Skip to content 
Hvad siger lejeloven om renovering?
Hvis du vil renovere din boligudlejningsejendom, skal du følge reglerne og være opmærksom på lejerens rettigheder under renoveringen.
Det er afgørende for dine muligheder, om dit lejemål ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Den tidligere boligreguleringslov blev i 2022 indarbejdet i Lejeloven. Reglerne gælder fortsat for kommuner, der har valgt at være regulerede.
Hvis du som udlejer ønsker, lejemålet renoveret, og hvis der er tale om en gennemgribende renovering, skal Huslejenævnet ifølge lejelovens $ 19, stk. 3 besigtige lejemålet før renoveringen påbegyndes. Huslejenævnet skal herefter besigtige lejemålet inden for 4 uger fra anmodningens modtagelse og sende deres afgørelse til dig senest 2 uger efter deres besigtigelse. Afgørelsen er gyldig i 3 år.
Ligeledes har lejemålets placering betydning for, hvordan du må hæve huslejen som følge af renoveringen. I uregulerede kommuner må du fastsætte lejen efter det lejedes værdi, mens du i regulerede kommuner med stor sandsynlighed skal fastsætte huslejen efter reglerne for omkostningsbestemt leje.
Hvilke rettigheder har lejeren?
Hvis du planlægger en gennemgribende renovering af en udlejningsejendom, skal den varsles minimum 3 måneder før arbejdet påbegyndes. I regulerede kommuner skal en eventuel beboerrepræsentation varsles 7 dage før lejerne.
Lejeren har to muligheder, mens renoveringen af lejemålet står på:
- Lejeren kan blive boende og få et rimeligt afslag i huslejen.
- Lejeren kan blive genhuset midlertidigt.
Lejeren har krav på midlertidig genhusning eller lejenedsættelse, hvis lejemålet ikke kan anvendes som aftalt, f.eks. ved afbrydelse af vand, varme eller adgang. For erhvervslejemål gælder det kun, hvis det er kontraktuelt aftalt.
En renovering giver ikke ret til opsigelse af lejeren, medmindre særlige erhvervsretlige betingelser er opfyldt.
Udlejers adgangsret under renovering
Når du gennemfører en renovering, har du ret til adgang til lejemålet for at få arbejdet udført. Lejeren skal give adgang, når varslingen af selve renoveringen er sket korrekt, og når adgangen er nødvendig for arbejdet.
Adgangen skal ske på et tidspunkt og i et omfang, der tager rimeligt hensyn til lejerens brug af boligen. Du skal derfor varsle besøget i god tid, medmindre der er tale om akutte forhold som skader eller utilsigtede driftsproblemer.
Hvis lejeren nægter adgang uden saglig grund, kan det betragtes som misligholdelse af lejemålet. Under alle typer renoveringer er det fortsat dig som udlejer, der har ansvar for, at håndværkere udfører arbejdet korrekt og mindst muligt generende.
Renovering af lejemål kan optimere lejeindtægten
Det kan være en god idé at renovere dit lejemål i forbindelse med en ejendomsinvestering. Ikke blot er ejendommen mere værd, når du vil sælge den, men du kan også hæve huslejen, da lejerens brugsrettigheder forbedres.
Når du gennnemfører en gennemgribende renovering af et lejemål, skal du tage højde for lejelovens regler om afkastkravet, som vurderer, om din investering giver et passende afkast i forhold til risikoen.
Bruger du penge på en renovering, skal du også hæve afkastet for at opfylde kravet. Hvis f.eks. afkastkravet er på 5% årligt, og din ejendom har kostet 5.000.000 kr., skal du have et afkast på 250.000 kr. årligt.
Men bruger du 1.000.000 kr. på en gennemgribende renovering, skal du have 300.000 kr. årligt i afkast, da du har brugt 6.000.000 kr. på ejendommen. Derfor er det vigtigt at vurdere, hvordan du kan hæve husleje for at opfylde kravet.
Du kan læse om, hvordan investorerne Jesper og Simone fra Mirum Ejendomme optimerede og refinansierede en udlejningsejendom.
