Hvilken type bolig skal du investere i?
Der er ikke et endegyldigt svar på, hvilken type bolig du bør investere i – det afhænger helt af dit mål med investeringen. For nogle er drømmen en større ejendomsportefølje, mens den for andre kan være investering i en forældrekøbslejlighed i en studieby.
Der er stor forskel på, hvilke ejendomme der matcher en investors mål bedst. Til det formål er det værd at hæfte sig ved nogle overordnede strategier for ejendomsinvestering.
Ejendomsinvesterings strategier:
- Buy and hold: Køb stabile ejendomme i drift og i god stand
- Optimering: Her finder du som investor ejendomme med et optimeringspotentiale, der eksempelvis kan udløses gennem istandsættelse og efterfølgende genudlejning til en højere leje
- Vækststrategi (BRRR): Her køber investoren en ejendom, renoverer den, genudlejer den og til sidst refinansierer, hvorved der frigøres kapital
- Fix-and-flip: Her finder investoren en ejendom eller lejlighed, der efter istandsættelse kan sælges med profit
En ejendomsinvestor bør derfor altid fastlægge strategien for, hvilken type ejendom, der passer til investorens mål. Du kan læse vores i introduktion til ejendomsinvestering er: Ejendomsinvestering, det skal du vide.
Hvis en investor overvejer køb af en lejlighed men henblik på investering, kan det kan falde naturligt at søge på ejerlejligheder i f.eks. Aarhus eller København. Som privatbolig eller forældrekøb kan det være en rigtig god investering – men hvis du ønsker at opbygge en ejendomsportefølje, er det oftest ikke det rigtige sted at starte. Årsagen er, at en ejerlejlighed i de større byer ofte er væsentligt mindre værd i udlejet stand – og investoren risikerer derfor at komme til at hænge på en lejer, hvilket mindsker lejlighedens værdi betragteligt. En enkelt udlejet lejlighed vil heller ikke være særlig attraktiv for andre investorer, hvorfor der ofte tilbydes væsentligt ringere mulighed for finansiering (Lån til ejendomsinvestering – Din guide til finansiering), ligesom et videresalg kan være svært.
Hvad kendetegner den rigtige boliginvesterings ejendom?
Øvelse gør mester – og det er svært at stille nogle helt klare retningslinjer op for, hvad man skal kigge efter. Det kan være skjulte potentialer, der ofte kræver et vist kendskab. Det kan derfor anbefales, at en investor analyserer flest muligt ejendomme, da det på den måde bliver lettere at finde de få ejendomme, der skiller sig positivt ud. Det kan ligeledes være værdifuldt at søge sparring hos en rådgiver eller anden erfaren investor inden for ejendomsinvestering.
Hvis du som ejendomsinvestor ønsker at skabe en større portefølje, bør du søge efter ejendomme med minimum 2 enheder. En sådan ejendom betragtes for andre investorer som et reelt investeringsobjekt, hvorfor muligheden for finansiering og videresalg er større. Det kan dog typisk være sværere at finde en attraktiv ejendom med flere enheder, hvorfor det er vigtigt, at investoren har kontakt til alle erhvervsmæglere i området og samtidig følger med på platforme som ejendomstorvet.
Generelt set, så er der stordriftsfordele ved ejendomsinvestering, som bliver bedre jo større ejendommene er – og hvis du som investor køber én ejendom med 6 lejligheder, vil transaktionsomkostningerne ikke være meget højere, end hvis der købes én lejlighed. Men hvis der købes 6 enkelte lejligheder, vil der være samme transaktionsomkostninger alle 6 gange.
Hvor stor skal en investeringsbolig være?
I forbindelse med en ejendomsinvestering er der flere parametre at være opmærksom på i forhold til enhedernes størrelse.
- Små enheder på op til 50 m2 henvender sig typisk til unge singler. En sådan lejlighed er oftest nem at udleje i de lidt større byer, men lejerne flytter typisk hurtigere
- 50 m2-90 m2 henvender sig til singler og par – typisk mere modne lejere, der ofte bliver boende længere tid
- Større end 90 m2 henvender sig ofte til familier, og her er det mere optimalt, at boligen er et rækkehus. Det kan generelt være sværere at finde lejere til de store lejligheder, der henvender til folk, der typisk har nået en vis alder, hvor de måske selv ønsker at eje eller har børn.
Det er værd at være opmærksom på, at jo større lejemålet er, jo mindre vil den årlige leje pr. m2 oftest være. Det vil derfor være mere attraktivt at købe en ejendom, hvor der er 4 lejemål på 50 m2, end en ejendom med 2 lejemål på 100 m2.
