Hvad betyder afskrivning på en ejendom?
Afskrivning på en udlejningsejendom er en metode til at vurdere, hvad en ejendom er værd over tid. Hvis du køber en ny ejendom og ikke vedligeholder den, vil dens værdi være faldet efter 10 år.
Ved at lave en afskrivning, estimerer man løbende, hvad ejendommen er værd. Derfor laver man en værdiforringelse baseret på købsprisen.
En regnskabsmæssig afskrivning på en udlejningsejendom bidrager til at give et overblik over den reelle økonomi i din ejendom. Afskrivningen kan også være med til at forklare, om det er tid til at renovere ejendommen.
Den årlige afskrivning på ejendomme
Hvis ejendommen er købt før 2023 er den årlige afskrivning på 4% af købsprisen fra det år, hvor ejendommen tages i brug. Med i købsprisen gælder også eventuelle installationer og tinglysning.
For ejendomme købt efter 1. januar 2023 gælder der nye regler, som vi gennemgår senere i artiklen.
Efter 25 år vil ejendomme, der afskrives med 4%, være fuldt afskrevet, mens ejendomme der afskrives med 3% ville være afskrevet efter lidt mere end 33 år.
Skulle ejendommen blive slidt hurtigere, så den har mistet sin værdi før år 25 eller 33, afhængigt af anskaffelsestidspunktet, vil afskrivningsprocenten være højere. Her vil afskrivningssatsen øges til en sats, der svarer til en lineær afskrivning over bygningens eller installationens levetid.
Hvis der eksempelvis er tale om en campinghytte med en estimeret levetid på 15 år, og hvis den er erhvervet efter 1. januar 2023, vil den afskrives med 6,67% (100/15 år).
Hvis den derimod er erhvervet før 1. januar 2023, vil der tillægges 3%, så den opnår en afskrivning på 9,67% (100/15 år + 3%).
Hvornår er det muligt at lave afskrivning på udlejningsejendomme?
Der laves kun afskrivninger på udlejningsejendomme, der anvendes til erhvervsmæssig brug. Det vil være tilfældet, hvis du er ejendomsinvestor og ejer en ejendom til erhvervsudlejning.
Der laves dog ikke afskrivninger på læge- og tandlægeklinikker samt afskrivninger på accessoriske bygninger som f.eks. kontorer.
Du kan dog i særlige tilfælde lave afskrivning på en accessorisk bygning, der bruges til kontor, hvis bygningen er tilknyttet økonomisk til en anden bygning tæt på, som er afskrivningsberettiget.
Det kan f.eks. være en administrationsbygning, som er en del af en produktionsvirksomhed, hvor produktionsbygningen afskrives. Her ville administrationsbygningen også kunne afskrives i form af sin tilknytning til fabrikken.
Der laves aldrig afskrivninger på isolerede grunde uden bebyggelse.
Afskrivning på bygninger og installationer anskaffet før 2023
Har du købt din ejendom før 1. januar 2023, afskrives ejendommen med 4% årligt, som tidligere skrevet.
Dette gælder også for installationer og købsomkostninger.
Afskrivning på bygninger og installationer anskaffet fra 2023
Fra 1. januar 2023 er reglerne for afskrivning lavet om. Bygninger købt efter 1. januar 2023 afskrives kun med 3% årligt – reglerne gælder også for installationer og købsomkostninger.
Har du anskaffet en bygning før 2023, men forbedrer den efter 1. januar 2023, vil den forbedrede del kunne afskrives med 3% årligt, mens den resterende del af bygningen afskrives efter de gamle regler med 4% årligt. Dermed kan den samme bygning have to forskellige afskrivningssatser.
Ved salg vil der indføres et FIFO-princip (First-In-First-Out), så den del, der er anskaffet først, også vil blive solgt først.
Afskrivning på udlejningsejendomme, der anvendes til både erhverv og privat
Har du en ejendom, som både bruges erhvervsmæssigt og privat, gælder der særlige regler.
Bruges mere end 75% af bygningen til erhvervsmæssige formål, eller er bygningen mindst 300 m2, kan du afskrive den del af bygningen efter reglerne for afskrivning af erhvervsbygninger. Du kan ikke afskrive på den del af bygningen, der anvendes til privat udlejning.
Afskrivning på forbedringer
Det er normalt at forbedre sin ejendom med årene. Du kan trække omkostningerne fra i skat, når forbedringerne er lavet på erhvervsbygninger.
Omkostninger, som ikke trækkes fra i skat, vil have en separat afskrivningssaldo og afskrives med 3% årligt – også selvom bygningen er købt før 2023 og derfor afskrives med 4%.
Ofte stillede spørgsmål
En afskrivning er en måde at vurdere en ejendoms værdi over tid. Derfor kalkulerer man med, at bygningens værdi falder en procentdel årligt over en årrække. Det er med til at estimere ejendommens reelle værdi.
Erhvervsbygninger, der er anskaffet efter 1. januar 2023, afskrives med 3% årligt af anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er defineret som købsprisen + omkostninger til installationer og købsafgifter.
Erhvervsbygninger købt efter 1. januar 2023 afskrives med 3% årligt – og ikke 4% som tidligere.
Har du købt en bygning før 2023, vil den stadig afskrives med 4%. Laver du forbedringer på bygningen efter 2023, vil den forbedrede del afskrives med 3% efter de nye regler.