Mange investorer bruger også BRRRR-strategien (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat), hvor en renovering er et nøgleaspekt i at lave en god investering.
Det gælder blandt andet ejendomsinvestor Jeppe Duus Olesen, og du kan læse om, hvordan han har investeret og renoveret et gammelt bageri og dermed konverteret det til udlejningsbolig.
At kunne vurdere en ejendom i købsprocessen ud fra dens potentiale ved en renovering kan derfor være afgørende for, om du er en god investor.
For at en forbedring kan anses som gennemgribende, skal udgiften overstige et minimumsbeløb, som reguleres årligt. I 2025 svarer det til ca. 2.497 kr./m² eller 295.515 kr. i alt. Forbedringerne skal være gennemført inden for 2 år, før lejemålet kan overgå til leje efter det lejedes værdi.
Regler og rettigheder ved renovering af lejemål
Som udlejer giver lejeloven dig også rettigheder, hvis du laver en gennemgribende renovering af dit lejemål.
Opfylder du boliglovens krav for, at renoveringen er gennemgribende, kan du hæve huslejen efter det lejedes værdi. Dette også selvom huslejen før var fastsat efter omkostningsbestemt leje, fordi lejemålet ligger i en reguleret kommune.
Det er vigtigt at analysere, hvordan ændringen fra omkostningsbestemt leje til husleje efter det lejedes værdi påvirker din investering. Lejemålets beliggenhed er derfor en vigtig faktor i denne vurdering.
Hvor meget må huslejen stige efter renovering ifølge lejeloven?
Huslejen må efter en gennemgribende renovering stige til det, der svarer til det lejedes værdi. Efter renoveringen vil lejemålet være mere værd, og derfor kan du også tage en højere husleje.
Husk, at dette også gælder, selvom du før renoveringen fastsatte huslejen efter omkostningsbestemt leje ifølge lejeloven.
Hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune, skal Huslejenævnet ifølge lejeloven lave en besigtigelse før renoveringen. Her vurderer de lejemålets stand og om det lejedes værdi vil stige væsentligt som følge af en renovering.
Det er det lejedes værdi, der afgør, hvor meget huslejen må stige efter renoveringen.
Hvornår må huslejen stige efter renoveringen?
Du skal varsle lejeren, at huslejen stiger med en tilhørende begrundelse for hvorfor.
I både regulerede og uregulerede kommuner skal varslingen ske senest 3 måneder før, mens en beboerrepræsentation i regulerede kommuner skal have besked senest 7 dage før lejeren.
Lejeren skal informeres, hvis beboerrepræsentationen har indvendinger mod huslejestigningen.
Lejenedsættelse under renovering
Lejeren har ret til et rimeligt afslag i huslejen, hvis vedkommende bliver boende, mens renoveringen står på. Der er ingen regler for, hvor meget huslejen skal sænkes, og det skal aftales mellem dig og lejeren.
Opstår der problemer med forsyninger som vand, varme eller el under renoveringen, har lejeren ret til midlertidig genhusning. Det er dit ansvar at genhuse lejeren, mens renoveringen står på.
Ofte stillede spørgsmål
Hvis renoveringen lever op til kravene for en gennemgribende renovering, må du hæve huslejen, så lejen svarer til det lejedes værdi.
Renoveringen er gennemgribende, hvis renoveringen opfylder et af følgende krav: Udgifterne overstiger 2.584 kr. pr. m2, eller den samlede udgift er på over 295.515 kr. Du kan læse meget mere om gennemgribende renovering i endnu en Resights artikel.
Efter en gennemgribende renovering af dit lejemål skal du fastsætte huslejen efter det lejedes værdi – også selvom huslejen før renoveringen blev fastsat efter omkostningsbestemt leje.
Er der tale om en mindre renovering, skal lejeren have besked senest seks uger før. Skaber renoveringen gene for lejeren, skal det varsles senest tre måneder før – som det vil være tilfældet ved en gennemgribende renovering. Er der en beboerrepræsentation i ejendommen, skal vedkommende varsles senest syv dage før, at lejeren får besked.