Beliggenhed - hvor ligger den gode boliginvestering?
Den gode boliginvestering kan både ligge midt i København og i et udkantsområde. Der er eksempler på succesfulde ejendomsinvestorer begge steder – men overordnet set ligger den gode boliginvestering der, hvor der er positiv befolkningstilvækst.
Skal man investere i en bolig i København?
For den nystartede ejendomsinvestor, der ønsker at vækste, vil den gode boliginvestering ikke ligge midt i Aarhus eller København. Det skyldes, at afkastet på investeringsejendomme i disse byer er lavt set i forhold til resten af landet. Der vil derfor være et begrænset overskud fra investeringen, ligesom kravene til egenfinansiering er høje. F.eks. ligger afkastkravet på en ejendom i København på 3,5%, mens det i Kolding er 5,5%. Disse afkastkrav er fundet i EDC Market Update Q1 2023. Læs mere om afkastkrav her.
Det betyder, at en investor får et driftsoverskud på henholdsvis 35.000 kr. pr. investeret million i København, og 55.000 kr. pr. investeret million i Kolding. Driftsoverskuddet betyder meget, da investoren skal betale finansieringsomkostninger
med det – og overskuddet skal kunne dække finansieringsomkostninger og afdrag på en standardfinansiering (fast rente med afdrag over 30 år). Det betyder at i maj 2023 skal investorer selv stille med:
- 60% af købesummen til en ejendom med 3,5% afkast i København
- 40% af købesummen på en ejendom med 5,5% i afkast i Kolding
Det kræver derfor væsentlig mere kapital at investere i København – dog vil investeringen i København efter al sandsynlighed være mere sikker og over tid formentligt stige mere i værdi end ejendommen i Kolding. Du finder mere om udregning af egenfinansiering krav og ”kritisk leje” i artiklen Lån til ejendomsinvestering – Din guide til finansiering.
Ejendomsinvestering i Aarhus og København kan betragtes mere som “formue bevarende”, frem for “formue vækstende”. En ejendomsinvestering i de to byer giver derfor størst mening, hvis investoren har etableret sin formue og ønsker at sikre den bedst muligt – men ikke behøver noget stort løbende overskud.
Boliginvestering i yderområder?
Ejendomme i yderområder kan ofte give et afkast på 8-10% eller mere, hvilket naturligvis betyder, at det løbende overskud er betragteligt højere end i København, hvor afkastet er 3,5%. Dog kan investering i yderområder være tvivlsomme på lang sigt, da der oftest ses en affolkning af områderne. En investor kan derfor på sigt få problemer med at finde lejere og kan risikere faldende ejendomsværdier – men vil på kort sigt have en højere indtjening end en investor i større byer. Der er flere eksempler på kendte ejendomsinvestorer, der har fået stor succes med at investere i udkantsdanmark.
Hvor ligger den rigtige boliginvestering?
For mange investorer vil den rigtige boliginvestering ligge i en af Danmarks 20-25 største byer – men for mange nye investorer vil Aarhus og København ikke give økonomisk mening. Relevante byer kan derfor være Kolding, Silkeborg, Horsens, Vejle, Fredericia, Middelfart, Holbæk, Solrød og tilsvarende. Det er byer, hvor der er en positiv befolkningstilvækst, og kravene til egenfinansiering væsentligt lavere end i Aarhus og København. En investor kan dog ikke regne med samme værdistigning som i de helt store byer. Koncenton, der er Danmarks største udbyder af ejendomsprojekter, har lavet en god guide, der beskriver de 20 byer med størst potentiale – rapporten giver god inspiration og indeholder relevante fakta. Guiden finder du her.
Tips til søgningen:
Undersøg lejemål på Boligportal.dk i dit område, og gennemgå salgsopstillinger fra mæglere. Derved kan du danne sig et overblik over markedet, og se hvad det forventelige er indenfor f.eks. lejeniveau og driftsudgifter. Med denne viden har du en bedre forudsætning for at se, hvilke ejendomme der har f.eks. optimeringspotentialer. Her er et par eksempler:
- Hvis du analyserer alle udbudte ejendomme i en større provinsby, vil du hurtigt få en følelse af, at f.eks. ældre ejendomme udbydes til 5,0% i afkast, ligesom du får en føling med, at lejemål på 60-70 m2 ligger på 1.000 kr. årligt pr. m2 (mellem 5.000-5.800 om måneden).
