere. Dermed kan investoren risikere, at udbuddet af boliger begynder at overgå efterspørgslen. Eksempler på dette er sket i Aalborg og Horsens, hvor der er bygget store mængder boliger, som udlejningsmarkedet har svært ved at absorbere – til trods for stor befolkningstilvækst.
Grafen viser Kolding Kommune og Horsens, som er to kommuner, der har tæt på samme antal indbyggere, men hvor Horsens har oplevet en meget større tilvækst af nye boliger.
Det er derfor værd at opveje udbuddet af boliger mod den forventede befolkningstilvækst. Et overudbud af boliger vil typisk føre til øget tomgang og muligvis også faldende lejeniveauer.
Potentialet for demografiske analyser er stort inden for ejendomsinvesteringer, og de første seriøse produkter er landet. Omkostningen ved at sikre et validt datagrundlag er meget mindre end det potentielle tab, der er ved f.eks. at bygge de forkerte størrelser ift. til aldersgrupperne i området eller bygge ind i et område, hvor det nuværende og planlagte udbud overstiger befolkningstilvæksten. Du kan læse generelt om de vigtigste elementer i ejendomsinvestering her.
Eksempel på en demografisk analyse
Vedhæftet her kan du finde et eksemple på en demografisk analyse som er udarbejdet i forbindelse med en ejendomsinvestering.
