Hvad er et ejerpantebrev?
Et ejerpantebrev er en bestemt form for pantebrev, som typisk tages af ejeren af fast ejendom.
Som ejer af et ejerpantebrev står du både som kreditor og debitor, og du har således hverken omkostninger eller indtægter ved stiftelsen af et ejerpantebrev.
Ejerpantebrevet bruges, når du vil optage lån i din ejendoms friværdi. Banken kan herefter tage underpant i ejerpantebrevet for at få en sikkerhed for lånet.
Lad os f.eks. sige, at du har købt en ejendom, som du har 500.000 kr. i friværdi i. Du vil gerne lave en renovering på ejendommen for de 500.000 kr. Derfor stifter du et ejerpantebrev med en værdi på 500.000 kr.
Du bruger ejerpantebrevet til, at banken kan stifte underpant i brevet og overtage brevets værdi og rettigheder. Det er bankens sikkerhed for, at de får deres penge igen, og til gengæld får du et lån til din renovering.
Når du har betalt din gæld, får du ejerpantebrevet tilbage, og gælden bliver slettet fra tinglysningen. Du kan herfra bruge brevet på ny.
Du skal ikke betale renter på et ejerpantebrev. Men når banken tager underpant i brevet, er der renter på lånet. Det er derfor lånet og ikke selve ejerpantebrevet, der forrentes.
Der vil fremgå en rentesats på ejerpantebrevet, men den bruges kun, hvis du misligholder din gæld til långiveren. Dermed kan du se bort fra den, såfremt du afdrager til tiden.
Underpant
Når du har et ejerpantebrev, kan banken tage underpant i det som sikkerhed for lånet.
Du overdrager dit ejerpantebrev til banken, som derefter overtager de rettigheder og den sikkerhed, som ejerpantebrevet giver. Det fungerer som bankens garanti for at få sine penge tilbage og din mulighed for at få et lån til ejendomsinvestering eller en renovering.
Der kan oprettes flere långivere med underpant i dit ejerpantebrev. Her vil det altid være den først oprettede underpant, der får sine penge først i forbindelse med salg eller manglende betaling.
Tinglysningsafgift ved et ejerpantebrev
Et pantebrev skal tinglyses – således skal et ejerpantebrev det også. Når ejerpantebrevet tinglyses, fremgår det, at du har stillet pant i din bolig over for låntageren, og det er bankens dokumentation for, at den kan få sit tilgodehavende.
En tinglysning består af en fast afgift på 1.750 kr. + 1,45% af ejerpantebrevets størrelse i stempelafgift.
For eksempel: Hvis ejerpantebrevet har en værdi på 500.000 kr., vil tinglysningen koste 7.250 kr. i stempelafgift + 1.750 kr. i tinglysningsafgift, i alt 9.000 kr.
Bliver et ejerpantebrev ikke tinglyst, er det ikke gyldigt.
Kan man overdrage et ejerpantebrev ved salg?
Hvis du har et ejerpantebrev og sælger din bolig, kan det overdrages til den nye ejer ved et debitorskifte. Den nye ejer vil således blive både debitor og kreditor, som du har tidligere har været.
Ved overdragelse af ejerpantebrevet skal der laves en påtegning, som koster et gebyr. Ejerpantebrevet skal også tinglyses igen af den nye boligejer – som dog slipper for at betale stempelafgiften på 1,45%.
Vær opmærksom på, at banken kan kræve sin gæld indfriet, hvis du sælger din ejendom.
Når gælden i ejerpantebrevet er indfriet
Når du har indfriet din gæld i ejerpantebrevet, som banken har taget underpant i, vil banken returnere ejerpantebrevet til dig og slette sin underpant.
I Tinglysningen vil det fremgå, at du ikke længere har gæld i ejerpantebrevet, og du kan vælge at bruge det som sikkerhed til et nyt lån eller beholde det.
Du kan med fordel beholde dit ejerpantebrev, så du slipper for at oprette et nyt og betale for at få det tinglyst igen, hvis du skal have et lån.
Fordele og ulemper ved ejerpantebreve
Den åbenlyse fordel er, at ejerpantebrevet giver dig mulighed for at optage et lån, da brevet fungerer som en form for sikkerhed. Du kan ligeledes selv fastsætte værdien på ejerpantebrevet.
Derudover er der ingen omkostninger i forbindelse med stiftelsen af underpant. Brevet skal blot overdrages til banken.
Ulempen ved et ejerpantebrev er, at en tinglysning hurtigt kan løbe op i mange tusinde kroner, hvis ejerpantebrevet har en høj værdi.
Derudover kan der tages underpant fra flere långivere i ejerpantebrevet, som kan give en uoverskuelighed, fordi det lånte beløb ikke behøver at svare til værdien på ejerpantebrevet.
Hvad er forskellen på et ejerpantebrev og et afgiftspantebrev?
Et afgiftspantebrev er modsat et ejerpantebrev ikke et rigtigt pantebrev. Et afgiftspantebrev bruges som et tilgodehavende, der kan bruges til at dække tinglysningsafgiften på f.eks. et ejerpantebrev.
Ejerpantebrevet bruges derimod som sikkerhed overfor banken.
Ofte stillede spørgsmål
Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor du både er debitor og kreditor. Det bruges som sikkerhed for banken, som kan stifte underpant i det, når du optager et lån.
Når gælden i ejerpantebrevets underpant er indfriet, får du dit ejerpantebrev tilbage, og gælden slettes fra tinglysningen. Du kan bruge ejerpantebrevet igen, hvis du vil.
Ja, ellers er det ugyldigt. Det koster et fast gebyr på 1.750 kroner + 1,45% af ejerpantebrevets størrelse i stempelafgift.
