Hvad er depositum ved udlejning?
Depositum er et beløb, du kan opkræve, når lejeren flytter ind i dit lejemål. Det fungerer som din sikkerhed for, at du kan få dækket udgifterne til reparationer af de skader, som lejeren måtte lave i sin lejeperiode.
Ved at opkræve et depositum kan du istandsætte lejemålet for pengene, og det overskydende beløb betales tilbage, når lejeren er fraflyttet. Du må kun istandsætte lejemålet, såfremt det er nødvendigt.
Depositum er ikke det samme som forudbetalt husleje. Den forudbetalte husleje bruges til at betale husleje i lejerens opsigelsesperiode, mens depositummet er et beløb, der bruges til at istandsætte lejemålet.
Inden indflytning er det normal procedure, at lejeren indbetaler både depositum og forudbetalt leje, som tilsammen udgør indskuddet til lejemålet.
Depositum – regler
Du må maksimalt opkræve et depositum svarende til tre måneders husleje eksklusiv forbrug. Så hvis huslejen lyder på 6.000 kr. om måneden, må du bede lejeren om at betale 18.000 kr. i depositum.
Hvis huslejen stiger, må depositummet også stige tilsvarende.
Du må selv bestemme, om du opkræver mindre end tre måneders husleje i depositum – eller om du overhovedet opkræver et. Det er dog ofte en god idé, da du dermed har penge til at istandsætte lejemålet.
Depositum ifølge lejeloven
Hvis lejeren ikke betaler depositum til den angivne frist, betragtes lejemålet som misligholdt, og du kan ophæve lejeaftalen.
Når du skal istandsætte lejemålet, må du bruge depositummet på den vedligeholdelsespligt, der har været lejerens.
Hvis lejer ikke betaler depositum til tiden
Betaler lejeren ikke sit depositum til tiden, misligholder vedkommende lejeaftalen, og du har ret til at ophæve lejekontrakten.
Du skal dog først sende en skriftlig meddelelse til lejeren om, at du ikke har modtaget beløbet. Dette kan du gøre tre dage efter den oprindelige tidsfrist for indbetalingen, hvilket giver lejeren endnu en chance for at betale depositummet.
Hvis depositummet eksempelvis skulle være betalt torsdag d. 21. i en måned, kan du tidligst rykke for manglende betaling tirsdag d. 26., da weekenden ikke tæller med.
I rykkeren skal du skrive, at lejeforholdet ophæves, hvis ikke lejeren betaler depositummet indenfor 14 dage.
Regler for tilbagebetaling af depositum
Der er ingen regler for, hvornår du skal tilbagebetale den del af depositummet, som ikke bruges til istandsættelse – men du skal betale det resterende beløb tilbage, når du har lavet en flytteopgørelse til lejeren. Der er dog ingen krav til, hvornår du skal have en flytteopgørelse klar, da opgørelsen afhænger af, hvornår du modtager regninger fra håndværkere og malere, der har istandsat lejemålet.
Normal procedure er, at det tager 6-8 uger at lave en flytteopgørelse og dermed også at betale lejeren sit resterende depositum tilbage.
Hvis du som udlejer er urimeligt lang tid om at tilbagebetale resten af depositummet, kan lejer vælge at indbringe sagen for Huslejenævnet.
Må jeg tilbageholde depositum?
Det er lovligt, at du tilbageholder en andel af depositummet til fremtidige udgifter og informerer lejeren om dette. Det kunne f.eks. være til el-, vand eller varmeregninger i forbindelse med forbrugsregnskabet.
Du må dog ikke tilbageholde et urealistisk stort beløb. Hvis du vurderer, at der kommer en regning på omkring 1.000 kr., som lejeren hæfter for, må du f.eks. tilbageholde 1.500 kr. for at være sikker på, at beløbet er dækkende. Men du må f.eks. ikke tilbageholde 5.000 kr. med begrundelsen, at det skal bruges på en elregning.
Depositum tilbage efter 10 år
Lejeren vil oftest have den indvendige vedligeholdelsespligt, og det er derfor, du kan bruge lejerens depositum på at istandsætte lejemålet ved fraflytning.
I almene lejeboliger vil udlejeren dog med tiden langsomt overtage vedligeholdelsespligten. Bor lejeren derfor i et alment lejemål i mere end 10 år, vil udlejeren have overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt.
Det betyder, at lejeren hæfter for en lavere procentdel af istandsættelsen, og det kan betyde, at udlejeren ikke kan bruge en del af depositummet på istandsættelse.
Udlejer du dine boliger som privatperson og/eller boliginvestor, er du ikke underlagt denne regel.
Kan udlejer kræve mere end depositum ved fraflytning?
Du må gerne sende en efterregning til lejeren, hvis depositummet ikke er tilstrækkeligt til at istandsætte lejemålet. Lejeren skal dermed betale forskellen mellem depositummet og den samlede udgift til istandsættelse.
Normalt bør du som udlejer bestræbe dig efter, at depositummet svarer til – eller er højere end – det beløb, som skal bruges til istandsættelse, så lejeren ikke får en ekstra udgift. Det er formålet med depositummet, og det er derfor mere hensigtsmæssigt, at du hæver depositummet end sender en efterregning.
Ifølge lejeloven må du dog gerne opkræve lejeren for yderligere betaling for istandsættelse.
Depositum ved erhvervslejemål
Ejer du erhvervsbygninger, skal du være opmærksom på regler for depositum ved erhvervslejemål.
Her er der nemlig relativt frie regler mellem lejeren og dig.
Særlige regler for depositum ved erhvervslejemål
Der er ingen regler omkring depositum i erhvervslejemålet. Det betyder, at du og lejeren frit kan aftale, hvilke regler der skal være gældende i lejekontrakten.
Det betyder ligeledes, at du ikke kan gøre krav på et depositum som en del af erhvervslejeloven, hvis det ikke er aftalt med lejeren.
Det er dog normalt, at man i erhvervslejekontrakter aftaler, at lejeren betaler et depositum til istandsættelse af lejemålet efter brug. Det er din sikkerhed for, at lejeren passer godt på dit lejemål samt sikrer et rimeligt beløb til istandsættelse.
I få henseender kan du kræve, at lejeren af din erhvervsbygning betaler et depositum. I Erhvervslejelovens § 38 giver lejeren lov til at foretage ombygninger i lejemålet, som er hensigtsmæssigt til den type virksomhed, som lejeren driver.
Hvis dit erhvervslejemål f.eks. er lejet ud til et konsulentfirma, har firmaet ret til at lave ombygninger, så der kommer flere skrivebordspladser.
Laves der ombygninger, kan du kræve, at lejeren betaler et rimeligt depositum inden ombygningen, da pengene skal bruges til at istandsætte lejemålet, når lejeren engang flytter ud.
Ofte stillede spørgsmål
Et depositum er et beløb, du kan opkræve, når lejeren flytter ind i dit lejemål. Depositummet kan bruges til at istandsætte lejemålet, når lejeren er flyttet ud.
Du må opkræve det, der svarer til tre måneders husleje i depositum.
Nej, det bestemmer du selv. Men som udlejer er det din sikkerhed for, at du har et beløb til at istandsætte lejemålet, når lejeren flytter. Ellers skal du sende lejeren en regning for istandsættelsen.
Der er ingen regler for, hvornår du skal tilbagebetale overskydende depositum til lejeren. Det skal ske, når du afleverer en flytteopgørelse til lejeren, og det er normalt, at det kan tage mellem 6-8 uger afhængigt af istandsættelsens omfang.
