Hvad er tomgangsprocent i ejendomme?
Tomgang er et begreb, der bruges, når et lejemål står tomt og dermed ikke giver nogen indtægt. Det kan f.eks. skyldes, at en tidligere lejer er flyttet ud, men at der ikke er fundet en ny lejer endnu, hvorfor lejemålet står tomt.
Tomgang kan både beregnes ud fra økonomi, kvadratmeter og antal af lejemål.
Medmindre man udregner den økonomiske tomgang, udtrykkes tomgang i procent. Her finder man ud af, hvor høj en procentdel af investeringen, der ikke giver indtægt og kan beregnes ud fra både kvadratmeter og antal af lejemål.
Når du investerer i ejendomme, er det vigtigt at have øje for tomgangsprocenten. Du skal have den med i dine beregninger, når du beregner dit forventede afkast.
Hvordan beregnes tomgang på ejendomme?
Tomgang på ejendomme kan udregnes på flere måder, og den valgte metode afhænger af dit fokus.
Tomgang kan enten beregnes:
- Økonomisk
- I enheder
- I kvadratmeter
Nedenfor gennemgår vi de tre typer tomgang samt giver eksempler på beregningen.
Økonomisk tomgang
Det mest interessante for dig i forbindelse med tomgang er den økonomiske tomgang, som refererer til det økonomiske tab, du lider, når et eller flere af dine lejemål ikke giver indtægt.
Selvom du ikke får lejeindtægt, er der stadig driftsomkostninger i ejendommen. Derfor regnes den økonomiske tomgang ud fra både de tabte lejeindtægter og alle udgifter forbundet med lejemålet.
Et eksempel kunne se sådan ud:
En lejlighed står tom i to måneder, og du kan få 7.000 kr. om måneden i lejen, hvis den var udlejet.
Samtidig skal du stadig dække drift, vedligeholdelse og forsyninger, som samlet er 2.000 kr. månedligt.
Din økonomiske tomgang som følge af et tomt lejemål i to måneder er således:
(2.000 kr. x 2 mnd) + (7.000 kr. x 2 mnd) = 18.000 kr.
Måske er der også marketingudgifter forbundet med at finde en ny lejer. I så fald skal de medregnes.
Har du en høj økonomisk tomgang som følge af ét eller flere lejemål, der står tomme, kan det skabe likviditetsproblemer i forhold til afbetaling af lån og renter.
Enhedstomgang
Enhedstomgang refererer til det antal lejemål, der står tomme. Når du skal udregne tomgangsprocenten ud fra enheder, vil du få et andet resultat end ved kvadratmeter.
Lad os tage et eksempel:
Du har en ejendom med otte lejemål, og et af disse står tomme. Derfor vil din tomgangsprocent i enheder være:
1/8*100 = 12,5%
En enhed kan både være et lager, et kontor, en lejlighed i en ejendom, et hus eller en villa.
Hvis du har flere ejendomme, kan du finde antallet af enheder ved at lægge alle tomme lejemål sammen.
Arealmæssig tomgang
Du kan beregne din tomgangsprocent ud fra det antal kvadratmeter, der står tomme, ligesom ved enhedstomgang.
Lad os tage eksemplet med de otte lejemål, hvor et af dem står tomme. I enheder gav det 12,5%.
Samlet er de otte lejemål 500 m2, og det tomme lejemål er 70 m2. Derfor er din tomgangsprocent i areal:
70/500*100 = 14%
Man laver jævnligt en samlet opgørelse over både økonomisk tomgang, enhedstomgang og arealmæssig tomgang for alle regioner i Danmark.
Beliggenhed og tomgang
Når du vælger at investere i en ejendom, er det først og fremmest vigtigt, at du kigger på beliggenheden. Der er nemlig ofte sammenhæng mellem disse to faktorer.
Som ejendomsinvestor kan du med fordel arbejde med en langsigtet strategi, og det kan være optimalt at investere i vækstområder, der er kendetegnet ved:
- Befolkningstilvækst
- Udvikling i uddannelsesinstitutioner samt fritids- og kulturtilbud
- Udvikling af infrastruktur
- Erhvervsudvikling og nye arbejdspladser i området
- Byudvikling
Udover at befolkningstilvæksten (eller affolkning) ofte afspejler afkastkravet, så kan den også afspejle tomgang. Følger udbuddet af boliger den forventede tilvækst, vil tomgangsperioder ofte være færre, men hvis der sker et overbud af boliger, også til trods for befolkningstilvækst, vil dette typisk føre til øget tomgang og i nogle tilfælde faldende lejepriser.
Det er desuden også vigtigt, at kigge på fordelingen af både alders- og indkomstgrupper. Har du eksempelvis en ejendom med 1-værelses lejligheder i Aarhus, vil du sandsynligvis opleve mindre tomgang end hvis ejendommen var placeret i Randers, da Aarhus er en studieby.
Vil du have indsigt i en ejendomsinvestors tanker om investering i den rigtige beliggenhed, kan du læse vores dybdegående artikel: Sådan vælger du den rigtige beliggenhed at investere i og blive klogere.
Find tomgangsdata
Resights gør det muligt at danne dig et overblik over tomgang i specifikke områder. Resights’ analysemodul giver også et udlejningsstatusoverblik helt ned på ejendomsniveau, hvilket gør, at du kan se tomgangssituationen i områder, men også på konkrete projekter. Her kan du nemt lave grafer og analyser som her:
Tomgang i København
Tomgang i Aarhus
I Resights Q1 2024 markedsupdate zoomede vi ind på tomgang i det aarhusianske boliglejemarked ved hjælp af data fra analysemodulet. Nedenfor finder du et lille udsnit af rapporten. Ønsker du at læse hele analysen, kan du downloade vores Q1 2024 markedsupdate her.
Tomgangen i Aarhus er har været stødt stigende i nogle år, men tyder på at have toppet i Q3 af 2023.
Tomgangsniveauet i Aarhus Kommune lå på omkring 5% i første kvartal af 2024. Der var dog store forskelle i kommunen, når man dykkede ned i bydelene. Specielt Aarhus C, Aarhus V og Åbyhøj oplevede høje tomgangsprocenter.
Ofte stillede spørgsmål
Tomgangsprocenten er et udtryk for den andel af dine lejemål, der står tomme og derfor ikke generer indtægter. Man skelner mellem både økonomisk tomgang, enhedstomgang og arealmæssig tomgang. Tomgangen udregnes i procent.
Tomgang er vigtigt for ejendomsinvestorer, fordi det svækker deres likviditet, hvis de har en høj tomgang. Derfor er det vigtigt, at du har kalkuleret med en vis procentmæssig tomgang, når du laver din investering.
Som udlejer kan du justere en række parametre som pris og tilstand for at tiltrække nye lejere og dermed undgå tomgang. Du kan også markedsføre lejemålet.
