Skat af lejeindtægt - skattereglerne ved erhvervsmæssig udlejning
Ved udlejning af ejendom er det essentielt at have styr på hvilke regler, din lejeindtægt beskattes ud fra. Hvis du udlejer en eller flere ejendomme i 12 sammenhængende måneder eller mere, uden at bo i ejendommen, er der tale om erhvervsmæssig udlejning.
Dermed anses du i princippet som selvstændigt erhvervsdrivende – ligesom de fleste dedikerede ejendomsinvestorer – og bliver nødt til selv at foretage indberetning og beregning af skatten på din lejeindtægt med udgangspunkt i reglerne på dette område.
Lovgivningen på området er ikke altid nemme at finde hoved og hale i, og skatten beregnes forskelligt alt efter den beskatningsordning, der vælges – såfremt man investerer i en ejendom privat, og ikke i et selskab. Hvis skatten ikke opgøres rigtigt, kan du i bedste tilfælde risikere et “skattesmæk”, og i værste tilfælde en anklage om skatteunddragelse eller lignende.
Læs med i dette indlæg, hvor vi overordnet beskriver de regler, du beskattes efter, når du har lejeindtægter. Du kan læse om vigtige elementer at have styr på i dette indlæg: ejendomsinvestering.
Hvor meget skal jeg betale i skat af erhvervsmæssig udlejning?
Mængden du betaler i skat af din lejeindtægt afhænger af, hvilken skatteordning du vælger eller er underlagt. Vælger du ikke en beskatningsordning ved erhvervsmæssig udlejning, beskattes du automatisk efter personskattereglerne. Disse er i næsten alle tilfælde mindre fordelagtige end kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen, som du kan læse mere om nedenfor.
Hvordan beregnes skat ved de almindelige personskatteregler (PSL)?
Beskattes du efter personskattereglerne, så beskattes du fuldt ud af overskuddet fra udlejningen i din personlige indkomst fra år til år. Det vil sige, at du beskattes med højest mulige marginalskat, herunder fx med topskat, hvis du er topskatteyder.
Når man anvender personskattereglerne, skal man langt hen ad vejen opgøre sit skattepligtige resultat fra udlejningen på samme måde som ved Kapitalafkastordningen og Virksomhedsordningen.
Dog har man ikke mulighed for at beregne et kapitalafkast, der beskattes mere lempeligt i kapitalindkomsten i stedet for i den personlige indkomst, og man har heller ikke mulighed for at fratrække renteudgifter fuldt ud i den personlige indkomst i stedet for i kapitalindkomsten. Man kan desuden ikke opspare eventuelle overskud og nøjes med at betale en foreløbig skat på blot 22%.
Hvordan beregnes skat ved kapitalafkastordningen (KAO)?
Vælger du kapitalafkastordningen, beskattes du lidt anderledes af din udlejning, da kapitalafkastordningen giver mulighed for, at man kan beregne et kapitalafkast på de aktiver, der indgår i udlejningsvirksomheden. Aktiverne udgør kapitalafkastgrundlaget.
Kapitalafkastgrundlaget vil typisk bestå af selve ejendommen, købsomkostninger samt indestående kapital på driftskontoen. Kapitalafkastsatsen udgør 3% for indkomståret 2023.
Har du fx aktiver i udlejningsvirksomheden opgjort til 3.000.000 kr., vil dit kapitalafkast i år 2023 være 90.000 kr., og disse 90.000 kr. vil blive fratrukket direkte i din personlige indkomst og derefter blive tillagt i din kapitalindkomst
Således ‘sparer’ du med andre ord den ‘hårdere beskatning’ i den personlige indkomst væk i form af AM-bidrag og evt. topskat. Hvis man er topskatteyder, vil besparelsen udgøre ca. 23% (ca. 56,7% minus ca. 33,7%) af kapitalafkastet på 90.000 kr., hvilket giver en samlet besparelse på ca. 20.700 kr. i forhold til at bruge de almindelige personskatteregler.
Du kan læse mere om Kapitalafkastordningen i dette indlæg.
