Hvad er ejendomsavancebeskatning?
Sælger du din ejendom med fortjeneste, skal du betale ejendomsavancebeskatning. Avancen er forskellen på købs- og salgsprisen, og det beløb skal du betale skat af.
Fortjenesten på ejendommen beskattes som kapitalindkomst, og det betyder, at du betaler:
- 37,7% af fortjenesten i skat ved en fortjeneste på under 42.800 kr.
- 42% af fortjenesten i skat ved en fortjeneste på over 42.800 kr.
Dermed får du altså ikke hele fortjenesten som gevinst.
Ejendomsavancebeskatning er en nøglefaktor for din profitabilitet af din investering, og det er derfor vigtigt, at du tager højde for denne beskatning for at kunne beregne både egentlig gevinst og tab.
Reglerne kan virke kringlede, men de er vigtige at sætte sig ind i for at forstå, hvilke parametre der har indflydelse på beskatningen.
For større investorer kan ejendomsavancebeskatning have stor indflydelse på den samlede profit fra investeringen. Derfor skal du tage højde for den, hvis du overvejer at sælge din ejendom og med viden om beskatning, er det muligt at øge gevinsten af din investering.
Hvem skal betale ejendomsavancebeskatning?
Som udgangspunkt skal der betales skat af alle ejendomme og boliger, der sælges med fortjeneste. Der er dog to undtagelser:
- Parcelhusreglen
- Salg som næringsvej
De to undtagelser beskriver vi senere i artiklen.
Ejendomsavancebeskatning af sommerhuse
Der betales skat af sommerhuse, der sælges med fortjeneste. Men hvis sommerhuset opfylder kravene for parcelhusreglen, kan fortjenesten være skattefri.
Det betyder, at grunden skal være mindre end 1.400 kvm, og at du selv på et tidspunkt i din ejerperiode har brugt sommerhuset privat.
Du kan dermed godt delvist udleje sommerhuset og stadig opfylde kriterierne.
Skat ved salg af erhvervsejendom
Sælger du en erhvervsejendom, vil du blive beskattet af fortjenesten, da den skal indgå i virksomhedens regnskab.
Skat ved salg af en erhvervsejendom kan dog beskattes på forskellige måder, hvilket afhænger af, hvordan virksomheden vælger at bogføre fortjenesten. Her bør man være opmærksom på at ejendomsavancebeskatningen er forskellig, f.eks. ved valget om at spare op i virksomheden eller om det skal indgå som et overskud.
Hvis ejendommen sælges og fortjenesten skal indgå i virksomhedens overskud, vil beløbet blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Hvis fortjenesten derimod skal spares op i virksomheden, skal der betales en foreløbig virksomhedsskat på 22%. Når beløbet senere hæves, bliver beløbet beskattet som personlig indkomst med tillæg fra virksomhedsskatten. Den tidligere betalte virksomhedsskat bliver altså modregnet den endelige skat. En del af fortjenesten kan også eventuelt blive beskattet som kapitalafkast.
Ejendomsavancebeskatning af landbrugsejendom
Fortjenester ved salg af landbrugsejendomme beskattes, men landbrugsejendomme kan opdeles i forskellige dele, som ikke beskattes ens:
- Stuehus
- Driftsbygninger
- Jord
Værdien og fortjenesten af stuehuset – altså selve boligen – vil være skattefri, hvis du selv har boet i ejendommen i en periode under dit ejerskab – den kan dermed falde ind under parcelhusreglen.
På driftsbygninger vil der være ejendomsavancebeskatning, ligesom der kan forekomme realiserede afskrivninger, som skal beskattes i salgsåret. Det sker ved, at avancen tillægges den normale skattepligtige indkomst fra landbruget. Dermed kan du i yderste konsekvens komme til at betale topskat i salgsåret.
På selve jorden er der kun ejendomsavancebeskatning ved landbrugsejendomme.
Skal din landbrugsejendom overtages af næste generation – det gælder også delvist overtagelse – skal overtagelsen som udgangspunkt beskattes, som blev ejendommen solgt til en tredjepart.
Men det er muligt at undgå at udløse ejendomsavancebeskatningen ved overdragelse til næste generation – også kaldet succession.
Hvis en af dine børn overtager skatteforpligtelsen på landejendommen, kan ejendomsavancebeskatningen udskydes – også kaldet skattemæssig succession.
