Ejendomsinvestering

Sælgerpantebrev

Lars Horsbøl,
Ejendomsinvestor
Læsetid: 6 min.
Sidst opdateret: 04/09/2023

Indhold:

Et sælgerpantebrev er en alternativ finansieringsmetode, hvor sælgeren af en ejendom låner køberen en del af købsprisen. Til gengæld stiller køber ejendommen som sikkerhed for lånet.

Hvad er et sælgerpantebrev?

Et sælgerpantebrev, også kaldet sælgerfinansiering, er en alternativ finansieringsmetode, hvor sælgeren af en fast ejendom låner køberen en del af købsprisen, der stiller ejendommen som sikkerhed for lånet. Sælgerfinansiering bliver ofte set som mulighed for restfinansiering eksempelvis for at dække den sidste del af beløbet efter et realkredit eller banklån. 

Du kan læse hvilket lånemuligheder der findes til udlejningsejendomme i dette indlæg,
lån til ejendomsinvestering.

Sælgerpantebreve er i de fleste tilfælde den sidst prioriterede finansieringsløsning efter banklån og realkreditlån. Sælgerfinansiering faldt i popularitet i takt med at vilkårene og renterne for et bank- og realkreditlån blev mere fordelagtige de sidste par år, men det kan ikke længere siges med det nuværende renteniveau. 

Det betyder altså, at sælger accepterer at få en del af salgsprisen løbende over en periode i stedet for at få betalingen med det samme. Typisk vil sælger betale et udbetalingsbeløb til sælger og derefter opsætte regelmæssige betalinger til, at beløbet er tilbagebetalt over en aftalt lånetid. 

Sælger og køber indgår en kontrakt, der fastsætter betingelserne for lånet, herunder rentesats og tilbagebetalingsperiode. Ved indgåelsen af et sælgerpantebrev, kan sælger og køber selv bestemme vilkårene for lånet, derfor er det ofte personer med en privat relation, som benytter sig af det.

I mange situationer, vil sælger, som udsteder pantebrevet,
 ikke beholde det, men i stedet videresælge det til et pantebrevsselskab eller anden institution. Sælger vil opleve et kurstab, altså pantebrevet bliver solgt for mindre en køber skylder – men så får sælger sine penge med det samme. Ofte sælger sælgerpantebreve videre til 90-95% af den fulde sum.

Hvornår bruger man sælgerpantebreve?

Et sælgerpantebrev benyttes oftest i situationer hvor køber har en privat relation til sælger. Men der findes en række situationer hvor det kan være relevant at kigge ind i muligheden for et sælgerpantebrev: 

  • Højere rente og kortere tilbagebetalingstid:
    Fordi sælger løber en høj risiko ved at gå med til denne type lån, vil der være en væsentligt højere rente for køber end ved realkredit og banklån. Derfor er denne type lån også sidst prioriteret.

  • Sælger priorities efter institutter:
    I situationer hvor køber har brugt sælgerpantebreve som restfinansiering efter et bank eller realkreditlån, prioriteres sælger efter institutterne.
    Det vil sige, at hvis der opstår en situation hvor køber ikke kan betale sine afdrag og ender i en tvangsauktion, vil institutterne få tilbagebetaling før sælgeren.

  • Kurstab ved indfrielse:
    I de tilfælde hvor sælger vil videresælge pantebrevet vil det i de fleste tilfælde medføre et kurstab på 5 til 10 procent af den fulde som køber skal betale. Derfor er det heller ikke den bedste mulighed for sælger.

Det vil sige at sælgerpantebreve oftest bliver brugt i situationer hvor køber har en personlig relation, eller har svært ved at optage et lån.

Sælgerpantebrev rente

Når sælger og køber indgår en aftale om et sælgerpantebrev, er det op til dem at sætte vilkårene for lånet, inklusiv rente. Renten vil derfor blive fastsat ud fra en forhandling mellem køber og sælger, men vil typisk tage udgangspunkt i markedsvilkårene og risikoen, som sælger tager på sig. 

Renten i forbindelse med sælgerpantebrev er oftest højere end på banklån og realkreditlån men har normalt kortere tilbagebetalingstid. Det er vigtigt at nævne at man kan blive beskattet hvis renten er for langt fra det generelle renteniveau.
Derfor er der både fordele ved at kunne sætte sælgerpantebrevs renten fleksibielt. Men vær som sagt opmærksom på at renten ikke må fastssætes unaturligt lavt i forhold til markedet.

