Prøv gratis
Log ind

Skjulte ejendomshandler, maj 2023

43% af transaktionsvolumen i 2022 blev foretaget som selskabshandler, der giver sælger skattemæssige fordele og sparer køber for en tinglysningsafgift på 0,6% af transaktionsbeløbet.

Hos Resights har vi bygget en algoritme som finder de mørklagte ejendomshandler i det Centrale Virksomheds Register og som et team af eksperter yderligere beriger med information.
I samarbejde med de store erhvervs- og ejendomsmedier, udgiver vi hver måned et udsnit af vores omfattende arbejde med ejendomshandler.

Vesterdamsvænget, Herning

Type: Beboelse (19.961 kr/kvm)
Pris: 70-75 millioner DKK
Køber: FORE Lind Holding (100%)
Sælger: Normann Andersen Familien (60%), Jonas Koldsø (20%), Rune Bach (20%)

Se handel på Resights

Om handlen

Transaktionen indeholder 36 rækkehuse (3.632 kvm) på cirka 100 kvadratmeter stykket, som er færdigbygget i slutningen af 1. Kvartal 2023. De er beliggende i et forholdsvist nyt boligområde 3 kilometer syd for Herning, som kontinuerligt er i udviklning. 
 
Sælgerne er Norman Andersen familien, der har tjent sin formue som leverandør til skibsindustrien gennem selskaberne JD CONTRACTOR og JD CRAFTS, hvor knap 60% af familiens egenkapital er placeret jævnfør porteføljeregnskabet.
 
Det er en investering som er formidlet af SF Management, der er kendt for at formidle ejendomsprojekter, hvor de typisk selv ejer 10-15%. Konstellationen hvor SF Management selv har et syndikat i projektet er en smule atypisk, men skyldes at de også forvalter egen penge i et Family Office.

Referencehandler

Beboelsesareal: 95-105kvm

Boligenheder: <2

Energimærke: 2015A

Opførselsår: +2020

Anvendelse: Rækkehus

Midtjylland

1) Bøgeparken, Herning: 19.799 kr/kvm

2) Bøgildvej, Ikast: 19.369 kr/kvm

Ser man på lignende handler i området omkring Herning, så burde markedsniveauet ligge omkring 19.500 kr/kvm for nyopførte projekter med rækkehuse. Vi forventer derfor at de 3.632 kvadratmeter rækkehus er blevet overtaget til en pris omkring 70 millioner kroner.

Brydeholm Ejendomme’s portefølje, Lolland-Falster

Type: Beboelse, Detail (5.415 kr/kvm) 
Pris: 80 millioner DKK
Køber: Sydhavsøerne Invest (100%)
Sælger: Henrik Overgaard Larsen (100%)

Se handel på Resights

Om handlen

Handlen er ganske usædvanlig, da den finder sted på Lolland og Falster, hvor transaktionsbeløb i dette niveau (udenfor landbrugsjord), kræver meget store volumener grundet de relativt lave kvadratmeterpriser. 
 
Køberne havde i forvejen 2.945kvm (31 enheder) boligejendomme i Rødby, Maribo og Sakskøbing, hvorfor Henrik Larsens portefølje med 137 boligenheder (13.752kvm) og 20 erhvervsenheder (3.977kvm) har passet godt ind i porteføljen, hvor der altså nu også er sket en mindre diversificering med tilføjelsen af detail. 
 
Henrik Larsen stiftede Brydeholm Ejendomme i oktober 2003 og har de efterfølgende 20 år opbygget en portefølje på omkring 78 millioner kroner, som grunde og bygninger er opgjort til i 2022 regnskabet.

Referencehandler

Beboelsesareal: 95-105kvm

Anvendelse: Enfamiliehus, Etagebolig

Opførelsesår: <1985

Lolland-Falster

Ejerskabstype: Selskab

Anvendelse: Detail

Tjekker man nylig transaktionsdata på handler på fritliggende enfamiliehuse, som er ejet af selskaber og opført før 1985, så finder man en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 4.733 kroner. Laver man samme søgning, men på bygningsanvendelser indenfor detail og restauration, så er den gennemsnitlige kvadratmeterpris 5.868 kroner.

1) 10.862kvm * 4.733 kr = 51.5 mio

2) 3.922kvm * 5.868 kr = 23 mio

Skønnet værdi af samlet portefølje = 74.5 mio kroner

Vores estimerede handelsværdi er dog 80 millioner kroner for hele porteføljen, da mange af Brydeholms ejendomme er centralt placeret i byer på Lolland og Falster. Transaktioner i byzoner på Lolland og Falster handles til gennemsnitligt 12% yderligere.

