Hvad er kritisk leje?
Kritisk leje er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet, som stiller krav til, hvor mange penge du må låne i forbindelse med en ejendomsinvestering.
Reglerne siger, at ejendommens driftsoverskud skal kunne dække omkostningerne ved at drifte ejendommen + renter samt bidrag og afdrag på lånet – med andre ord, ejendommens likviditet skal være positiv efter alle betalinger (også afdrag).
Regelsættet om kritisk leje gør det mere besværligt, at få et lån til ejendomsinvestering, fordi renterne er steget de seneste år, hvilket har gjort det sværere at kunne dække sine udgifter til lånet.
Hvordan beregnes kritisk leje?
Kritisk leje har til formål at sikre, at en ejendom ikke giver likviditetsunderskud – likviditeten skal være positiv, så der skal være et kontant overskud fra 1. år.
Der tages udgangspunkt i et lån med fast rente og afdrag, som er åbent for hjemtagning af lån – det er i skrivende stund, i august 2024, et 4% fastforrentet lån med afdrag over 30 år. Det er derfor altid denne test, som ejendommen skal bestå – også selvom der f.eks. vælges en variabel rente, som typisk vil være lavere end den faste rente, der bruges til låneudmålingen.
På realkreditinstitutternes hjemmeside findes åbne lån, f.eks. hos Jyske Bank og Nykredit. Åbne lån er defineret ved, at kursen er under 100, hvorefter serien vil lukke – men samtidig skal kursen være høj nok til, at investorerne vil hjemtage lån i dem – det begynder typisk ved omkring kurs 95.
Det er de åbne lån der definerer, hvordan kritisk leje beregnes, da det eksempelvis vil være den åbne 4% fastforrentede med afdrag, der bruges i skrivende stund, men hvis den går over 100 i kurs (den ligger på omkring 98 nu), så vil det være næste obligation, der bruges, hvilket formentligt vil være 3,0% eller 3,5%. Det vil derfor mindske renteudgiften og muliggøre en større belåning.
Kritisk leje beregning - eksempel
Et eksempel på beregning af kritisk leje er:
Huslejeindtægter (bruttoleje): 200.000 kr.
Driftsomkostninger: 40.000 kr.
= Nettoleje 160.000 kr.
På denne ejendom er der dermed 160.000 kr. i overskud til at betale renter, bidrag og afdrag på finansieringen.
Det er meget vigtigt at pointere, at det er bankens/realkreditinstituttets budget, der er gældende – og derfor kan banken både vælge at sænke lejeindtægterne, ved f.eks. at indregne nogle % i tomgang, eller sænke lejen, hvis den er væsentligt højere end markedet – og ligeledes lægger banken sit eget budget for driftsomkostningerne.
I det videre eksempel, antager vi, at banken/realkreditinstituttet er enige i, at ejendommens nettoleje er 160.000 kr./år.
Herefter kan investoren benytte en låneberegner, som f.eks. Jyske Banks eller DLR’s, for at se, hvor stor en belåning 160.000 kr. kan dække. Investoren kan på forhånd lave et meget groft estimat med følgende formel:
Rente % + bidrag % + afdrag % = procentsats for kritisk leje
Rente: 4,17%
Dette er den effektive rente på et 4% fastforrentet lån i august 2024 – den vil derfor ændre sig løbende. Den effektive rente medregner kurstab og er dermed mere retvisende i henhold til estimatet end ved at bruge 4,0%. Den effektive rente oplyses også på realkreditinstitutternes hjemmeside ved de to links ovenfor.
Bidrag: f.eks. 1,0%
Det er individuelt, hvad ejendomsinvestorer betaler i bidrag – og 1,0% er derfor blot et vejledende tal.
Afdrag: 1,5%
Et realkreditlån er annuitet, hvor der betales samme beløb gennem hele lånets løbetid – men i starten betales en større del renter og mindre afdrag, hvorimod der mod lånets udløb betales færre og færre renter – og dermed større og større afdrag. De 1,5% svarer derfor, groft regnet, til afdragene i år 1 ved det 4% fastforrentede lån.
Samlet set: 6,67%
Dette tal kan defineres som “kritisk leje satsen”.
Det er vigtigt at pointere, at dette kun kan bruges til at give en grov indikation på, hvilket beløb investoren kan begynde med i låneberegneren. I dette tilfælde vil vi starte med en belåning på: 160.000/0,0667 = ca. 2.398.000 kr.
Herved går ejendommens likviditet i 0 – men den skal være positiv, så der kan forventes en låneudmåling, der er et stykke mindre, og ligeledes skal der også indregnes omkostninger til at optage lånet, som reducerer den endelige låneudmåling.
Kritisk leje er derfor ikke et bestemt tal, men mere en ligning der skal gå op, hvor facit er et positivt likviditetsoverskud.
Eksempel på rentens effekt på kritisk leje
Hvis renten eksempelvis faldt fra 4% til 3%, vil satsen meget groft regnet ændre sig til fra 6,67% til 5,67%. Den samme nettoleje på 160.000 kr./år vil derfor kunne dække: 160.000/0,0567 = 2.820.000 kr.
Hvorimod nettolejen før kunne dække et lån på 2.398.000 kr., vil det altså være muligt at låne ca. 420.000 kr. ekstra, forudsat at ejendommens værdi tillader det, uden at belåningen overstiger 80%.
Som nævnt, er dette blot meget grove regneeksempler for at vise dynamikkerne – brug altid bankernes låneberegnere, som der er linket til længere oppe i artiklen.
Yderligere opmærksomhedspunkter ved kritisk leje og lån
Vær opmærksom på, at der er mange andre punkter, som bankerne og realkreditinstitutter vurderer en ejendomsinvestor på. Det er derfor ikke garanteret, at der kan opnås fuld belåning i forhold til en beregning af kritisk leje.
Du bør også være opmærksom på, at der aldrig kan lånes mere end maks. 75-80% af ejendommens værdi i realkredit – så selvom en beregning af kritisk leje viser, at ejendommens drift kan dække et lån på f.eks 2,0 mio., så vil det kræve, at vurderingen som minimum er 2,5 mio. (2,0 mio. / 80%).
Det er også vigtigt at pointere, at ovenstående gælder ved reelle boligudlejningsejendomme, hvilket er defineret ved ejendomme med minimum 2-3 enheder – dermed ikke enkeltstående ejerlejligheder. En ejerlejlighed til udlejning vil som regel være svær at opnå mere end 60% belåning til, såfremt det kører som erhverv.
Som investor skal du ligeledes vinde bankens tillid til, at du har styr på ejendomsinvestering. Såfremt banken er usikker på dine evner, kan det også påvirke mulighederne for belåning.
Ofte stillede spørgsmål
Kritisk leje er et regelsæt fra Finanstilsynet, som sætter krav til, hvor mange penge du kan låne til en ejendomsinvestering. Kritisk leje er defineret ved, at driftsoverskuddet skal kunne dække alle driftsomkostninger i ejendommen samt tilbagebetaling af lånet + renter.
Regelsættet om kritisk leje gør det mere besværligt at få et lån, da renterne de seneste år er steget. Det har gjort det sværere at dække sine udgifter til lånet.