Det betyder, at ejendomsavancebeskatningen først skal betales, når den næste generation sælger ejendommen til en tredjepart. Her ville hele avancen + eventuelt genvundne afskrivninger i hele familiens ejerperiode beskattes.
Overtager en af dine børn landejendommen, vil der ske en reduktion i nettoværdien. Den værdi skal dit barn betale, eller du kan give det som gave.
Er landejendommen forpagtet, er det muligt at lave en overdragelse til næste generation, da forpagtning ikke gælder som udlejning, som ellers ville forhindre en skattemæssig succession.
Beregning af ejendomsavance
Ejendomsavancen beregnes ved at trække købsprisen fra salgsprisen, og dermed har du fortjenesten på ejendommen, som skal beskattes.
Du må ikke medregne udgifter til advokater, ejendomsmæglere og lignende salgsprisen. Dette er salgsomkostninger.
Er boligen købt før 19. maj 1993, vil anskaffelsessummen vurderes på en af følgende to måder:
- Ejendomsværdien 1. januar 1993 med et tillæg på 10%.
- Ejendomsværdien 1. januar 1993 med et tillæg på 10% + et tillæg svarende til halvdelen af forskellen mellem ejendomsværdien 1. januar 1993 og 1. januar 1996. Hvis forskellen på værdi f.eks. er 100.000 kr., vil tillægget være på 50.000 kr.
Alle boliger købt efter 19. maj 1993 har købsprisen som anskaffelsessum.
Når man har fået anskaffelsessummen, pålægges et tillæg på 10.000 kr. pr. kalenderår fra 1993 og frem, hvis ejendommen er købt før 1993. Er ejendommen købt efter 1993, vil tillægget gælde fra det år, hvor ejendommen er købt. Du skal ikke regne salgsåret med.
Det betyder, at en ejendom købt i 1990 og solgt i 1998 vil have 50.000 kr. i tillæg (1993-1997), mens en ejendom købt i 2010 og solgt i 2014 vil have 40.000 kr. i tillæg (2010-2013).
Tillægget lægges til købsprisen. Så hvis der er 40.000 kr. i tillæg på ejendommen købt i 2010, og den er blevet købt for 5.000.000 kr., vil købsprisen være 5.040.000 kr.. Det beløb skal modregnes salgsprisen, når der udregnes ejendomsavancebeskatning.
Kan man undgå ejendomsavancebeskatning?
Der er to måder at undgå ejendomsavancebeskatning på:
- Parcelhusreglen
- Salg som næringsvej
Parcelhusreglen
En del danskere ville være underlagt parcelhusreglen, og dermed bliver boligens fortjeneste skattefri. Reglen siger, at hvis din bolig opfylder disse kriterier, er fortjenesten skattefri ved salg:
- Boligens grundareal er mindre end 1.400 kvm.
- Boligen skal være et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed, en andelslejlighed eller et sommer- eller fritidshus.
- Boligen skal være brugt af dig selv på et tidspunkt i din ejerperiode.
Reglen gælder også for sommerhuse og stuehuse på landejendomme.
Dog kan reglen bortfalde, hvis ejendommen skifter karakter og ikke længere opfylder kriterierne. For eksempel, hvis ejendommen bliver en udlejnings- eller erhvervsejendom.
Salg som næringsvej
Hvis du sælger din bolig som næringsvej og dermed som et led i en virksomhed med formål om videresalg, kan du slippe for at betale ejendomsavancebeskatning ved udlejningsejendomme.
Boligen skal være købt med formålet om videresalg eller udlejning og skal derfor kunne betegnes som en levevej eller delvis levevej for dig.
Om din bolig er underlagt kriterierne for salg som næringsvej afgør en faglig bedømmelse, hvor der blandt andet tages højde for antallet af solgte boliger og fortjeneste.
Er du ejendomsinvestor og lever af at udleje og sælge udlejningsejendomme, vil du med stor sandsynlighed underlægges reglerne for salg som næringsvej.
Ofte stillede spørgsmål
Det er skat af fortjenesten på dit bolig- eller ejendomssalg.
Som udgangspunkt alle. Der findes dog to undtagelser i form af parcelhusreglen og salg som næringsvej, hvor din fortjeneste kan være skattefri.
Ja, virksomheden skal betale skat af fortjenesten. Skatten kan dog afhænge af, hvordan virksomheden bogfører fortjenesten.