Fordele og ulemper ved sælgerpantebreve

Der findes en række fordele og ulemper ved at benytte et sælgerpantebrev. Generelt er sælgerpantebreve faldet i popularitet grundet forholdene der beksrives under ulemper.

Fordele

Fordele ved sælgerpantebreve

  • Mulighed for at bestemme vilkårene:
    Med et sælgerpantebrev, har du friheden til selv at bestemme lånets detaljer som hovedstol, tilbagebetalingsperiode og rente.
    Derudover er det en mulighed at inkludere specialklausuler i pantebrevet, hvilket kan tilpasse finansieringen til særlige behov eller forhold.
 
  • Hurtigere transaktionsproces:
    Fordi finansieringen foregår direkte mellem sælger og køber, kan transaktionen ofte afsluttes hurtigere end ved traditionel bankfinansiering, det kan være.
    Det kan også være praktisk hvis du har en relation til køberen og vil hurtigt og effektivt sætte en aftale op. 

 
  • Sidste mulighed for lån:
    Sælgerpantebreve kan udgøre en mulighed for at optage et lån, hvis køber ikke kan få godkendt et bank eller realkreditlån grundet forskellige forhold.

Ulemper

Ulemper ved sælgerpantebreve

Der findes en del ulemper ved sælgerpantebrevet, som også er grund til faldet i dets popularitet.

  • Højere rente og kortere tilbagebetalingstid:
    Fordi sælger løber en høj risiko ved at gå med til denne type lån, vil der være en væsentligt højere rente for køber end ved realkredit og banklån. Derfor er denne type lån også sidst prioriteret.

 
  • Kurstab ved salg:
    I de tilfælde hvor sælger vil videresælge pantebrevet vil det i de fleste tilfælde medføre et kurstab på 5 til 10 procent af den fulde som køber skal betale. Derfor er det heller ikke den bedste mulighed for sælger

 
  • Sælger priorities efter institutter:
    I situationer hvor køber har brugt sælgerpantebreve som restfinansiering efter et bank eller realkreditlån, prioriteres sælger efter institutterne.
    Det vil sige, at hvis der opstår en situation hvor køber ikke kan betale sine afdrag og ender i en tvangsauktion, vil institutterne få tilbagebetaling før sælgeren.

Tinglysning af sælgerpantebrev

Sælgerpantebrevet skal være tinglyst for at være du kan være sikker på at det er juridisk bindende. Det koster et fast beløb på 1.660 kroner og et variabelt beløb på 1,5% af hovedstolen. Du kan tinglyse dit pantebrev gennem Tinglysning.dk.

Ofte stillede spørgsmål

Et sælgerpantebrev, også kendt som sælgerfinansiering, er en alternativ finansieringsmetode, hvor sælgeren af en ejendom låner køberen en del af købsprisen og bruger ejendommen som sikkerhed for lånet. Dette tillader køberen at betale en del af prisen over tid i stedet for at betale det hele på én gang.

Rentesatsen på et sælgerpantebrev fastsættes i en aftale mellem sælger og køber og tager normalt udgangspunkt i markedsvilkårene og den risiko, som sælger påtager sig. Renten er normalt højere end på bank- eller realkreditlån og har en kortere tilbagebetalingsperiode. Det er vigtigt at bemærke, at en meget høj rente i forhold til det generelle renteniveau kan medføre beskatning.

For at gøre et sælgerpantebrev juridisk bindende, skal det tinglyses. Dette involverer en omkostning på 1.660 kroner plus 1,5% af hovedstolen. Tinglysningen sikrer, at pantebrevet er officielt registreret og kan håndhæves i juridiske situationer.

Lars Horsbøl

Lars er Co-founder og CEO af dataplatformen “Resights” og vært på podcasten “Ejendomsinvestoren” og “Fremtidsfabrikken”. Lars er dybt engageret i ejendomsbranchen og er vært på Ejendomsinvestoren hvor han interviewer aktører i ejendomsbranchen

Linkedin

Mail

Flere begreber

Pantebrev

Et pantebrev er et skriftligt aftale dokument mellem långiver og låntager.
Læs mere her!
Lars Horsbøl
Læsetid: 4 min.

Købsaftale

En købsaftale er en juridisk aftale mellem to parter, hvor sælger forpligter sig til at overdrage en ejendom til køber.
Lars Horsbøl
Læsetid: 2 min.

Prøv Resights gratis

Opret din egen prøveadgang og se, hvordan du kan få glæde af Resights helt uden binding