Project Island, Nordøstpassagen 2, Horsens

Type: Byggegrund (1.850 kr/kvm byggeret)
Pris: 55-60 millioner DKK
Køber: AG Gruppen A/S (100%)
Sælger: Michael Elley Jacobsen (100%)

Se handel på Resights

Om handlen

Den lokale erhvervsmand, Michael Elley Jacobsen, købte i 2017 den 10.000 kvadratmeter store grund af Horsens Kommune sammen med Ole Mortensen. De to står sammen bag flere udviklings- og byggeselskaber, herunder Torntoft og Mortensen A/S, som Ole Mortensen i 2019 trådte ud af. De købte både Jernlageret og Nopagrunden I Horsens, hvor de har opført et stort antal boliger og dagligvarebutikken Meny. Det var angiveligt også planen at de sammen skulle bygge Horsens første højhus på Nordøstpassagen 2, men efter Torntoft og Mortensen A/S gik konkurs i april 2022, har det sandsynligvis været nødvendigt at sælge byggeretterne til den velrenommerede ejendomsudvikler, AG Gruppen.
 
Der er fire byggefelter på grunden med byggeretter på i alt 37.200 kvadratmeter. Det rummer mulighed for at bygge flere end 300 boliger, og et af byggefelterne er udlagt til et parkeringshus med omkring 340 p-pladser.
 
Promenadehuset:
Et punkthus i minimum fem og maksimum 11 etager med varierende højder. Maksimal bygningshøjde: 44 meter. Kan rumme cirka 90 boliger på 65-110 m kvadratmeter og to lejemål med erhverv på 450 kvadratmeter.
 
Fjordhuset:
Bebyggelsen kan etableres i minimum ni etager og maksimum 12 etager. Kan rumme 106 boliger på 70-97 kvadratmeter.
 
Parkeringshus:
I alt 9500 kvadratmeter i maksimalt seks etager med en maksimal højde på 24 meter. Cirka 340 parkeringspladser.
 
Nordlyset højhus:
Punkthus i maksimalt 22 etager med en maksimal bygningshøjde på 70 meter. Kan rumme 118 boliger på 60-135 kvadratmeter og to erhvervslejemål på 500 kvadratmeter.

Møllestens Kvarteret etape II, Randers

Type: Beboelse, lejeboliger (20.000 kr/kvm) 

Pris: 157 millioner DKK

Køber: Goldman Sachs (100%)

Sælger: Birch Ejendomme (100%) 

Se handel på Resights

Om handlen

Handlen er del af en større transaktion, som den amerikanske investeringsbank Goldman Sachs indgik med Birch Ejendomme sidste år, der involverer mere end 900 boliger og over 70.000 kvadratmeter i henholdsvis Silkeborg, Horsens, Kolding, Viborg og Randers. Da alle boliger ikke er endeligt opført og overtaget endnu, så viser vi foreløbigt kun de enkelte projekter. 
 
I dette tilfælde drejer det sig om 99 ejerlejligheder fordelt på tre etagebolig-bygninger i Møllestenskvarteret, som er opført i 2023. Lejemålene er alle DGNB-certificerede og findes i størrelser fra 54-103 kvm. Lejlighederne er opført som to-fireværelses lejligheder og tegnet af SWECO Arkitekter. 
 
Birch Ejendomme har tidligere taget udgangspunkt i en kvadratmeterpris på 20.000 kr som pejlemærke for den samlede handel og dermed et beløb på over 1,4 milliarder for de mere end 900 lejeboliger. I dette tilfælde, ville det betyde etape II (ud af tre) på Møllestensgrunden, udgør en samlet værdi på cirka 157 millioner DKK for sine 7.846 kvadratmeter.

Referencehandler

Beboelsesareal: 70-105kvm

Boligenheder: <2

Energimærke: 2015A

Opførselsår: +2020

Anvendelse: Etagebolig

Type: Ejerlejlighed

By: Randers, Viborg, Silkeborg

Værelser: 3-4

1) Tøjhushavevej, Randers C: 27.171 kr/kvm

2) Liebingsplads, Ry: 27.677 kr/kvm

Ser man på lignende handler i provinsbyer omkring Aarhus, så burde markedsniveauet ligge omkring 27.000 kr. per kvadratmeter. Goldman Sachs står derfor til at have overtaget den samlede portefølje for en væsentlig rabat, hvis pejlemærket på de 20.000 kr. kvadratmeteren holder. 

Goldman Sachs og Rubik Properties er i transaktionen blevet rådgivet af Brunn & Hjejle, Niras, Colliers og KPMG, mens Birch Ejendomme er blevet rådgivet af Accura. 

Få adgang til den mest komplette database på ejendomshandler

Prøv gratis

Prøv Resights gratis

Opret din egen prøveadgang og se, hvordan du kan få glæde af Resights helt uden binding. 

Prøv gratis
©2023 – Resights.dk – All rights Reserved
Prøv gratis
Log ind