- Når der så udbydes en ejendom, hvor lejemålene ligger til 900 kr. årligt pr. m2, men med samme afkast på 5,0%, vil det være en ejendom, der har noget potentiale i at øge huslejerne ved genudlejning – men eftersom ejendommen sælges til 5,0% i afkast, ligesom det resterende udbud, betales der ikke for det potentiale.
- Ligeledes danner du dig et overblik over, at de fleste ældre ejendomme har fællesvaskeri i kælderen og ingen P-pladser på ejendommen. Når der så kommer en ejendom, med plads til vaskesøjle i lejemålene og samtidig har mulighed for parkering på grunden, vil den ejendom have en fordel i kampen om lejerne – og derved kan der opnås en bedre husleje
Så med et bredt referencegrundlag, bliver de skjulte potentialer meget nemmere at se. Det kan ligeledes anbefales at læse mere om de klassiske strategier inden for ejendomsinvestering, og finde konkrete cases hvor andre investorer viser, hvad de har gjort. Vedhæftet til artiklen er en optimerings/BRRR-case jeg selv har lavet i 2022, hvor ejendommen blev købt til 2,1 mio. og 6 mdr. senere vurderet til 3,3 mio. Se case eksempelt her.
Skal boligen istandsættes?
Når en investor har fundet den rigtige ejendom, kan det ofte give mening at istandsætte boligen, hvis standen er under niveau for tilsvarende boliger. Det vil sikre ejendommen bedst muligt mod tomgang og tiltrække flere interesserede lejere. Herudover vil det oftest betyde, at en investor kan få en bedre vurdering til belåning af ejendommen.
Øg ejendommens værdi med istandsættelse
Hvis en istandsættelse muliggør en højere leje ved genudlejning, vil en investor kunne regne på værditilvæksten i forhold til omkostningerne ved en istandsættelse.
Som eksempel kan nævnes etablering af nyt badeværelse i henholdsvis København og Frederikshavn. Prisen på badeværelset er den samme og for nemheds skyld antages det, at det nye badeværelse i begge byer vil gøre det muligt at få 400,- kr. mere i leje om måneden.
- Pris på nyt badeværelse: 80.000 kr.
- Forventet øget lejeindtægt: 400 kr. om måneden = 4.800 kr. årligt.
Det såkaldte afkastkrav, er noget lavere i København end i Frederikshavn. På en ældre ejendom i god stand er det:
- I København: 3,5% (jf. EDC market update Q1 2023)
- I Frederikshavn 6,25% (jf. EDC market update Q1 2023)
Den øgede indtægt skal derfor divideres med afkastkravet for at finde den forventede værditilvækst.
- I København er det: 4.800 / 0,035 = 137.000 kr.
- I Frederikshavn er det: 4.800 / 0,0625 = 76.800 kr.
I København overstiger værditilvæksten altså udgiften til badeværelset væsentligt, mens den forventede værditilvækst i Frederikshavn er mindre end den forventede omkostning. Hvis et nyt badeværelse vurderes at gøre det nemmere at udleje boligen, skal dette naturligvis medregnes og kan være grund nok til at gennemføre projektet.
Begrænset istandsættelse kan være det sikre valg
Det betaler sig dog at tænke sig godt om. Hvis boligen generelt står pænt, og det ikke er helt klart, om en istandsættelse vil kunne betale sig, kan en begrænset istandsættelse ofte være det bedste valg. Det kan f.eks. indbefatte nye gulve og døre, men ikke store omfattende poster som nyt bad eller køkken.
Prøv Resights til at finde den rigtige bolig for investering
Såvel store ejendomsudviklere som mindre private investorer benytter i stigende omfang Resights for at finde den næste investering. Med Resights kan en investor hurtigt og nemt søge efter ejendomme inden for bestemte søgekriterier, som f.eks. størrelse eller antal enheder. Al information om ejendommen er samlet et sted, så der hurtigt kan skabes et overblik over alt fra ejendommens energirapport, tingbogsattest og ejerskab. I vores private investeringer er Resights et uundværligt værktøj, da det muliggør, at vi hurtigt kan screene mange ejendomme på alle punkter – herved bliver vi hele tiden bedre til at se mønstrene og de ejendomme der skiller sig ud.
Rådgivning til finansiering af din investeringsbolig
Jesper rådgiver både garvede og nye ejendomsinvestorer. Tjek skovbitzer.dk ud for at høre mere om hvordan Jesper kan hjælpe dig med dine ejendomsinvesteringer.
