Har udlejer adgang til det lejede?
Ved udlejning af ejendom har du som udgangspunkt ikke adgang til det lejede ifølge lejeloven. Du har givet brugsretten til lejeren, som betaler en månedlig leje for at benytte dit lejemål.
Men der kan være situationer, hvor du som udlejer kan få adgang til boligen i forbindelse med reparationer og ombygninger – både med varsel og uden.
Lejelovens regler om udlejers adgang
I lejeloven fremgår det, at udlejer har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, hvis forholdene kræver det. Det er for det meste retspraksis, der herefter er gældende for, hvornår forholdene kræver udlejers adgang til det lejede. Her har udlejer typisk kun ret til at få adgang til lejemålet uden varsel, hvis det er for at undgå forestående skade på lejemålet. Dette kunne for eksempel være, at der er sprunget et vandrør i lejemålet, men lejeren er på ferie og kan derfor ikke give adgang til det lejede.
Selvom du som udgangspunkt ikke har adgang til lejemålet, kan det ofte være en fordel, at du alligevel kan få adgang i form af en nøgle til lejemålet. Skal der repareres noget i lejemålet, behøver du ikke at låne lejerens nøgle eller ekstranøgle, hvis du har din egen. Ligeledes kan du give din egen nøgle videre til fagfolk, der skal lave ting i lejemålet.
Dog er der vigtigt at understrege, at det altid er lejeren, der bestemmer, hvorvidt de vil udlevere en nøgle til udlejer.
Udlejers adgang til erhvervslejemål
I erhvervslejeloven fremgår det på lige fod med lejeloven, at udlejer har ret til at få eller skaffe sig adgang til et lejemål, hvis forholdene kræver det. På den måde kan udlejer sikre sig, at forestående skader kan begrænses, såfremt lejer ikke er tilstede i ejendommen.
Det er derudover beskrevet i erhvervslejeloven, at udlejer har ret til at få adgang til lejemålet for at foretage ændringer i det. Dette er med den forudsætning, at det ikke væsentligt eller varigt ændrer i det lejedes identitet og er gjort med i erhvervslejeloven beskrevet varsel. Arbejdet skal gøres med omtanke for virksomheden, der har lejet ejendommen eller lejemålet.
Adgang til lejemålet, som kræver varsel
I nogle tilfælde skal du fortælle lejeren på forhånd, hvis du vil have adgang til lejemålet. Det skal du, hvis der i lejemålet skal laves:
- Mindre omfattende arbejde
- Mere omfattende arbejde
Mindre omfattende arbejde
Skal der laves mindre omfattende arbejde i lejemålet, skal lejeren have besked senest 6 uger før. Mindre omfattende arbejde dækker oftest over reparationer eller vedligeholdelse, som ikke kræver en større forstyrrelse af lejerens brug af det lejede.
Det kan eksempelvis være:
- Ikke omfattende maling af loft eller vægge
- Udskiftning af døre eller låse
- Installationer af alarmer
- Udskiftning af armaturer
- Arbejde i gårdhave som beskæring eller beplantning
Mere omfattende arbejde
Ved mere omfattende arbejde skal du varsle lejeren tre måneder før, da det er en rettighed, lejeren har. Ved mere omfattende arbejde kan lejerens frihed indskrænkes, og du skal udføre arbejdet uden afbrydelser og med mest mulig hensyntagen til lejeren.
Mere omfattende arbejde kan være:
- Tilbygninger
- Ombygninger
- Udskiftninger eller reparation af taget
- Totalrenoveringer af rum
- Nye el-installationer
- Nye facader
Adgang ved fremvisning til nye lejere
Hvis lejemålet er opsagt, må du som udlejer gerne fremvise lejemålet til nye potentielle lejere. Det fremgår af §186 i lejeloven, at lejeren skal give dig adgang til boligen mindst to timer hver anden dag til fremvisning. Ifølge lejeloven er det altid lejer, der fastsætter tidspunktet for adgang til en fremvisning.
Der skal som minimum være enten udlejer eller lejer til stede under fremvisningen. Dog skal udlejer, eller dennes stedfortræder, altid være til fremvisningen, hvis lejer vælger ikke at være til stede.
Adgang ved fremvisning til nye lejere
Hvis lejemålet er opsagt, må du som udlejer gerne fremvise lejemålet til nye potentielle lejere. Det fremgår af §186 i lejeloven, at lejeren skal give dig adgang til boligen mindst to timer hver anden dag til fremvisning. Ifølge lejeloven er det altid lejer, der fastsætter tidspunktet for adgang til en fremvisning.
Der skal som minimum være enten udlejer eller lejer til stede under fremvisningen. Dog skal udlejer, eller dennes stedfortræder, altid være til fremvisningen, hvis lejer vælger ikke at være til stede.
Udlejers adgang til det lejede i forbindelse med salg
Det fremgår ikke direkte af lejeloven, hvorvidt udlejer må få adgang til lejemålet for en eventuel fremvisning ved salg. Det bestemmes derfor af retspraksis, hvorvidt §186 i lejeloven indbefatter ret til fremvisning af ejendomme til salg, så vidt der bor en lejer i ejendommen.
Der har ifølge SAPU.dk været en tidligere afgørelse på området, hvor udlejer har haft ret til at fremvise en ejendom for potentiel køber mod varsel til lejer. Her fik udlejer medhold i at hæve lejeaftalen, da lejer ikke gav adgang til et lejemål, som udlejer ville fremvise for en potentiel køber. Også selvom der var givet varsel i forvejen.
Adgang til lejemålet uden varsel
Du har som udlejer mulighed for at få adgang til lejemålet uden varsel, hvis det er for at undgå skade på lejemålet eller ejendommen.
Du har altså adgang uden varsel, hvis lejemålet er en ulempe for andre lejemål i bygningen. Det gælder eksempelvis ved vandskader, som drypper ned hos underboen.
Samtidig kan du kræve adgang til lejemålet uden varsel, hvis beboere i ejendommen har mistanke om en skade på lejemålet. Det kan være skimmelsvamp, fugt eller en kraftig lugt.
I disse tilfælde vil det stort set også altid være i lejerens interesse, at du får nem adgang til lejemålet.
Kan lejeren nægte dig adgang?
Ja, det kan lejeren godt, da lejeren har brugsretten. Nægter lejeren dig adgang til lejemålet i de tilfælde, hvor du lovligt skal have adgang til lejemålet, kan du kontakte Fogedretten. Hvis fogedretten også finder udlejers ret i adgang, kan fogeden og politiet i sidste ende håndhæve udlejers ret til adgang til lejemålet.
Ofte stillede spørgsmål
Nej, det har du som udgangspunkt ikke, da lejeren har fået brugsretten til lejemålet. Men oftest er det både i din og lejerens interesse, at du har en nøgle til lejemålet. Det er en fordel i forbindelse med reparationer.
Ja, det kan lejeren godt. Her kan du som udlejer kontakte Fogedretten, som vil vurdere, om du har adgang til lejemålet.
Ja. Mindre omfattende arbejde skal varsles senest seks uger før igangsættelsen, og mere omfattende arbejde skal meddeles senest tre måneder før.
