Paragraf 11 (særlige vikår) i lejekontrakten
Paragraf 11 i lejekontrakten omhandler særlige vilkår. Det er her, at dit lejemål kan skille sig ud fra andre i forhold til en normal lejekontrakt. Paragraffen har til formål at dokumentere fravigelser og tilføjelser fra lejekontraktens normale regler. Hvis der ikke står noget i paragraf 11, vil lejemålet følge lejekontraktens normale standarder i paragraf 1-10.
Som udlejer er det vigtigt, at du kender til paragraf 11. Det er her, du f.eks kan gøre lejemålet røgfrit og kræve fraflytning 14 dage, før lejemålet ophører. Ofte er standardlejekontrakten ikke tilstrækkelig for dig som udlejer, hvorfor du skal lave tilføjelser og fravigelser i paragraf 11.
Lejekontrakten har 11 paragraffer. Paragraf 1-10 er fastsatte bestemmelser omkring alt fra vedligeholdelse og husorden til depositum og betaling af leje. Her kan der laves aftaler mellem udlejeren og lejeren.
Paragraf 11 skiller sig ud, fordi det giver udlejeren mulighed for at lave fravigelser og tilføjelser i paragraf 1-10 i lejekontrakten. Alle fravigelser og tilføjelser i forhold til lejekontraktens 10 første paragraffer laves som ændringer i paragraf 11.
Laves fravigelser og tilføjelser direkte i paragraf 1-10, vil lejekontrakten være ugyldig. Derfor skal de laves i paragraf 11.
Eksempel på en udfyldt lejekontrakt med paragraf 11
Hvad skal du inkludere i paragraf 11?
Det er op til den enkelte udlejer at bestemme, hvilke tilføjelser og fravigelser der skal laves i paragraf 11. Alligevel er der områder, der er særligt vigtige at huske for udlejeren. Det gælder blandt andet:
- Totalt forbud mod husdyr: Tilføjes det ikke, kan lejeren principielt holde husdyr som gnavere og et ubegrænset antal af dem.
- Røgfri beboelse: Tilføjes det ikke, må lejeren ryge i hjemmet.
- Fraflytning 14 dage før: Fremgår det ikke, vil lejeren ikke være forpligtet til at flytte 14 dage, før lejemålet ophører. Dermed vil du ikke have tid til at sætte lejemålet i stand til den nye lejer.
- Digital kommunikation: Lejer og udlejer aftaler, at parterne kan kommunikere ved hjælp af elektronisk kommunikation jf. lejelovens § 13, stk. 1.
- RKI: Sikre at din lejer ikke er i RKI (Register over dårlige betalere).
- Husorden: Sikre at ændringer i husordenen kan forekommer og at den skal efterfølges
Er paragraf 11 lovpligtig?
Paragraf 11 er ikke lovpligtig, som udlejer behøver du ikke at udfylde paragraf 11. Det vil dog give dig dårligere vilkår som udlejer at lade være. Men du kan lade paragraf 11 stå uberørt, hvis du ikke har tilføjelser eller fravigelser til paragraf 1-10.
Undgå at gøre dine tilføjelser og fravigelser ugyldige
Det er vigtigt, at udlejeren af en ejendom udfylder paragraf 11, så den er gyldig. Hvis du som udlejer skriver tilføjelser og fravigelser, som ikke følger lejeloven, vil disse vilkår være ugyldige i paragraf 11.
I værste konsekvens kan hele paragraf 11 erklæres ugyldig, hvis der er for mange fejl.
Skriver udlejeren tilføjelser og fravigelser til paragraf 8 direkte ind i paragraf 8 – og ikke paragraf 11 – vil tilføjelsen eller fravigelsen ligeledes være ugyldig.
Vil du undgå at lave en ugyldig lejekontrakt, er det bedste råd at bruge lejelovens paragraffer, så du ved, hvilke tilføjelser og fravigelser du laver. Dertil anbefales det, at du stiller alle tilføjelser og fravigelser enkelt op og bruger flere afsnit.
Gode råd fra en ejendomsinvestor
Vi har nu været godt omkring paragraf 11 i lejekontrakten. Jesper Bitzer som er Ejendomsinvestor og rådgiver lægger specielt vægt på følgende punkter i paragraf 11:
Sørg for at lave en husorden og skriv i lejekontraktens paragraf 11, at lejer altid skal følge den gældende husorden. Husordenen må udlejer altid ændre, og observerer man derfor uhensigtsmæssig brug af fællesarealer eller lignende, kan det reguleres gennem husordenen. Derudover er vigtige punkter:
- Digital kommunikation
- Lejer skal fraflytte 14 dage før, så lejemålet kan sættes i stand
- Totalforbud mod husdyr (anbefales i etageejendomme)
- Forbud mod fremleje og korttidsudlejning (undgå at lejer kan udleje lejemålet til andre)
- Istandsættelse skal udføres af håndværkere
Ofte stillede spørgsmål
Nej, paragraf 11 er ikke lovpligtig. Dog er der mange fordele for udlejer i at lave udførlige tilføjelser til kontrakten i paragrafen.
Paragrafen skal inkludere afvigelser eller tilføjelser fra lejekontrakten. Det kan blandt andet være:
- Digital kommunikation
- Lejer skal fraflytte 14 dage før, så lejemålet kan sættes i stand
- Totalforbud mod husdyr (anbefales i etageejendomme)
- Forbud mod fremleje og korttidsudlejning (undgå at lejer kan udleje lejemålet til andre)
- Istandsættelse skal udføres af håndværkere