Hvordan beregnes skat ved virksomhedsskatteordningen (VSO)?
Vælger du virksomhedsskatteordningen, beskattes du igen anderledes af din udlejning, da Virksomhedsskatteordningen giver mulighed for både
- Hæve en del af overskuddet som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst
- Fradrage renteudgifter fuldt ud i den personlige indkomst i stedet for kapitalindkomsten
- Opspare overskud i virksomheden og betale en foreløbig lav skat på 22%.
Det er hovedreglen, at virksomhedsskatteordningen altid er den mest fordelagtige skatteordning at anvende. Loven er nemlig skruet sammen på den måde, at netop denne beskatningsmodel er mest fordelagtig at bruge, men det vil kræve bistand fra revisor at opgøre regnskabet og skatten korrekt og optimalt.
Du kan læse meget mere om fordelene ved at benytte virksomhedsordningen her.
Fordele og ulemper af beskatningsforme ved erhvervsmæssig udlejning
Fordele og ulemper ved udlejning med de almindelige personskatteregler:
- Giver det det dårligste skattemæssige resultat (-)
- Fuldt beskatning i den personlige indkomst med det samme (-)
- Simplet at opstille bogføring og regnskab (+)
Fordele og ulemper ved udlejning med Kapitalafkastordningen:
- Fuldt beskatning af overskuddet med det samme (-)
- Simpelt at opstille regnskab (+)
- Giver bedre skattemæssigt resultat end de almindelige personskatteregler, da man kan beregne et kapitalafkast (+)
Fordele og ulemper ved udlejning med Virksomhedsordningen:
- Komplicerede regler og svært at lave bogføring, regnskab og overskudsdisponering (-)
- Fuldt fradrag for renteudgifter, og der kan hæves kapitalafkast beregnet af indestående skattemæssige egenkapital. (+)
- Man kan opspare overskud og blive beskattet med foreløbigt 22% ligesom selskaber, hvilket giver en likviditetsmæssig fordel. (+)
Hvor meget skal jeg betale i skat af ejendomsudlejning i et selskab?
Investerer du i ejendomme gennem et selskab, beskattes du efter selskabsskatteloven. De grundlæggende principper bag beskatningen er her, at du har mulighed for at få overskuddet fra udlejningen beskattet som udbytte i form af aktieindkomst. Men derudover minder beskatningen i et selskab rigtig meget om beskatningen ved brug af virksomhedsskatteordningen.
Du kan læse omhvilket virkosmhedsformer egner sig bedst til ejendomsinvestering i dette indlæg: Valg af virksomhedsform til ejendomsinvestering.
Bundfradrag af lejeindtægt
Såfremt man ikke udlejer erhvervsmæssigt, og benytter sig af en platform, der automatisk indberetter lejeindtægten, har man et bundfradrag på 31.200 kr. af sin lejeindtægt. Dette er dog ikke relevant for de fleste ejendomsinvestorer, da der ikke forekommer noget fradrag i forbindelse med erhvervsmæssig udlejning.
De fleste dedikerede ejendomsinvestorer, der ikke anvender et selskab til deres investering, betragtes som selvstændigt erhvervsdrivende. Dette er tilfældet, da man anses som selvstændigt erhvervsdrivende, hvis man udlejer en personligt ejet ejendom i 12 sammenhængende måneder (eller mere) uden at bo der selv. Det skal dog bemærkes, at disse regler som udgangspunkt ikke gælder for udlejning af andelsboliger, medmindre man udlejer mere end 1 andelsbolig.
Kan man udleje en ejendom skattefrit?
Det korte svar er ‘nej’. Man kan som udgangspunkt ikke udleje en ejendom skattefrit, medmindre resultatet fra udlejningen udgør 0 kr.
Hvis der ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning, kan man med lidt god vilje sige, at indtægten, der ikke overstiger bundfradraget, er fritaget for beskatning. Her har man dog ikke mulighed for at fradrage sine driftsudgifter, og dermed kan man heller aldrig have et skattemæssigt underskud, som kan fradrages.
