Hvad er belåningsgrad?
Belåningsgraden er defineret som forholdet mellem din restgæld og din boligs værdi. Banken bruger belåningsgraden til at vurdere, hvor stort dit lån er, og om det er bedst for dig at have en lav belåningsgrad, da det er udtryk for en sund økonomi.
Belåningsgraden har indflydelse på, om du kan låne flere penge af banken – f.eks. til nye ejendomsinvesteringer.
Vær opmærksom på, at belåningsgrad ikke er det samme som gældsgrad.
Sådan beregner du belåningsgraden
Det er ikke svært at beregne belåningsgraden på din ejendom. Du skal blot tage din restgæld og dividere med ejendommens værdi.
Lad os tage et eksempel.
Du har købt en ejendom til 5.000.000 kroner. I den forbindelse har du lånt 4.000.000 kroner, men har betalt den første million af. Ejendommens værdi er desuden steget til 5.500.000 kroner.
Derfor udregnes din restgæld sådan:
3.000.000 / 5.500.000 kroner x 100 = 54,54%
Maksimal belåningsgrad
Du kan maksimalt have en belåningsgrad på 95% i normale boliger, fordi du selv skal kunne lægge 5% af ejendommens værdi, når du køber den. En maksimal belåningsgrad på 95% vil dog være dyr, grundet bidragssatsen, hvorfor der normalt ses en belåningsgrad på 60-80%.
Køber du en ejerbolig, vil et realkreditlån ofte være den billigste løsning. Du må låne 80% af boligens værdi i et realkreditlån og skal dermed finansiere de sidste 20% på anden vis. Her kan du få et banklån på 15% og selv lægge de sidste 5% i udbetalingen som krævet.
Ved køb af fritidshuse kan du maksimalt låne 75% som realkreditlån.
Belåningsgrad ved erhvervsejendomme og investeringsejendomme
Ved køb af investeringsejendomme kan man kun have en belåningsgrad på 75-80% alt efter ejendomstype, mens belåningsgraden på kommercielle ejendomme er maksimalt 60-70% alt efter ejendomstype.
Belåningsgraden kan svinge på erhvervsejendomme alt efter formål, erhverv, marked og type af ejendom.
Banker, investorer og andre typer af långivere vil vurdere, hvor god en pengestrøm der er i virksomhedens aktiviteter, når de skal overveje et yderligere lån.
Det samme gør sig gældende for ejendomsinvestorer, hvor afkastgraden er et nøgletal for, om banken har lyst til at låne dig flere penge til nye investeringer. Her er afkastgraden påvirket af belåningsgraden.
Derfor er belåningsgraden vigtig for både erhvervsdrivende, der har købt ejendomme samt ejendomsinvestorer.
Bidragssats og belåningsgrad
Et bidragssats er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet, når du har et realkreditlån. Bidragssatsen varierer efter, hvor høj en belåningsgrad du har.
Bidragssatsen er betaling for, at realkreditinstituttet er mellemmand mellem dig og långiveren. Dertil skal bidraget også dække løn, administration og eventuelle tab på lånene.
Realkreditinstitutterne ændrer på bidragssatserne, så de stiger efter belåningsgraden.
Hvorfor stiger bidragssatsen, jo mere du skylder?
Bidragssatsen er sat efter, hvor høj din belåningsgrad er. Jo højere belåningsgrad, jo højere bidragssats.
Derfor er der to faktorer, der kan sænke din bidragssats. Din ejendom kan stige i værdi, eller din belåningsgrad falder. Er din ejendom steget i værdi, er det værd at undersøge, om din bidragssats er for høj.
Fordele og ulemper ved belåningsgraden
Det er mest fordelagtigt at have en lav belåningsgrad. Det giver en lavere bidragssats og større mulighed for at lave nye investeringer.
Fordele ved lav belåningsgrad
Den største fordel er, at du betaler mindre i bidragssats, fordi realkreditinstituttet løber en mindre risiko. Det vil spare dig for mange penge over tid.
Ligeledes er chancerne for at refinansiere samt optage yderligere lån større, hvis du har en lav belåningsgrad.
En lav belåningsgrad kan opnås ved at kunne lægge en større udbetaling selv og investere i en bolig, som stiger i værdi. Dertil er en fordel at have økonomi til at kunne afdrage et større beløb månedligt for at få belåningsgraden sænket.
Ulemper ved en høj belåningsgrad
Det er ikke fordelagtigt for hverken dig eller långiveren, at du har en høj belåningsgrad. For dig vil det betyde flere omkostninger i gebyrer og en dårligere chance for at kunne låne yderligere.
For långiveren vil det være en øget risiko for tab, hvis ejendommen falder i værdi. Det er derfor, at omkostningerne vil være højere for dig.
En høj belåningsgrad vil blive set som en usikker økonomi og kan i værste tilfælde føre til teknisk insolvens, hvor ejendommen er mindre værd end lånet.
Ofte stillede spørgsmål
Det er den procentdel af ejendommens værdi, som er lånt. Dermed afspejler belåningsgraden også, hvor stort dit lån er.
Den beregnes ved at tage dit lån, dividere med ejendommens værdi og gange med hundrede – det giver belåningsgraden i procent. Vi har lavet et eksempel længere oppe i artiklen.
Det er bedst at have en lav belåningsgrad, da du dermed ikke har en større del af ejendommen finansieret gennem et lån. Det vil også betyde lavere omkostninger til gebyrer.
En høj belåningsgrad vil give en højere bidragssats og formindske chancen for at kunne låne yderligere.
Bidragssatsen er et gebyr til realkreditinstituttet, som du betaler, når du afdrager på dit lån. Jo lavere din belåningsgrad er, desto lavere vil din bidragssats også være.
Bidragssatsen går til administration, løn og at facilitere lånet mellem dig og långiveren.
