Skip to content 
Bruttoleje eller nettoleje?
Der opstår ofte forvirring omkring begreberne bruttoleje og nettoleje, når de anvendes i diverse driftsopgørelser eller ejendomsinvesteringsprospekter. Ved erhvervsudlejning gælder aftalefrihed ifølge Erhvervslejeloven § 4. Det betyder, at lejer og udlejer frit kan aftale, hvordan lejen sammensættes, og hvilke driftsudgifter der pålægges lejeren.
Hvad er bruttoleje?
Bruttolejen er den samlede lejeindtægt før fradrag af driftsudgifter som ejendomsskat, forsikring og vedligehold. Den indgår i ejendommens driftsbudget og bruges i ejendomsinvestering til at vurdere bruttorenten og ejendommens samlede indtægtsgrundlag.
Den mest normale fremgangsmåde er dog uden aconto, men det afhænger af den af parterne aftalte måde at opgøre det betalte beløb for lejers benyttelse af ejendommen, da der ved erhvervsudlejning altid er fri aftalefrihed.
Fælles for alle metoder til opgørelse af bruttoleje er, at de giver et indblik i den kontante indtægt, som en ejendomsinvestor har ved en investeringsejendom.
Hvad er nettoleje?
Nettolejen er et beløb, der typisk optræder i driftsbudgettet ved udlejning af erhvervsejendomme. Dette er lejeindtægten efter alle udgifter, der relaterer sig til den direkte drift af en ejendom, er afholdt. Man kan derfor betragte det som driftsoverskuddet af udlejningen af en ejendom, da beløbet kan rådes over uden, at de løbende poster til drift forsømmes.
Derfor defineres nettolejen også som:
Bruttoleje – driftsomkostninger = nettoleje
De driftsomkostninger, der indgår i beregningen af nettolejen, kan være:
- Ejendomsskat
- Forsikring
- Renovation
- Vedligehold
- Administration
- Varme og koldtvandsregnskab
- Koldt vand og spildevand
- Fælles el
Driftsbudgettet for investeringsejendomme samt hvad der indgår i driftsomkostningerne, kan der læses mere om i indlægget om driftsbudget for udlejningsejendomme.
Eksempel på brugen af netto- og bruttoleje
Et eksempel på brugen af brutto- og nettoleje kan være “Ejendom A”, der har direkte driftsomkostninger, som forløber sig til 150.000 kr. Udlejer aftaler her med virksomheden “eksempel A/S”, at de kan leje “Ejendom A” til brug som kontor for 500.000 kr årligt.
Derudover er det også en del af aftalen, at alle driftsomkostninger afholdes af “eksempel A/S” ved et beløb, der opkræves ud over lejen for selve ejendommen. Ejendommens bruttoleje ligger da på 650.000 kr., hvor nettolejen/driftsoverskuddet er 500.000. Denne regnes altså således:
650.000 (bruttoleje) – 150.000 (driftsomkostninger) = 500.000 (nettoleje)
Brutto- og nettoleje ved boligudlejning
Bruttoleje optræder typisk ikke som begreb ved udlejning af beboelsesejendomme. Da der ved udlejning til beboelse ikke er fri aftalefrihed, kan udlejer ikke opkræve andre beløb udover aconto-forbrug og betaling for det lejede.
Der opstår derfor ikke en bruttoleje, da alle driftsomkostninger indgår i det beløb, der opkræves for lejemålet. Investoren kan dog i eget regnskab benytte sig af princippet om brutto- og nettoleje ved at betragte den enkelte lejeindtægt som bruttoleje, inden løbende driftsomkostninger betales.
Det skal dog altid understreges, at der ved beboelsesudlejning kun kan opkræves et beløb for lejen, så en opdeling mellem brutto- og nettoleje kun er gældende i udlejers eget regnskab. Der kan læses mere om lejekontrakten og A10 formularen for boligudlejning i blogindlægget om lejekontrakt.
Fordele og ulemper ved bruttoleje og nettoleje
Bruttoleje giver en fast og enkel husleje, hvor alle udgifter ligger hos udlejer. Det skaber tryghed for lejeren og mindre administration for dig, men du bærer risikoen, hvis drift eller forbrug stiger.
Nettoleje betyder lavere husleje, hvor lejeren selv betaler drift og forbrug. Det giver dig bedre kontrol over udgifterne og et mere stabilt afkast, men indtægten kan være mindre forudsigelig, og modellen kræver tydelig kontrakt og opdeling af udgiftsposter.
Kort sagt:
Bruttoleje = forudsigelig indtægt, højere udgiftsrisiko.
Nettoleje = bedre afkastkontrol, mindre stabil indtægt
Ofte stillede spørgsmål
Nettolejen er lejeindtægten efter alle udgifter, der relaterer sig til den direkte drift af en ejendom, er afholdt. Man kan derfor betragte det som driftsoverskuddet af udlejningen af en ejendom.
Bruttolejen er lejeindtægten inden afregningen af en ejendoms driftsomkostninger.
Da der ved udlejning til beboelse ikke er fri aftalefrihed, kan lejer ikke opkræve andre beløb udover aconto-forbrug og betaling for det lejede. Begreberne netto- og bruttoleje bruges derfor ikke ved beboelsesudlejning.
