Hvad er udlejers tilbudspligt i lejeloven?
Tilbudspligt refererer til, at når du som udlejer af en ejendom ønsker at overdrage udlejningsejendommen ved salg, gave, fusion eller mageskifte, har du pligt til at tilbyde lejerne af ejendommen at overtage den med henblik på at danne en andelsboligforening. Er du udlejer af en ejendom indenfor de gældende kriterier bør du kende til reglerne om tilbudspligt.
Tilbudspligten har forrang over udlejeres overdragelse til anden side. Lejerne skal stilles et tilbud under de samme vilkår (købspris, kontantudbetaling og øvrige vilkår), som udlejer ville kunne opnå ved salg til anden side.
Lejerne skal stilles tilbuddet 10 uger før, sælger har opfyldt tilbudspligten og må overdrage til anden side. Lejerne accepterer tilbuddet, hvis mindst halvdelen af lejerne stemmer for købet; hvis over halvdelen stemmer imod, kan lejeren overdrage til anden side.
Tilbudspligten er reguleret gennem lejelovens paragraf 100 – 105.
Hvornår er tilbudspligten gældende?
Når en udlejer ønsker at overdrage en udlejningsejendom, der udelukkende bruges til beboelse, så gælder tilbudspligten, hvis udlejningsejendommen indeholder 6 eller flere beboelseslejemål, altså må det ikke være et småhus. Hvis en ejendom også bruges til andet formål end beboelse, som f.eks. erhvervsformål, skal ejendommen have mindst 13 beboelseslejemål, før tilbudspligten er gældende. Tilbudspligten relatere sig altså kun til salg af udlejningsejendomme.
Lejere af erhvervslejemål skal dog ikke modtage et tilbud om køb af ejendommen med henblik på stiftelse af en andelsboligforening jævnfør lejeloven §103 stk. 1.
Tilbudspligten har forrang over alle andre rettigheder i forbindelse med den pågældende ejendom, medmindre at rettigheden er indgået før 3. Maj 1919.
Indlæg:
Ejendomsinvestering
En ejendomsinvestor gennemgår hvilket områder der er vigtigst at have styr.
Læs mere her ->
Undtagelser til tilbudspligten
Der er en række undtagelser til tilbudspligten, hvor tilbudspligten for udlejningsejendommen bortfalder.
Tilbudspligten bortfalder hvis udlejningsejendommen:
- Overdrages eller sælges til en ægtefælle eller nært familie
- Bliver solgt til staten eller kommunen
- Overdrages eller sælges til en hidtidig medejer af ejendommen
- Overdrages gennem arv medmindre erhververen er en juridisk person
Tilbudspligt ejerlejligheder
I ejendomme opdelt i ejerlejligheder gælder der ingen tilbudspligt. Dog er der en undtagelse, hvis ejerlejligheden indeholder boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.
Kan man skrive tilbudspligten ud af en lejeaftale?
Det er ikke lovligt at udskrive tilbudspligten, og reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Hvordan opfyldes tilbudspligten?
Udlejeren skal opfylde tilbudspligten, før han/hun må overdrage ejendommen til anden side.
For at opfylde udlejers tilbudspligt skal ejeren fremsætte et tilbud for samtlige beboere om, at en af beboerne dannet andelsforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontant udbetaling og øvrige vilkår som ejeren ville kunne få ved salg til anden side.
Beboerne skal have en acceptfrist på mindst 10 uger for at gennemgå tilbuddet, efter det er accepteret skriftligt. Hvis fristen løber over juli, vil der blive lagt 4 uger til acceptfristen.
Når ejeren fremsender tilbuddet, skal det udover bevis for at kunne få den købesum og vilkår andetsteds inkludere “sædvanlige” oplysninger om ejendommen herunder:
- Ejendommens driftsudgifter
- Leje forhold
- Saldi på forskellige konti
Hvis ejerens tilbud ikke bliver accepteret, må ejendommen sælges andetsteds på den tilbudte pris og vilkår.
Kan ejeren afvise andelsboligens accept?
Ja, ejeren af ejendommen kan afvise andelsboligens accept og dermed køb, hvis ikke foreningen af lejere kan dokumenterer at de er betalingsdygtige.
Misligholdelse af tilbudspligten
Hvis udlejeren misligholder tilbudspligten ved at overdrage eller sælge ejendommen til anden side, inden at have fremsat tilbud til lejerne, kan udlejeren risikere, at lejerne anlægger sag og risikere at skulle tilbyde lejerne at købe ejendommen til den samme pris, som udlejeren har solgt til anden side for.
Eksempel på misligholdelse af tilbudspligten
I 2019 opstod en tvist mellem lejerne af “den sønderjyske by” og Frederiksberg Boligfond, da fonden i salget af ejendommen til kapitalfonde Blackstone ikke tog højde for en tinglyst forkøbsret fra 1934.
Ofte stillede spørgsmål
Tilbudspligt refererer til, at når du som udlejer af en ejendom ønsker at overdrage udlejningsejendommen ved salg, gave, fusion eller mageskifte, har du pligt til at tilbyde lejerne af ejendommen at overtage den med henblik på at danne en andelsboligforening.
Hvis udlejningsejendommen indeholder 6 eller flere beboelseslejemål. Hvis en ejendom også bruges til andet formål end beboelse, som f.eks. erhvervsformål, skal ejendommen have mindst 13 beboelseslejemål, før tilbudspligten er gældende.
For at opfylde udlejers tilbudspligt skal ejeren fremsætte et tilbud for samtlige beboere om, at en af beboerne dannet andelsforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontant udbetaling og øvrige vilkår som ejeren ville kunne få ved salg til anden side. Lejerene skal have tilbuddet i 10 uger.
