Salg af udlejningsejendom i 2024
Hvis du sælger din udlejningsejendom i 2024, er der regler, du skal være opmærksom på. Det gælder blandt andet beskatning af fortjeneste, tilbudspligten og nuværende lejere.
I denne artikel gør vi dig meget klogere på, hvad du skal være opmærksom på, når du vil sælge din udlejningsejendom i 2024.
Skatteforhold ved salg af udlejningsejendom
Skatteforholdene ved salg af en udlejningsejendom er de samme som ved salg af enhver anden erhvervsejendom, hvor du skal betale skat af din fortjeneste.
Har du flere ejendomme til en samlet værdi af over 100 millioner kroner, vil du blive lagerbeskattet, så du betaler skat ud fra ejendommens løbende stigning i værdi.
Ejendomsavancebeskatning
Ejendomsavance betegnes som den fortjeneste, du får ved at sælge ejendommen. Det er derfor salgsprisen minus købsprisen.
Det beløb beskattes som kapitalindkomst, som du skal betale 42% i skat af ved fortjeneste over 42.800 kroner og 37,7% i skat ved fortjeneste under 42.800 kroner.
Parcelhusreglen
Parcelhusreglen betyder, at du kan slippe for at betale skat af din fortjeneste, hvis din bolig opfylder visse kriterier.
- Boligen skal være anvendt som bolig for dig selv eller din husstand.
- Boligens grundareal er mindre end 1.400 m2.
- Boligen skal være et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed, en andelslejlighed eller et sommer-/fritidshus.
Der er intet krav til, hvor længe du skal have boet i boligen, men blot at du på et tidspunkt har boet i den, mens du har ejet den.
Rent praktisk betyder det, at mange boliger i Danmark er omfattet af parcelhusreglen, og at fortjenesten dermed er skattefri.
Fradrag ved salg af udlejningsejendom
Du har mulighed for at få fradrag for handelsomkostninger og udgifter til forbedringer af ejendommen før salget og dermed en eventuel beskatning.
Lider du et tab på salget, kan du få et skattefradrag, hvis du har fortjeneste på andre ejendomssalg.
Tilbudspligt og forkøbsret
Ønsker du at sælge din ejendom, skal du huske tilbudspligten. Tilbudspligten betyder, at du skal spørge lejeren, om vedkommende vil købe lejemålet på andelsbasis, inden du sætter lejemålet til salg i udbud. Dermed har lejeren forkøbsret.
Du kan læse mere om tilbudspligt her.
Salg af ejendom med aktive lejekontrakter
Tilbudspligten gælder kun, hvis du sælger hele ejendommen og ikke blot et enkelt lejemål. Her skal du forholde dig til dine lejere.
Du må ikke opsige et lejemål med lejeren, fordi du vil sælge lejemålet. Dermed kan lejeren følge med i salget, og den nye køber bliver dermed udlejer for lejeren. Den nye køber vil overtage lejeren på samme vilkår som før.
Nogle tror, at du kan opsige en lejer med 12 måneders varsel, hvis du ønsker at sælge et lejemål. Det kan du ikke.
Det er kun i tilfælde af, at du selv vil bo i lejemålet, at du kan opsige lejeren.
Må jeg betale lejeren for at flytte ved salg?
Nej, du må ikke betale lejeren for at fraflytte lejemålet, fordi du ønsker at sælge det. Det var muligt indtil 1. juni 2020.
Du kan heller ikke betale lejeren i form af fordele som f.eks., at lejeren ikke betaler for istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.
Omvendt må lejeren godt foreslå, at vedkommende fraflytter lejemålet på eget initiativ mod økonomisk kompensation. På den måde føler lejeren sig ikke presset af dig.
Moms ved salg af fast ejendom
Som hovedregel er salg af fast ejendom momsfrit.
Der er dog undtagelser, som gælder følgende:
- Salg af erhvervsmæssige byggegrunde
- Nye bygninger
- Særskilt levering af bebygget grund
Nye bygninger bruges som betegnelse indtil første indflytning. Sælges bygningen indenfor de første fem år, er det et salg af en ny bygning – også selvom der har boet nogen i den. I disse tilfælde skal der betales moms.
Derfor vil du som udgangspunkt være fritaget for at betale moms, hvis du sælger en fast ejendom.
Ofte stillede spørgsmål
Hvis du har en fortjeneste på salget, bliver fortjenesten beskattet som kapitalindkomst. Det betyder, at du skal betale 42% i skat på en fortjeneste over 42.800 kroner og 37,7% i skat ved en fortjeneste på under 42.800 kroner.
Parcelhusreglen betyder, at du kan slippe for at betale skat af din fortjeneste ved salg af din bolig. Det kræver, at din bolig lever op til kravene for parcelhusreglen. Du kan læse mere om reglerne længere oppe i artiklen.
Vil du sælge et lejemål, kan du ikke smide dine lejere ud. Du kan heller ikke betale dem økonomisk for at flytte. Lejeren vil derfor følge med den nye køber. Lejeren kan godt på eget initiativ foreslå at flytte mod en økonomisk kompensation.
Tilbudspligten betyder, at dine lejere får forkøbsret, hvis du vil sælge en ejendom, der opfylder særlige krav. Du skal derfor spørge lejeren, om vedkommende vil købe sit lejemål på andelsbasis, inden du sætter lejligheden offentligt til salg.
